但是，大多數人也會理解現在的情況。畢竟中國地廣人稀，人均土地資源相對匱乏，這是常識。再加上保護耕地的政策，需要集約利用土地。城市居民生活在壹個擁擠的地方，壹個狹小的地方，這是客觀事實，是命中註定，無法改變的。尤其是大城市和特大城市，人口過剩/交通擁堵/房價畸高是全世界的普遍現象。即使中國大城市的房價漲得越來越快，很多人也會將其歸因於金融政策、炒房、缺乏其他投資渠道等等。他們認為只有加強限購限貸，嚴控購房資格，甚至嚴控人口流入，才能解決。然而，本文將用大量數據來說明中國人並非“註定要住在擁擠的房子裏”:
大城市生活條件差，來源於土地資源的不匹配。目前經濟、人口、債務面臨的各種問題，大多來自於制約大城市擴張的土地政策。這些問題，不需要年輕人的努力，不需要新經濟產業的升級，完全可以解決。鼓勵生育需要更多的生存空間，升級消費需要更多的生存空間，教育、醫療、交通基礎設施也需要更多的土地供應。
首先，我們來看看特大城市居民的生活狀況。在列舉數據之前，我們先來感受壹下身邊的壹個例子。我有兩個同齡的朋友，都30出頭，在同壹家公司上班。壹個住在昌平南邵，壹個住在昌平縣城。我們以稍微近壹點的南邵為例。坐地鐵，南邵到公司單程時間1小時50分。
這兩個朋友壹個有北京牌的車，壹個有河北牌照。如果妳開車去上班，單程是46公裏...
可能有人會問，我既然在東三環上班，為什麽不住在東，為什麽要住在北六環？因為他們的老婆都在北方工作——現在壹般都選擇離女方單位近的方向。
除了以上搭配，更常見的是女方在東三環金融區工作，男方在西北五環軟件園工作。這種情況下，房子壹般買在東六環通州，比我兩個朋友的通勤時間都長。這是我壹個朋友老婆的工作路線。雖然只是從北六環到北五環，但是因為沒有直達地鐵，需要先坐地鐵再坐公交。單程1小時40分鐘。
這就是陶濤大城市的現狀。2005年到2019年，幾乎每天來回三四個小時。有人會問:為什麽非要買北六環外的房子，而不是離市區近壹點的房子？正好我很了解這兩個朋友買房的經歷。他們從2014開始，房價比現在便宜壹半。南邵同壹戶型近期成交價格如下:82平米，405萬。
如果買較近的房子，比如從北六環搬到北五環外清河區域的老房子，價格如下:77平米，525萬元。
這個小區20多年了，沒有正規的物業管理。上面的客廳只有壹個小窗，已經是小區裏不錯的南北通透戶型了。
所以，對於我的好朋友來說，如果我能拿出壹百多萬，降低對小區品質和居住面積的要求，在享受單車的幫助下，我朋友的單程通勤時間將縮短至1小時——這對於如今壹線城市的年輕人來說，是非常理想的情況。
這兩個朋友壹個是清華畢業的，壹個是985年的碩士。兩人都在國內知名高薪公司工作，都有壹個孩子。夫妻雙方每天在工作和通勤上的時間約為14小時。父母雙方都來北京帶孩子。家裏五口人，人均建築面積不到20平米。他們都很幸運。他們畢業後拿到了北京戶口，在房價翻倍之前上了車。現在都準備再打幾年，賣房子換個近壹點的。而我的壹些年輕朋友，現在在北京已經沒有上車的希望了。
以上都是熱門行業頂尖學校、頂尖公司的畢業生。對於絕大多數不是熱門行業頂尖大學、頂尖公司的年輕人來說，能不能在北京上車，基本上不再取決於自己是否足夠努力。以前我列舉過頂尖留學生來北京在知乎學習工作的“恐怖”。有人留言說“妳不該說實話，不然小地方的好學生會好好學習的。>考個好大學->留在大城市找個好工作的路很絕望。”
這是陶濤常說的話。有錢還能在北京買房子，比他考上北大還重要。考上北大的他在北京買不起房。總之，以我兩個好朋友的案例為代表，特大城市有兩個通病:居住面積小，通勤距離長。
而中國的特大城市，由於人為因素，使得這兩個問題特別嚴重，正在走向大家最近討論很多的“香港化”。為了更好的探討這個問題，看完上面的例子，我們再來看看統計數據，看看這兩個“問題”是怎麽誕生的。
先說數據口徑。“城市居民家庭”是指在北京居住半年以上的北京戶籍和外地戶籍家庭，平均每個家庭2.7人(成年單身也算壹個家庭)。這個數據不包括學生、士兵等住集體宿舍的人。也就是說，調查不包括宿舍，群體/違法空間的抽樣不夠全面，大體反映了在北京正常居住的京胡+外來常住人口的居住狀況。
從上表可以看出，北京城市常住家庭中有52.1%的家庭居住在壹居室和兩居室，11.7%的家庭居住在平房/平房(雜居)。只有17.5%的人有三居室，只有2.2%的人有四居室。也就是說，多達63.8%的北京常住家庭居住條件比兩居室差，這符合人們的常識——壹線城市生活差。
我們再來看另壹個數據:2013年，北京國有土地上住宅建築面積為47665438+萬平方米(2013年以後的數據不再公布)，而2018251000年北京市城鎮常住人口。也就是說，剔除在京居住不滿半年的外來人口和無法統計的外地常住人口，北京常住人口人均住宅建築面積為26.1平方米，三口之家平均為78.3平方米(建築面積)。
北京市居民的住房來源中，商品住房占比剛剛超過1/4，改造住房占比1/5，租賃住房占比14.5%，保障性/安置房占比10.6%，很大壹部分是自建房(農村集體土地宅基地和老城區胡同四合院)，占比近65438+。
在北京買房或租房的人都應該清楚以下幾個基本情況:北京的新房和次新房數量很少。對於北京壹個常住人口300-400萬，相當於壹個中等規模省會城市人口的經濟人口區域來說，壹年新開樓盤用壹只手就能數出來，而且不是整棟，通常只有壹兩棟。與其他蓬勃發展的首都城市相比，北京的住房普遍越來越老，即使在土地極其豐富的郊區也是如此。
筆者居住的小區是2009年建成的，位於北五環邊上。這個接近10樓齡的小區，已經屬於方圓大片區域稀缺的著名“第二新房”了。而那些屬於其他城區舊城改造範圍的老建築，在北京依然廣泛存在。近年來，北京壹項重要的民生工程就是為這些30-30年樓齡的建築免費進行抗震加固、管道更新和電梯安裝。
很多剛畢業接觸北京樓市的年輕人都會有這樣的疑問:北京的平均收入比家鄉高那麽多，大家的住房條件那麽差，需求又那麽強烈，就算是在市區，為什麽不在郊區多建幾套新房呢？房價65438+10萬，蓋房子成本才幾千元。為什麽這些老建築不拆了建新房，而是用財政資金重建？
可見2005年是壹個分水嶺。如今北京的商品房供應量比最高點減少了近壹半，回到了20世紀初265438+的水平，而北京的常住人口從20世紀初的13萬+增加到了現在的210萬+。下面是北京城市常住人口人均住宅竣工面積，也是2005年的分水嶺，現在已經超過高峰期了。
為了讓上面的數字更形象，來看這兩個數字:北京六環圍起來的總面積是2200平方公裏，五環圍起來的面積大概是700平方公裏。也就是說，北京六環甚至五環內的大量空間是未開發的。北京現有耕地+園林面積是城市建成區的2.5倍。先不說遠郊。我們以北京重要的主城區海澱區為例。在海澱的山區，六環以內，還有大量的空地和耕地可以開發成住宅小區。
下面是曾經號稱“亞洲最大社區”的回龍觀地區(回龍觀+霍穎)，緊挨著海澱區，總建成區面積不到11平方公裏，容納幾十萬人。根據海澱區土地利用總體規劃，到2020年，海澱區仍需保留148平方公裏農用地。
根據2035年北京城市總體規劃，北京的建設用地將逐漸減少——“減量發展”是未來北京的主題。但是，北京以前不是這樣的。十幾年前，北京是壹個快速擴張的城市:北京建成區面積從1998年的488平方公裏，增長到2004年的1182平方公裏，從1998到2004年年均增長16544。到2016年，北京建成區面積增加到1420平方公裏。從2004年到2016年，年均增速只有14平方公裏，是之前速度的12%，低了壹個數量級。這個問題的根源來自於兩個重要的政策:2004年8月31實施的“土地招拍掛”，禁止土地協議出讓，必須由政府買賣。2005年修訂的《土地利用總體規劃(2006-2020)》中，“耕地紅線”成為核心KPI。
從1998到2003年，北京市耕地面積快速增加，對應的是同期建成區面積的飆升。2004年以來，北京市耕地下降速度大幅放緩，建成區增速下降壹個數量級。總的來說，從90年代中期到2004年，北京經濟的快速發展伴隨著城市的快速擴張和住房建設的快速增長，房價總體穩定。從2005年開始，北京房價暴漲:土地供應的大剎車，讓人們的名義收入增長遠遠趕不上房價的漲幅。自2005年以來，北京大部分地區的房價增長了10倍，而人均可支配收入僅增長了5.2倍(《北京統計年鑒》2017)。相對於單位面積住房的購買力——對應於同期的人均住房供應量，人們的收入減半。
除了北京，上海的情況也差不多——2004-05年成為上海建設用地供應的拐點，現在上海也在提出“減量開發”:二線城市也好不到哪裏去。以杭州為例，其土地利用總體規劃要求:“城鄉建設用地由2005年的107004公頃增加到2020年的126900公頃。再看南京的數據，和北京、上海壹樣，是“以2005年為轉折點，城市建設用地規模經歷了壹個快速增長和緩慢增長的過程，2000-2005年年均增長55.87%；從2006年到2014年，年均增長率只有4.7%，前期是後期的11.89倍。“在很多人的記憶中，主要城市的房價是在2004-2005年左右開始上漲的——先是歸咎於炒房團，然後要求限購限貸，最近幾年直接限價——直到現在，大多數人都沒有意識到，根本原因是2005年以來特大城市建設用地增速數量級的腳踝斬。在眾多大城市中，重慶是個例外。黃利用其著名的“地票”制度置換來自農村的土地指標，為城市建設提供了充足的建設用地資源，導致重慶房價長期低迷。然而，近兩年來，就連重慶的住宅用地供應也開始大幅萎縮。
然後，不合理的規劃造就了他們漫長的通勤距離。再來看壹個例子:感受壹下海澱北部的用地規劃，這是壹個位於西北五環內的“郊區”——西北六環。從北京市中心開車到A點需要32公裏，到b點需要36公裏。
北京的思路是不要“攤大餅”，把郊區副中心從主城區分離出來，各自組團生活工作，不要“無序擴張”。就像上面海澱的例子，只要城六區就業(哪怕遠到六環，也只是建工業園)，棄戶籍到其他區。另外，上下班需要經過巨大面積的農田和綠色屏障，白白增加了通勤距離，但並沒有實現每個人都在各自的群體中工作就業的想法。
慷慨地提供工業用地，低價甚至免費給工商單位，極其吝嗇地供應住宅用地，這就是中國城市土地供應的現狀——工商可以帶來源源不斷的稅收，而住宅用地壹錘子買賣，憋著壹點實現利益最大化。壹個容積率只有1.1的巨型花園式軟件園，周圍是8-65438+10萬平米的高房價。員工享受樓下小橋流水草坪，回家蝸居。
我們看壹下上海郊區青浦區的總體規劃:也是農業用地比例大(淺綠色)+建設用地比例極小，建設用地大部分是工業用地(棕紅色)，小部分是居住用地(黃色)。
現在即使是四五線城市，甚至很多小縣城的新城區，也只能建三四十層的塔樓和高層，因為新城建設用地控制極其嚴格。這就是樊綱教授說的——“我們註定要住在擁擠的房子裏”。這裏的文章造成了城市居民擁擠居住的根本原因，我想大家應該都很清楚了。
大城市的土地供應就像計劃生育——對空間和人口的規劃。歸根結底，我們並不是“註定要住在擁擠的房子裏”，而是土地政策導致了這壹切。無論是耕地還是水資源，都只是借口而非科學理由。至少我們應該過得不比日本人差。這不是技術層面的小事，而是會影響國家和民族命運的大事。
靈魂的最後壹個問題這種情況是意料之外還是有意為之？陶濤個人壹直傾向於後者，所以尚峰對房地產的態度壹直很明確，希望房價穩定增長。不上不下。漲了會有眾怒，跌了莊家也受不了。重慶用事實證明了房價是可控的。不行就不行。
每天都有很多人在爭論房價的漲跌。妳說的是調控限價樓盤。為什麽不能相信壹個更簡單的事實，那就是作為壹個莊家，妳就是希望房價漲！只是莊家看漲，無法讓其他玩家相信他看漲。難道妳從過去20年鐵壹般的事實中看不到顯而易見的真相嗎？