黑政辦規[2021]15號
2021 8月9日13:46
各市(地)、縣(市)人民政府(行署)，省政府有關直屬單位:
為貫徹落實《國務院辦公廳關於全面推進城市舊住宅區改造的指導意見》(國辦發〔2020〕23號，以下簡稱《指導意見》)精神，全面推進我省城市舊住宅區改造，經省政府同意，現提出以下實施意見:
壹.壹般要求
各地要按照《指導意見》確定的指導思想和改造原則，認真貫徹省委十二屆八次全會精神，把老舊小區改造與城市更新、社區建設、海綿城市建設、生活垃圾分類等任務結合起來，量力而行、量力而行，不斷改善居住條件，推進“* * * * * * * * * * * *”建設。
二、轉型範圍和目標任務
(1)改造的範圍。市、縣、原農場和森工系統二級機構所在地，2000年底前建成需要改造的老舊小區或單體住宅樓。2000年以後建成並經鑒定為安全的C級住宅，以及沒有獨立廚房和衛生間的非成套住宅，均可納入改造範圍。
(2)目標任務。2021年，全省啟動改造老舊小區1439個，涉及居民近40萬人。力爭到“十四五”末，基本完成改造範圍內的老舊小區改造。
(3)確定方案。各地要摸清存量底數，不要盲目攀比、借錢擺攤，科學編制老舊小區改造“十四五”規劃，合理確定年度改造計劃，把居民投資、業主委員會(物業管理委員會)成立、改造後物業管理模式確定等作為納入年度改造計劃的前提條件。
第三，轉型類型
我省舊住宅區改造分為基礎類、完善類和提升類。基礎班改造要“改到極致”，完美班改造要力爭“改到適當的時候”，提升班改造要力爭“改到可能的時候”。
(1)基礎類。為滿足居民的安全需求和基本生活需求，改造主要包括外墻保溫和粉刷、屋面保溫和防水、樓梯間粉刷和照明、樓梯間窗戶更換、供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、廣播電視等小區內和與小區接觸的基礎設施，以及小區照明、fttp和架空線。
(2)完美品類。為滿足居民便利和改善生活的需求，改造主要包括小區綠化改造、具備條件的樓宇加裝電梯、完善小區適合老年人使用的設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車和汽車充電樁、物流快遞箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業樓等配套設施，以及居民專屬部分管線和室外窗戶的更換。
(3)推廣類。豐富社區服務供給，提高居民生活質量，主要包括社區及周邊社區的綜合服務設施、公共衛生設施、幼兒園、周界防護等智能感知、5G設施、養老、托兒所、助餐、家政、便民市場、便利店、郵政快遞終端綜合服務站、公共服務用房、應急避難場所、能滿足防災防疫的應急設施等。
第四，完善組織實施機制
(壹)加強組織，促進協調。
1.省級統籌協調。省級直屬相關部門要建立協調推進機制，落實部門責任和任務，制定轉型政策，審核轉型方案，協調解決重大問題。
2.市縣推動落實。地方政府負總責，確定牽頭部門，成立由住建、發改、財政、城管、自然資源、公安、民政、衛生健康、教育、通信管理、應急管理等部門和專業業務單位組成的工作領導小組，研究重要問題，明確部門職責，建立工作機制，合力推進轉型。
3.街道(鎮)全程參與。街道辦事處(鎮政府)應參與整個項目的改造和管理。負責摸清項目情況，調查居民裝修意願和滿意度，組織居民選舉業主委員會或成立物業管理委員會，指導居民確定裝修後的長效管理機制，會同有關部門落實居民投資和補充住房專項維修資金。
(2)組織居民充分參與。
1.發揮黨建引領作用。各地要建立健全黨建引領下的基層社區治理模式，充分發揮街道(鎮)和社區黨組織的作用，協調社區居民參與轉型。
2.組織居民全程參與。各地要搭建溝通討論平臺，開展由基層黨組織牽頭的多種形式的基層協商，組織居民參與方案制定、建設配合、後續管理、效果評估等全過程。
(3)加強轉型實施管理。
1.落實主體。各地要明確項目改造主體，建立相關企業和管道專業業務單位參與的項目實施機制。推行工程總承包和全過程工程咨詢服務改革模式。
2.整體規劃和實施。積極推進片區聯合改造，推進與片區改造高度相關的地塊整體更新，構建功能完善、品質優良、生活便利的人居環境，打造“5分鐘、10分鐘、15分鐘”生活圈。
3.專業業務單位參與。各地要組織專業業務單位做好現有管線的認領、改造內容確定、改造方案制定、設施產權明晰、維護責任落實等工作，簽訂改造協議，確保管線改造與其他改造內容同步實施。要為專業業務單位的項目實施提供支持和便利，禁止收取不合理、不合法的費用。未經協商，專業經營單位現有設施設備不得擅自拆除和改動。
4.保護城市景觀。改造工程涉及歷史文化街區、不可移動文物、歷史建築等時。嚴格執行保護和修繕要求，延續城市特色和歷史文脈。
5.創建特色社區。各地要按照國家有關要求，從2021開始，結合有條件的老住宅區改造，建設壹批“完整住宅區”和“綠色社區”。
(四)加強質量安全監管。
1.落實監管責任。落實部門監管責任，加強工程設計、施工、驗收全過程質量安全監督管理，強化檢驗抽檢、跟蹤審查，嚴把工程質量安全關。
2.落實主體責任。參建各方責任主體要嚴格按照工程質量和安全生產的有關規定，加強對施工現場重要環節和關鍵部位的質量安全監督檢查，及時消除質量安全隱患。推行文明施工管理制度，加強施工現場標準化管理。
3.嚴格控制材料質量。各地要落實防水、保溫等建築材料和構件質量檢測制度，定期開展現場抽樣檢驗檢測，依法查處違法行為。要選擇經濟適用、環境友好的新技術、新工藝、新材料。鼓勵大宗建築材料集中采購。
4.建立公示制度。各地在組織項目改造時，將按照統壹公示模板的要求，現場公示改造信息，實施1二維碼1項目，接受社會各界監督。
5.發揮監督作用。各地要暢通投訴舉報渠道，保障居民在改造中的知情權、參與權和監督權。審計部門應加強對更新改造項目相關資金的審計監督。
(五)完善長效管理機制。
1.完善後續管理機制。各地要指導業主大會和業主委員會(物業管理委員會)依法制定管理規約和議事規則。要明確住宅專項維修資金的繳納標準，建立健全補繳、續繳、使用和即時交付制度。鼓勵相關服務設施通過履行法定程序委托給物業服務企業，增強社區“自我造血”功能。
2.創新物業管理模式。各地要引導居民協商確定改造後的物業管理模式，分類施策推進改造後物業管理的承接。鼓勵物業服務企業依法提前介入，參與改造全過程，依法承擔後續物業管理。鼓勵社區改造後實行物業服務費制度。
五、完善轉型融資機制。
(壹)履行居民義務。
各地要按照“誰受益、誰出資”的原則，根據不同改造內容和地區，確定居民承擔不同比例改造資金的政策，以多種方式出資。各地要制定困難群眾救助政策。制定政策支持居民提取住房公積金用於舊住宅區改造和安裝電梯等居民繳費。加強居民部分出資的使用管理。
(二)加強改造融資。
各地要通過市場化融資、專業經營單位投資、財政資金、使用國有住房銷售收入等方式籌集改造資金。要引導金融機構支持舊住宅區改造，采取市場化方式，利用企業信用債和項目收益票據進行債券融資。積極爭取國家開發銀行、農業發展銀行等商業銀行加大對舊住宅區改造的信貸支持。
(3)推動社會力量參與。
專業經營單位應當執行《黑龍江省住宅物業管理條例》的有關規定，參與相關管線設施設備的改造。改造後，特許經營設施設備的產權應當按照法定程序移交給專業經營單位，符合有關規定的應當依法納入企業成本，並由其負責後續的日常維護和管理。要通過政府采購、新設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量投入改造。
(四)落實稅收減免政策。
1.專業業務單位政策。專業經營單位參與政府組織的舊住宅區改造，其取得所有權的設施設備等配套資產改造發生的費用，可以作為該設施設備的計稅依據，按規定計提折舊，在企業所得稅前扣除。發生的維護管理費用可按規定計入企業當期費用稅前扣除。
2.支持服務政策。舊住宅區改造中，用於提供社區養老、托幼、家政服務的建設項目，免收城市基礎設施配套費；按照國家規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、不動產登記費、耕地開墾費、土地閑置費；因地質條件等原因無法修建防空地下室的，免收防空地下室易地建設費。
第六，確定配套政策支持
(1)提高項目審批效率。
1.優化審批流程。各地要優化簡化審批流程，壓縮審批時限。舊住宅改造項目全過程審批時限最長不超過15個工作日。
2.實施聯合評估和聯合審查。各地要確定牽頭部門，組織行政審批相關部門、相關專業業務單位和當地街道(鎮)，對老舊小區改造方案進行聯合評估，壹次性提出修改意見。除國家另有規定的項目外，相關部門可根據聯評聯審確定的改造方案，直接辦理立項、用地、環評、規劃、施工許可等審批手續。
3.簡化審批程序。根據聯合審查意見和聯合審查確定的改造方案，不再批準項目建議書；對於不涉及土地權屬變更或規劃條件調整的改造項目，無需申請土地規劃許可；未列入《建設項目環境影響評價分類管理目錄》的建設項目，無需辦理環評手續；對不涉及建築主體結構變更的低風險項目，項目建設單位實行告知承諾制的，可以不進行施工圖審查；新增建築面積500平方米及以下或項目投資654.38+0萬元及以下的項目，不需要辦理施工許可證。鼓勵同壹建設單位實施的某壹區域改造項目捆綁、報批、分別實施。
4.標準的合理確定。自然資源部門要明確標準要求，加強對新增建設用地、新建、改擴建公共服務設施和市政配套基礎設施改造項目的指導和協調。因為公共空間的改造利用，各種設施的建設改造涉及到日照間距的影響和綠地的占用，可以在廣泛征求居民意見的基礎上解決。根據實際情況，制定安裝電梯的相關政策和標準，支持有條件的建築安裝電梯。
5.簡化申報程序。開展所有承包商、街道(鎮)、業主代表、物業服務企業參與的工程竣工聯合驗收。不涉及規劃、消防驗收的裝修工程，可提交建設單位簽署的竣工驗收備案表、驗收報告、工程質量保修書辦理竣工驗收備案。
(2)整合利用現有資源。
1.盤活現有資源。對小區內使用土地安裝電梯、建設各類服務設施的，可依法合理兼容或轉換，不增加地價。有效利用機關、企事業單位空置房屋，統籌利用公房、社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等資源，完善老舊小區及周邊社區養老、托幼等公共服務設施。有條件的地方可以通過租賃、購買住宅樓底層商業用房等符合條件的房屋發展社區服務。
2.優化控制指標。各地要結合實際，利用周邊零散用地和非居住低效用地進行改造項目，靈活劃定用地界限，優化控制性詳細規劃調整程序。在不違反國家相關強制性標準、確保公眾利益和安全的前提下，結合歷史原因和實際情況，合理優化控制指標。改造項目含有拆遷、重建、改建內容的，可以在妥善解決居民需求和相鄰方利益的前提下，科學合理確定容積率、綠地率、控制高度、建築密度等控制指標。
(3)明確土地支持政策。
1.土地供應政策。改造項目中使用分散土地和非居住低效用地符合劃撥條件的，應當按照劃撥方式提供土地；涉及經營用途的，可按相關規定優化程序，依法轉讓。
2.註冊確認政策。在整個改造過程中，涉及利用閑置房屋和其他存量房改造建設各類公共服務設施的，在壹定期限內不得辦理變更用地主體和用地性質的手續。設立公共服務設施需要不動產登記的，不動產登記機構應當依法積極辦理。
七。加強組織保障
(1)加強組織領導。各地各部門要加強推進舊住宅區改造的組織指導，落實主要負責人親自抓、直接負責人抓的工作責任，積極研究改造重大問題，落實組織領導和監督檢查責任。
(2)做好督導評估工作。省住房和城鄉建設廳會同省直有關部門，將加強對地方工作的監督檢查，定期通報情況，開展績效評價，評價結果納入市(地)年度經濟社會發展指標考核。
(3)廣泛宣傳引導。各地、各有關部門要加強對舊住宅區改造的意義、經驗和成效的社會宣傳，引導居民轉變觀念，變“我要改”為“我要改”，形成社會廣泛支持、居民積極參與改造的良好氛圍。
本實施意見自印發之日起施行，有效期至65438+2025年2月31。原《黑龍江省人民政府辦公廳關於推進全省舊城改造的指導意見》(黑政辦規〔2018〕37號)同時廢止。
附:中央直屬部門城市舊社區改造工作職責分工。
黑龍江省人民政府辦公廳
2021 7月9日