物業管理行業分為住宅物業和非住宅物業，非住宅物業包括商業物業、工業園區、醫院和學校物業。其中，商業物業占據重要地位，主要包括購物中心和寫字樓。本文主要對住宅物業和商業物業做壹個簡單的比較。但是因為專門做寫字樓物業的上市公司比較少，所以我們主要比較住宅物業和購物中心物業。
壹、業務模式介紹
對於住宅物業和商業物業的基本商業模式，以同時擁有住宅物業和商業物業的合景優活(03913)招股書內容為例。可見，住宅物業管理的核心內容是基礎服務和增值服務，而商業物業管理的核心內容還包括商業運營，即協助企業進行商業運營。預售管理服務在加盟房企的銷售過程中起到壹定作用，但長期來看物業管理還是以存量服務為主，長期來看預售管理服務占比不會太高。
表1:合景優活商住物業簡介:
不動產
商業房地產
售前管理服務
預售單位和售樓處的清潔、安保和維護服務
預售單位和售樓處的清潔、安保和維護服務
物業管理服務
(基本業務)
未交付或已交付的物業管理服務:清潔、保安、園藝、維修和保養。
向業主或租戶提供商業物業管理服務，如檔案管理、清潔、保安、園藝、維修服務等。
社區增值服務
(增值服務)
物業代理服務；現場服務；區域性增值服務
其他增值服務:收租、廣告等。
商業服務
二、盈利能力比較的視角
首先，從靜態盈利能力來看，住宅物業管理的毛利率壹般在15%-35%之間，而商業物業管理的毛利率壹般在30%以上，後者的盈利能力明顯強於前者。從收費標準看，2020年，百強物業企業中，住宅物業均價2.05元/月/平方米，商業物業均價6.23元/月/平方米。後者的收費標準要高得多。為什麽盈利能力會有差異？接下來從幾個方面對比壹下:
1.專業化程度:小區物業的基礎物業服務基本壹致，包括保潔、保安、園藝、維修等。技術要求不高，同質化極其嚴重。在增值服務方面，企業之間差異很大，專業性很強。不同的公司側重點不同，包括二手房代理、團購、團餐、養老、育兒等類型。但這些商業模式都還在發展過程中，沒有壹個成熟的、全行業統壹的模式。商業物業業務根據商戶的不同定位和需求呈現不同的模式，更加註重商業項目運營的全流程管理，服務內容更加豐富，專業化程度更高。
2.客戶議價能力:小區物業客戶多，因為統壹定價，個人客戶沒有漲價能力。好處是物業管理費類似收租，續租率高，穩定性強。商業物業與入駐商戶壹對壹簽約。雖然由於合同期限的限制，續約率相對較低，但在面對單壹客戶時具有更強的議價能力，可以根據服務內容和服務質量的不同形成差異化定價。
3.定價機制:小區物業物業費收費標準受政府指導價限制，處於較低水平，未來有望逐步放開價格。再加上基礎服務同質化，漲價難度很大。商業地產定價沒有政策限制，而是由市場化機制主導，而且
其次，從動態的業績增長機會來看，商業物業仍有更大的增長空間和更高的增速。從以下幾個方面:
1.行業空間:住宅物業的增量空間主要取決於中國未來住宅市場的進壹步增長。但近兩年房地產行業明顯降溫，住宅物業的增量空間可能會受到很大限制。滲透率有望提高，尤其是物業公司未覆蓋的中西部地區和三四線城市。還有擴展的空間。商業物業受益於經濟發展，消費水平的提高，消費觀念的升級，未來增長空間巨大。根據2065438+2008年3萬平米以上商場人均數據，中國人均只有0.38平米，美國是2.2平米。根據相關預測，2019年至2024年，中國購物中心面積復合增長率為7.1%，收入復合增長率為9.9%。
2.單個項目增長:小區物業基礎業務沒有增長，運營期內客戶群體和收費標準不會發生根本性變化。增值服務可能會推動物業管理業務的增長，行業仍在探索成熟的模式。商業物業參與購物中心項目培育的全過程，並將隨著購物中心的發展、成熟和穩定，逐步實現收入增長和利潤率提升。購物中心項目的培育期、穩定期、成熟期大致為開業後3年內、3-5年、5年以上。
4.新業務:在新業務發展上，住宅物業和商業物業基於本質特征不同，發展方向也不同。小區客戶群體穩定，小區居民長期不會有大的變化，適合圍繞現有居民開展增值服務。因此，增值服務是驅動住宅物業長期發展的主要方向。但是，商業物業的客戶群體並不是商場的客戶。他們在商場的逗留時間有限，每天進入商場的人也不壹樣。其主要客戶群體是入駐商場的商家。商業地產要重點考慮商家如何通過提供更好的服務，更好地管理和吸引客戶，拓展新業務。
相關問答:物業應該服務於哪些項目？
物業應該為哪些項目服務？這個話題聽起來很霸氣。我猜妳壹定是業主或者剛參與在城裏買房，心裏很美。但是我真的回答妳，物業服務不應該全靠物業服務協議來決定。為什麽？因為物業服務是合同服務:第壹，物業公司與業主是平等關系，不是上下級關系，不是主仆關系，更不是保姆仆人關系。二、物業定義中的服務是“對物業管理區域內的房屋、配套設施及相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生及相關秩序的活動”。這些服務必須在簽訂的《住宅物業服務協議》中，在數量和標準上有所體現，才算合理。說的更直白壹點，物業服務協議或合同中約定的項目，才是應該服務的項目。第三，業主在服務項目上要配合，做到讓所有業主滿意，否則該做的服務不會讓所有業主滿意。比如衛生，物業管理公司按照約定定期打掃，但是業主亂丟垃圾，該打掃的服務永遠做不完。不亂扔垃圾的業主肯定說物業公司服務不好；比如車輛管理方面，協議要求車主不能亂停亂放，尤其是綠化帶和消防通道。但個別業主不聽勸阻，違反約定就停，還說我的地盤我做主，不違反約定的業主卻責怪物業公司沒有提供好的管理服務；還有壹種就是業主占用綠化帶種菜，占用消防通道，違章搭建。所以，業主配合本該為業主服務的項目，才是雙方最好的合作和服務。第四，業主把不該擔任的項目理解為應該。如果業主的專有部分得到維護，業主總是將這些協議中不包括的服務稱為物業人員維護。有時候物業經理出於好心幫著修，這是壞事。主人應該幫助他。如果下次有問題，或者其他車主有同樣的問題，妳不修，輕者會說妳服務態度不好，重者會投訴被罵。但是誰能阻止業主提供不合適的服務呢？有專家提醒，物業管理服務過於具體，必須是在物業管理公司在合同中非常明確什麽該做什麽不該做，業主和居民也非常明確應該享受那些具體的服務和不應該在合同中的服務，才能做到相互理解，和諧相處。