第二是貨幣和金融政策。九部委意見的層次確實提高了，其中壹條就是首付問題的解決。區別對待需求，設定首付20%的理論依據是保證房貸不良貸款率在0.5%以下，也可以考慮30%。這樣的貨幣金融政策是可行的，因為現在以國有銀行為主，即使是股份制銀行也是國有股。因此，區分投機需求和正常需求的政策是另壹個進步。
謝國忠:我認為目前的政策方向是正確的。自住的房子，首付可以少壹點，但是如果是投資或者投機——兩者其實是同義詞——給銀行的風險會高，首付會提高，即使提高到30%，我覺得還是比較低的。
對賣房征收營業稅，會在壹定程度上影響二手房市場。但是，二手房地產市場的發展並不需要太多的強調。
相對而言，二手市場不活躍，可能會降低壹定的收益，但過於活躍又造成泡沫，對百姓影響較大。而且按照現在的政策，二手市場壹開始並不活躍，五年後就會活躍起來，很多房子就可以交易了。這個價格也是固定的，過段時間就自己解決了。
我覺得很多措施對真實的市場需求是有壹定影響的，比如通過首付來擠壓投機，但是有些人有錢就想買第二套房子，這是真的，但是在政策上不能和投機區分開來；如果從增值稅入手，那就有區別了，因為買第二套房子是為了住，他不會在乎在他手裏多呆幾年。
21世紀:從“國八條”到“國六條”，房地產調控變化的主線是什麽？
謝國忠:房地產調控政策變化背後的主線實際上反映了中國的政治體制。是中央政府和地方政府利益角力的結果。
從政策上看，地方政府官員的獎懲制度應該改變。不能只用經濟增長來衡量地方政府的政績，還要考慮平衡因素，以及如何具體落實。這是壹個非常重要的話題。中國如果這個制度做不好，經濟肯定會有很大波動。
“265438+20世紀”:“國六條”頒布後，九部委根據其精神制定了《關於調整住房供應結構穩定房價的意見》。如何評價如何將“穩定房價”提升到如此核心的位置？
徐滇慶:剛才我談到了“國六條”的進展。不過，九部委的意見還是有幾個尾巴。我稱之為“阿q的辮子”。政府能限制房價嗎？真正的政策工具是土地政策、貨幣金融政策和財稅政策。這個財稅政策有壹點進步，但還不夠。房價上漲是大勢所趨，不是政府能控制的，但房價指數肯定會下降，因為內部結構發生了變化，中低收入者有房住。
燕文:正如徐老師所說，房價肯定是要漲的。任何研究房地產尤其是價格分析的理論都是這樣描述價格的:首先是壹條上升的直線，然後在這個價格區間內波動，這是房地產產品和行業的特點。至少有兩個理由支持它。第壹，產品不可替代，居住消費不可能被其他消費替代。第二，房地產生產的主要原材料是土地資源，是不可再生的稀缺資源。所以房價整體在漲，應該承認這個客觀現實。
之前的調控更側重於房價。雖然這個規定沒有這麽說，但是我感覺它側重於解決中低收入者的住房問題。最重要的是讓這些人買得起，改善他們的生活條件。
謝國忠:說到房價，只要不影響普通居民的居住和金融體系的安全，消費者願意出自己的錢高價買房，這並不妨礙任何人。但是，如果房價高是因為借了很多銀行貸款買房造成的，那就另當別論了。畢竟政府還是要考慮銀行體系的這種風險。另外，不能讓老百姓在房子被炒了之後，還住不起房子。
現在有人認為政府幹預炒房團是不對的，說政府不應該幹預市場。這種觀點是錯誤的。金融投機影響大，炒房對普通人影響大。
此外，中國的土地是國有的，而不是私有的。如果房價被炒起來，老百姓買不起房，這在政治上是壹個非常不穩定的因素——不像美國和日本，土地是私有的，建築本身也沒多少錢，所以中國的政府幹預是必要的。
265438+20世紀:您認為“國六條”及之後相關政策的重點是什麽？
燕文:總的來說，這個調控首先強調的前提是房地產業是支柱產業，要引導和促進房地產業健康發展。在我看來，這為政策的制定和下壹步的實施明確了壹個很好的前提。
從調控的角度來說，最重要的是政府要下大力氣區分什麽是中低收入者，了解重點對象是誰，然後如何保障他們的消費有很強的指向性。如果政府無法區分低收入、中等收入和根本買不起房的人，那麽這個政策的效率就會下降，甚至影響到整個社會經濟，政府的財政收入也會下降。
對此，我有三點看法。第壹，無論采取什麽形式，最低收入群體的住房問題都應該得到保障，但現有政策無法保障，原因之壹是廉租房出不去；第二，保護中產階級的消費，房價不要漲得太高影響他們的購買；第三，對於高收入人群來說，增加部分首付對其消費沒有限制，但對中低收入者購房影響較大，所以現階段不會對房價產生太大影響。
站在開發商的角度，其實我並不擔心首付提高帶來的問題。壹是因為首付提高對高端房子沒有影響；二是因為高端產品的價格彈性大。
聚焦“90平米”
“265438+20世紀”:《意見》規定“新批準和新開工商品住房建設，建築面積90平方米以下(含保障性住房)的比例，必須達到開發建設總面積的70%以上”。這方面有很多爭議。如何評價？
謝國忠:我認為限制中小戶型的比例非常重要。停止囤房，完善信息批量系統也很重要。總的來說，這套措施比去年好得多。
然而，這並不壹定容易操作。我覺得政策上還是有轉彎的空間的，政策上是有“對策”來應對的。關鍵在於當地政府是否有誠意。地方政府原本希望房價高，收入高，但如果中央把地方的房地產情況和官員的升遷機會掛鉤，會對壹些地方官員產生觸動作用。
燕文:政府從專家的角度制定這個政策是可以理解的，但是在操作層面上存在問題。比如北京有2000多萬平方米已經批了規劃，但建設手續還沒辦完。這2000萬平方米原計劃在未來3到6個月推出，但如果按照現在的規則，就要重新規劃，這些房源的推出都要推遲。政府管理部門的壓力會非常大。
其次，是與《行政許可法》的對應問題。因為開發商是按照規劃買的地，政府批準了開發商的規劃，開發商以此為依據推進整個後續建設。在這種情況下，由於政府的新政策，開發進度和價格都會發生變化。這給企業造成了損失，因為政府審批的變化。我認為這些具體問題需要仔細考慮。
胡斌:我覺得政府應該研究政策，比如土地政策、稅收政策、金融政策。具體的“90平米”應該由市場決定，由開發商決定。因為國內大部分開發商比較負責，會研究自己的產品和定位，收回投資。而且對於壹個房地產開發企業來說，追求利潤也是他不斷發展的動力，他會提高自己的核心競爭力。國六條最後壹條說依靠虛假信息和違法手段，這也是極少數開發商影響房地產開發商整體形象的，不能認為絕大多數開發商都是壞的。
財稅是調節社會貧富最有力的手段。用財稅政策明確政府發展小戶型住宅的措施，解決中低收入者的住房需求，會更有效。比如90平米以下的商品房契稅很低，90-120平米的商品房契稅較高，120-160平米的商品房契稅較高。
燕文:對。政府應該研究和確定壹個總體目標，而不是微觀目標。關於“90平米”的問題，其實政府早就有類似的這方面的文件，比如廉租房和經濟適用房的問題。其實只要確定廉租房和經濟適用房的比例就可以了。比例確定後，運營權交給開發商，應該由地方政府自己來做，因為不同地區情況不壹樣。
“90平方米”的規定存在很大問題。至少應該按照大的行政區劃來管理，而不是單個項目，這樣會好很多。
王永紅:我認為《意見》中加大對閑置土地的處置力度，比“90平方米”的政策要有效得多。其實“90平米”的規定是壹刀切的，只是我們的觀點是橫著切。比如在北京順義、朝陽區建壹個項目。朝陽區可以建70平米90平米，但是順義那麽遠，人家肯定更寬敞，要100多平米。在壹個區域內固定30%的大戶型和70%的小戶型可能會有問題。
燕文:這種手術是在1990年代早期完成的..當時政策彈性比較大。上世紀90年代初之前，規定所有建設小區用10%-15%支持康居工程，政府用1500-1800元回購，後來沒有辦法實施。為什麽？比如5000元開發的房子，1500元買肯定不現實。比如昌平壹套房子賣幾百元，1500元回購是不行的。
戴青:首先，科學嚴謹性和可操作性有問題。意見提出，90平方米以下住宅開發建設面積占70%以上。眾所周知，即使是純住宅項目，建築面積也包括地下車庫、人防、設備用房、配套和非配套公建面積，所以90平米以下的住宅比例至少要達到80%以上，所以戶型、停車、配套等規劃配套指標都需要改變和調整。特別是已完成的規劃審批項目的規劃設計修改工作量很大，給政府和開發商帶來很大壓力。短期供應有問題，現在很多情況，工作停在等待規則裏。
政策調控的目標
“21世紀”:自2003年房地產調控以來，政府各部門不斷出臺相關政策。妳如何評價這些措施？妳認為調控房地產的政策目標應該如何設定？
戴青:我們還是覺得政策制定上存在嚴重的“壹刀切”問題。有的把不同層次、不同地區、不同發展階段、不同體制的問題任意混為壹談。試想，北京、上海、廣州這樣的城市的房地產市場問題，是否可以對二三線欠發達內陸城市采取同樣的政策導向和實施方案？
謝國忠:房地產調控有兩個目標。壹個目標是保證普通居民的住房需求，使他們能夠買得起房子；第二是金融體系的安全性，房地產介入的風險要嚴格控制，但當然這個規定並不是要攻擊房地產本身。目前中國錢太多，會造成泡沫，但暫時沒有辦法解決。
要讓房地產市場有效運轉，除非中國資本過剩的問題能得到妥善解決，否則什麽時候能解決還不知道，因為美國還在叫囂人民幣升值，導致大量熱錢流向中國。
李稻葵:我認為房地產調控可能會問壹個基本問題，即政府想要什麽，它的目標是什麽。雖然這個規定沒有明確告訴每個人目標是什麽，但它比上壹個規定有所改進。在我看來，政府監管基本上有三個目標:
第壹，擠泡沫，這和控制物價是兩個不同的概念。壹些價格上漲可以由未來的租金上漲來支撐，也可以由未來消費者從他們擁有的房屋中獲得的非貨幣利益的折扣來支撐。泡沫壹旦形成並破滅，不僅會對金融業和經濟產生影響，房地產商其實也是最大的受害者。房地產商在房價上漲的時候很得意，但真正的考驗是在房子賣不出去的時候，看誰買得起。香港五大地產商不是壹開始五家，而是壹開始很多家，都是大浪淘沙後留下的。
目前，中國人手中的財富很大壹部分集中在金融資產上。在未來壹定時期內，壹部分人將金融資產轉移到房地產上是大勢所趨，這又在壹定程度上支撐了房地產價格的上漲。在這種情況下，泡沫特別容易產生。所以，第壹件事就是擠泡沫。擠泡沫最重要的手段就是不要提高首付。無論長期房價如何，提高首付實際上打擊了普通買家。擠泡沫不是為了控制空置率，我也不認為房產稅能控制泡沫。房產稅投機者買得起。畢竟是短期行為，房產稅短期內不可能太高。
還有，購房不滿五年按照賣房收入全額征收營業稅也不是最好的辦法，因為營業稅的稅基不是投機者本身的利潤，而是全部銷售額。對於沒有獲得投機收益的人，他寧願等到四年後，這就人為地減少了房產交易的供應量，當然是不合適的。
打擊短線交易最好的辦法是征收增值稅，這是短線投機的關鍵，也容易操作。如果壹個美國家庭的第壹套房子在五年內賣出，交易超過規定的上限，比如超過25萬的房價增值部分，就按照個人收入征稅，這個力度很大。
第二個目標是福利再分配。從某種程度上說，福利再分配是維護政治和社會穩定的重要手段。目前我國公民的消費和福利差距主要體現在住房消費上，因為普通公民在溫飽方面的差距並不大。如果說收入和財富不均導致的住房面積和質量的差異，使得大多數公民強烈要求改變現有的分配制度，那麽政府在房地產行業的福利再分配政策無可厚非，超出了經濟學分析的範疇，是壹個政治和社會問題。關鍵是采取什麽政策來實現這個目標。另壹個與福利再分配密切相關的政治和社會問題是，如何讓在社會成員中占有重要比例的中產階級盡快擁有自己的房子，而不是租房，有利於政治和社會穩定。
第三，雖然我覺得這個目標還是模糊的，但是也應該提出來，就是中國人要改變消費觀念和消費方式。我個人預測未來中國會形成幾個上億人口的特大城市帶，比如北京到天津，南京到上海到杭州，廣州到深圳到香港等等，都有可能成為這樣的特大城市帶。在這個特大城市，每個人都滿足於擁有自己的小世界。小房子不僅節約資源，還可以做得特別精致。類似於日本和香港的現代建築設計，房地產調控的壹個目標應該是引導未來的房地產消費模式，從而降低未來由粗放型消費向精細型消費模式轉變的調整成本。