問:景老師，您對西城和海澱的學區成長空間有什麽分析和考慮嗎？妳怎麽看學區房未來的趨勢？主要是學區房的壹些老破孩子。之前想買奧森板塊，有孩子的話要等七年才能用學區房。這次如果買的話，就是想長期持有，現在猶豫不決，不敢做決定。希望大家能再給我壹些建議。
答:回答:您好，感謝您的信任！準確的說，全國的房子都屬於學區房，大家更關心的應該是頂級學區房，也就是劃片學校所在的物業是“重點學校”。這個問題要從兩個維度來分析:第壹是頂尖學校會不會消失。這背後的邏輯就是教育均衡的問題。目前很多城市也在跟進解決，包括教師輪崗，牛校幫渣校，合並，成立教育集團，改變生源，直接送學生到牛，電腦隨機派位，禁止招錄，增加特色學校，高規格新建學校，就近選址。
但是，這些方法的效果都不是很好。從北京以往的經驗來看，公立渣校變成牛校的情況並不常見。相反，私立渣校成為牛校的現象很普遍。不管給多少幫助，人家還是避之不及，渣校直接拉個牛校。從房價來看，這些組合拳對天價的頂級學區房還是有很大沖擊的，降幅肉眼可見。二是學區房的本質，涉及教育資源的均衡；目前教育資源的分配方式，本質上是戶籍+房產證的方式，結果是戶籍優先入學。這是導致頂級學區房高溢價的主要因素，這種方式造成的現象就是階級固化和階級矛盾。
所以這幾年壹直在推行教育改革來做修補，比如把單校改為多校，增加壹致學校的數量，增加各種直管學校，增加學額占學校的比例。但目前以家庭為核心的入學狀況仍未得到根本改善。到目前為止，我們仍然找不到壹種更適合、更公平的優質教育資源分配方式。有人說可以通過成績篩選學生。這純屬無稽之談，會進壹步激化矛盾。住戶+房間=門票還會持續壹段時間。所以準確的說，學區房不會消失，但重點學區房很可能會消失，至少不會因為優質教育的溢價而消失。國家要想控制房價的大幅上漲，勢必要從學區房入手。如果學區房的價格不穩定，那麽整體房價上漲的預期也就不穩定。學區房壹直是最大最突出的，這壹套不管別的。
我們可以看到，學科培訓是壹個千億級的產業。政府直接歸零太簡單了，公辦和民辦全部脫鉤，抹平重點學校和普通學校的差距，打擊天價學區房。特別是學區房溢價很高，不建議碰基本不適合居住的房子。隨著未來不確定性的增加，學區房的溢價會逐漸被抹平。這也是我不建議買頂級學區房的原因，尤其是那些又老又小，溢價非常高的學區房；如果政策再變，很容易在頂部買，沒人接盤。
我看好的學區房不多，壹些優質區域的優質盤還可以。拋開學區房因素，它們本身的價值是稀缺的，可以考慮。如果學區發生變化，這個光盤不會瞬間轉移價值，安全系數比較高；學區房的崛起是可觀的，但衰落也是嚴重的。目前溢價嚴重，最穩定的投資方式就是避開學區房。
學區房是高風險投資產品，不要刻意投資。隨著政策的不斷變化，學區房的概念隨時可能被取消，這是有風險的。星球上的成員壹般因為孩子上學建議買小的，因為房產價格高的部分是學位的價格；學位按套房計算，不考慮戶型大小。房價是按平方米計算的。學區房的價值和房產的大小是壹樣的。壹旦改變學區，可能面臨巨大損失。如果願意賭壹把，中短期來看，學區房的盈利可能很關鍵，但風險和機遇並存。
比較穩定的方式是投資純住宅。雖然漲幅沒有被學區房誇大，不會有波動，但是會隨著區域的價值穩步攀升；更穩！建議仔細閱讀Planet Top的《北京房地產投資的核心邏輯與原則》壹文，祝壹切順利！如果妳有任何問題，請再次咨詢我。
問:在北京總是很好。在北京有壹套800元的房子，在石家莊有壹套300元的房子，不算自住，沒有貸款。北京還有房票。目前如何合理分配以及投資方向？謝謝大家！
答:回答:您好，感謝您的信任！第壹:首先要把握好杠桿。杠桿很重要。如果妳根本沒有貸款，回報率很低。有了杠桿，收益率可以翻倍。對於妳的情況，我建議妳賣掉自己在石家莊的住宅，剩下的盡量賣掉。當然不是不知所措，而是慢慢的。因為石家莊的流動性沒有北京好，妳變現後拿到的現金是加杠桿繼續在北京買的。
建議仔細閱讀星球之巔《不懂杠桿，就無法前進》壹文。祝壹切順利！
1，買新房，三個家，三代同堂住在家裏。2、壹定要有學校。孩子上小學25年了，想找個稍微好點的。25年上半年，他需要註冊成為學生。3.準備280萬到300萬的首付。還款能力可以承受月供2.8w左右，維持現狀的話家庭年收入應該是100w。4.我希望房子增值保值。上班暫時不考慮通勤時間。
買房問題:1，16年底第壹次買房，不懂。在棗園的小房子裏買的，壹直跌。
2.目前我們知道的新盤有朝陽王四營板塊、保利金尚、朝陽壹中，旁邊還有十壹所分校。不知道能不能期待壹下？保利二期值得等嗎？問題是現在壹片荒涼，不知道25年後會是什麽樣子。要看未來城市界面無法保證的評價，以及過去25年的生活是否便捷舒適。
3.大興舊宮的和錦城苑、和盛明月、西月雲都是新房環繞，不知道未來的配套發展潛力如何？我只能去德茂學校。不知道能不能歸為亦莊。如果只能去德茂，是不是還不如保利錦上十壹學校？如何看待兩個板塊未來的升值潛力和生活舒適度？
4.西紅門橡樹灣是否不如前兩家有優勢？最近是買新房的合適時機嗎？恐怕我沒有像2016年底那樣踩對時間。
5.朝陽區和亦莊的二手房有推薦嗎？不想去朋友推薦的垂楊柳小學附近的老房子...買二手房，因為貸款額度小，覺得買不到合適的三等新房？請問如果買二手房，是不是有點浪費首套首貸資格？如何利用好杠桿？謝謝妳
答:回答:您好，感謝您的信任！1.論杠桿:如果買對了投資，負債越大，利潤越高；如果買錯了投資，負債越大，虧損越嚴重。這並不是說第壹筆貸款壹定要盡可能全額貸款，前提是妳的房子需要增值。如果漲幅差，或者不漲甚至跌，利息成本加上通貨膨脹會導致虧損嚴重，樓市分化加劇。如果繼續印鈔，差距會越來越大。
2.關於新房和二手房，新房的好處是沒有交易費用，比如中介費和稅費。缺點是壹般新房位置不理想，配套不成熟，壹些規劃和落地有很多不確定性。另外，取得房產證的年限比較長，金融屬性比二手房弱。
二手房的好處是建的比較早，所以位置比較好，選擇的範圍也比較廣。基本上，妳可以在任何地點購買任何種類的房地產。其次，配套更成熟，優劣肉眼可見，更有確定性。關鍵是房產交易後可以馬上拿到房屋產權證，壹旦拿到就可以獲得壹些相應的幾個月的貸款，解決以後的月供問題。
具體回答:1，棗園板塊不是很差。我不知道妳拿著什麽樣的盤子。可以問中介。如果行情好，價格有所回升，可以考慮再出去。棗園屬於通勤住宅板塊。這個區域必須至少有兩個臥室。如果面積太小或者物業很老，在市場上的競爭力就弱。為什麽通勤購房者要去很遠的地方買房，就為了兩點？
2.王四營配套設施也不差。荒涼只是壹個方面。最重要的是這個地區的格局很難轉變。如果妳開車繞過這個區域，包括周邊，總結就是亂，商圈亂，界面亂，人員亂。這個區域如果不改造，未來在市場競爭力上沒有優勢，比如酒仙橋、潘家園，有著天然的地理位置，但是房價還是會常年下跌。
3.大興瀛海和九宮的新盤溢價非常嚴重，買下來站崗的可能性90%。渤海成交量最大的樓盤是星海花園，其次是禦景花園，最後是德茂小區；星海花園3.6萬，禦景園4.2萬，德茂小區3.8萬。區域品質第二高，陳子花園4.7萬元，連續5年下跌。
但這是妳買的價格，開發商賣給妳的價格，真正決戰的是二手房市場，也就是說妳真的在二手市場掛牌出售，第壹次出售的價格是多少，第二次交易周期有多長，二手真的賣出去的時候，和周邊的壹手折扣相差多少倍？
這個貼現率是壹個明顯的指標；我不建議選擇這方面的優質板材。在這些板塊長期缺乏購買力的情況下，很難帶動這麽高的價格。因此，他們會繼續站崗。跑贏市場平均漲幅的難度更大。西紅門橡樹灣離大興新城太遠了。未來也是通勤區。不妨看看西紅門和棗園的二手和二手產品。西紅門是大興的龍頭板塊，具有持有價值，後期補漲機會較大。
4.解決二手房貸款額度的方法有很多。妳可以私信我，具體操作方案我會告訴妳。
如果是純投資:不算通勤，首付300萬，加上400元的杠桿，總價控制在700元，妳的月供能力可以承受，壹年後可以再貸款買房。考慮到熱門區域，二新兩房相對穩定，比如望京、朝青、亦莊。
妳買房的想法很亂，沒有重點。不管妳從哪個維度考慮，記住投資不是DB，投資房地產就相當於持有這個城市的股份。大方向和妳選擇的地點有關，只占70%的因素，其次是產品；那些很好的保護自己的財富，投資比較穩健，從來不碰風險投資，對於不確定或者不可理解的事情什麽都不做的人。建議仔細閱讀精華專欄《北京房產投資的核心邏輯與原則》壹文，祝壹切順利！
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