“沒想到，把登記在兒子名下的房產賣掉，會有這麽多麻煩。”165438+10月9日，太原市城南公證處劉先生帶著有些沮喪的表情前來咨詢。幾年前，劉先生以未成年兒子的名義登記了壹套房子。現在，他想賣掉這套房子來籌集資金，但未能如願。太原市城南公證處辦公室主任柴說，“娃娃屋”有風險，父母在登記不動產時應謹慎。
案例1
想出售兒子名下房產，有明確要求。
劉先生是太原的壹名私營企業主。最近公司周轉不靈，想賣掉7歲兒子名下的房產。他去房管部門咨詢，得到的答復是要去公證處公證父母的保證書。
按照劉先生的想法，房子雖然記在兒子名下，但他全款交房。而且，他把房子賣了是為了把生意做好，等生意做好了，可以給兒子買更大的房子。但是當公證人柴列舉這些法律條款時，他發現自己想得太簡單了。
我國《民法通則》明確規定，“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產和其他合法權益，除為了被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產”。其次，《房屋登記辦法》規定“處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供未成年人利益的書面保證”。
也就是說，劉先生夫婦必須承諾房產出售所得款項用於兒子的教育、醫療等切身利益，並出具有書面保證的公證書。為了公司的周轉而出售房產，顯然是達不到要求的。“真麻煩。如果我知道，我就不會寫孩子的名字了。”劉先生說。
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為了孩子出國留學抵押房產沒那麽簡單。
胡女士的女兒美美明年春天將在美國上高中。胡女士夫婦決定將梅梅名下房產抵押，並做公證擔保。抵押貸款將僅用於梅梅在國外的教育、醫療和生活，絕不會用於其他用途，也絕不會侵犯梅梅的合法權益，並承擔抵押貸款過程中產生的壹切責任。上述所有承諾均應以書面形式作出，並記錄在書面保證中。誰知，銀行按揭貸款手續辦理過程中還是出現了問題。
原來很多銀行貸款業務都沒有“留學”這個選項。那麽問題來了。如果目的不是明確的“留學”，那麽公證處是不會對保證書進行公證的。之後，胡女士不得不找另壹家大銀行辦理，拿到了壹張寫有“留學”字樣的貸款函。這是相關的公證項目。
延長
房子登記在孩子名下多半是因為這些。
32歲的張先生有壹個8歲的女兒。去年年初，張先生在太原買了第二套房子。不動產登記時，張先生與愛人商量後，將房屋登記在女兒名下。“就壹個女兒，房子遲早會留給她。現在用我們的名字登記太麻煩了，然後還要辦理相關手續。登記在孩子名下就行了。這樣，即使孩子結婚了，房子也屬於婚前財產。這叫壹舉兩得。”張先生說。
張先生的話代表了很多把房子登記在孩子名下的家長的看法。柴說，他接觸到的客戶，大部分把房子登記在孩子名下的都是第二套房。至於原因，大致有四點考慮。
第壹，能不能避開限購？有壹種誤解，認為以未成年子女名義購買房產不在限購範圍內。對此，柴趙亮表示，在限購政策中，所謂的限購對象都是“家庭”，“家庭成員”包括夫妻雙方和未成年子女。所以不存在孩子名下買房不是家庭名下房產的問題。
第二，是否有助於避免稅費？確實如此。把房子直接登記在未成年子女名下，比贈與和繼承更經濟方便，可以省下不少稅費，以後也不用擔心收遺產稅。
第三，規避家庭破產風險，給自己和孩子留條後路。有的父母經商，以孩子的名義購買房產，想給自己和孩子留壹條後路，以防將來生意失敗，資不抵債。更直接的是，登記在未成年人名下的財產可以免於執行。柴趙亮說，如果房產壹開始就登記在未成年子女名下，那麽房產的所有權就屬於未成年子女，父母只有對房產的管理權，沒有所有權，也就是不屬於父母，所以不能強制執行。但法律也規定，被執行人為了逃避執行將財產轉移給子女的，贈與無效，登記在被執行人未成年子女名下的財產仍可作為可執行財產執行。
第四，提前為孩子準備好婚前財產，不用擔心婚後被配偶分割。
妳必須了解“玩偶之家”的風險
這些“善意”的父母可能只看到了“娃娃房”的優點，卻沒有意識到它的缺點。
劣勢壹:不能貸款買房。
如果購房合同約定房屋購買人為未成年人，該房屋不能申請銀行貸款，只能壹次性付清房款。
缺點二:孩子買新房需要遵守二套房政策。
如果房產證上有孩子的名字，孩子成年後買婚房可能面臨二套房政策；如果房子貸款還沒還清，首付要按照二套房的標準，貸款利率也可能上浮，會增加很多買房成本。
缺點三:父母不能隨意處置房屋，辦理起來確實很麻煩。
父母不能隨意出售或抵押未成年子女名下的房屋。如果壹定要賣，壹定要有利於未成年人的利益，比如治療嚴重疾病或者生活學習需要錢。出售不動產時，必須提供監護人的簽名，以保證其具有監護人資格，出售不動產是為了未成年人利益的保證，必須經過公證處公證。此外，父母出售房產所得應全部用於撫養未成年人。否則以後壹旦孩子提出異議，認為家長侵犯了自己的合法權益，家長也要承擔賠償責任。
劣勢四:父母難以收回房屋。
父母投資買房，把房產登記在子女名下，也就是說父母把這套房給了子女，子女擁有這套房子的所有權。如果父母老了，子女長大後不履行贍養父母的義務，父母收回房屋會有很大的法律障礙。現實中也有孩子長大後賣房不讓父母住的情況。
(以上回答發布於2016-11-14。目前相關購房政策請參考實際情況。)
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