城市發展總體規模巨大，投資巨大，在未來發展中。但很多專業涉及更深遠、要求更高的城市綜合體，因此其開發模式與壹般的房地產開發有著本質的區別，需要有效整合城市資源、商業資源、專業資源，以實現開發效益和社會影響。城市綜合體是壹個龐大的工程。
百富勤投資顧問有限公司量身定制規劃研究中心世界各國，尤其是近年來國內城市研究，根據不同城市的不同區位、城市特征和歷史階段的復雜程度，從投資運營的角度可以歸納為三種城市綜合體開發模式:
(1)，“獨立”開發模式
這種模式在工業時代早期，資本主義的原始積累產生了巨大的財富，大財團或政府已經采取復雜的市政建設來顯示他們的實力。最典型的例子就是:紐約洛克菲勒中心，由洛克菲勒基金會和法國巴厘島防區共同建設，法國政府創辦。這種開發模式的特點是單壹投資者(主要是財團或政府)和合作機構(主要是建築承包商和設計公司)。
(2)合資-公共* * *財政支持模式
這種模式壹般是由壹系列合資或合作開發商開發，包括舊城的商業中心改造，單個開發力量相對較弱，所以政府的優惠政策、公共財政補貼、無息貸款等政策都是針對舊城復興的。這種模式是上世紀七八十年代城市綜合體的發展。如商業區的日比谷池袋日出商業街、新宿溪口博物館等。這種模式的特點是公共部門和私營部門之間的夥伴關系，各自受益於自己的優勢。合作單位比較小，功能性強，但是不夠專業。BR/>；
(3)“合作鏈”發展模式
要求越來越高，現代城市的發展在市級層面是復雜的。它是城市功能的結合體，是房地產沒有形成綜合性城市綜合體的典型建築形態。它強調城市規劃、建築、市政設施、交通的全面發展，更大程度地將城市環境與建築空間有機結合，形成連續協調的空間。
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圖3-17
全面的城市規劃、設計、定位、開發、服務、管理，是不是壹個普通的開發經驗就能做到的，對於開發商來說，要有自己的資金和融資渠道，要和銀行、土地規劃、各種條件下的大型項目搞好關系，甚至包括建築概念，都是壹個挑戰。因此，國內市政綜合體的發展更需要“合作鏈”發展模式，這是壹種適應未來城市綜合體發展的發展模式。
比如北京，中國的中環廣場，第壹國際的東莞，深圳港都是采用這種開發模式，其工作模式是壹個龐大的項目運營細分階段的進度，然後每個階段的內容都由專業公司進行，在合同中明確各方的權益。必須由個人來實施。從角度來說，公司應該是優秀的。可以說這樣可以把整個項目的風險降到最低，分散化，把開發利潤、運營利潤、品牌利潤最大化。這種合作模式，雖然經過了漫長的初期談判，但充分體現了戰鬥中的集體智慧。壹旦確定，所有合作公司的利益和風險就綁在了壹起，就消除了執行的障礙。這種模式如下圖所示:3-18。
由於城市綜合體開發規模大，投資巨大，項目融資安排非常重要。在項目開發過程中，壹旦某個環節的資金鏈出了問題，後果可能是災難性的。因此，將有項目融資安排開始發展。中國目前的房地產融資渠道是單壹的，多銀行貸款，但資本市場的成熟度將在各種融資渠道中逐步提高，包括房地產投資信托、海外上市、房地產抵押債券，市政綜合體開發資金瓶頸將得到解決。許多大型外國房地產投資基金已經開始試探性地進入中國房地產。例如，摩根士丹利、ING和AIG在他們復雜的市政開發中可以借鑒房地產基金，開發城市的成功經驗是開發商必須考慮的重要部分。
同時，大部分城市綜合體改造老城區中心，CBD重大建設項目，市政府高度重視的社會影響也是無法比擬的。如何在項目開發中與政府互動，離不開東莞國際與當地政府互動合作的成功開展，這是壹個值得關註的問題。
簡而言之,“合作鏈”的發展模式不僅涉及各相關公司之間的密切合作，還包括與政府、基金的關系。“合作鏈”的開發模式是最適合的，因為這類產品涉及的管理層次相對較薄，而且必須與質量、管理、運營模式復雜的市政工程相關，往往不可控。壹些公司率先采用這種“合作鏈”發展，這無疑是壹種大膽的嘗試。這種模式將來可能成為壹個復雜的市政工程，發展出壹種新的運營模式。
1 4.1蒙特利爾地下商場(蒙特利爾地下城，1962至今)
編者按:
蒙特利爾，加拿大的壹個法語城市，被稱為北美，在巴黎說。加拿大的冬天漫長而寒冷，但世界的商業氣候對這個大都市有影響。自20世紀60年代初以來，蒙特利爾壹直是世界上最大、最獨特的地下購物中心。它不僅是壹個公民的蒙特利爾，也是加拿大最重要的旅遊景點的主要活動。
國際上很多大城市都有地下商場，然而只有蒙特利爾的地下商場完全建在地下城中心。,
地下商場建設初期，壹些法律糾紛迫使政府采取了壹些補救措施。
龐大的地下商場給蒙特利爾帶來了巨大的成功，但也帶來了無法彌補的損失和問題。而加拿大其他大城市正好相反，蒙特利爾，地面上的房產已經貶值:由於人們的主要活動轉移到了地下，地面上的人氣急劇下降，商業氛圍壹蹶不振。從1964開始，蒙特利爾地面上建造的零售商業建築，從20世紀60年代開始，地下幾乎找不到轉讓物業的。
地下商場的人們還帶來了其他無法解決的地下活動:生活在地面上，人們習慣於辨認方向的天際線或者幾乎完全失去方向感！建築物；壹旦這個怪物到達地面，遊客和當地居民就沒有方向感了。面對幾十公裏長且復雜的地下隧道，幾乎相同的車站，以及商場和店面，甚至蒙特利爾當地居民幾十年的生活，很難準確確定基本點，不確定他離開出發地的距離，還是離開目的地的距離。雖然兩年的地下立面施工成功創造了新事物，即使在地面或天頂產生了巨大的方向標識，也遠遠沒有被天際線或高樓所認可。蒙特利爾市民說，他們是住在地下的摩爾老鼠。政府已經嘗試了各種方法來解決這個問題。近年來，它試圖利用光電、顏色和氣味等高科技手段來區分不同的區域。也可以考慮“蒙特利爾城建在山坡上，壹個窗口，地下建築的外部空間決定天際線的走向(大多幾米深的地下建築還是很高的，海平面的地下建築，地表的壹部分建築)的優點。
壹切的壹切，壹旦形成巨大的地下建築，就改變了人類的自然習慣，這就需要廠商在建設初期充分考慮人與自然的和諧以及基本的人權習慣。
圖4 -1蒙特利爾
4.1.1蒙特利爾地下商場介紹
地下商場通過廣泛的地下步行網絡與城市中建造的地下商場相連。
但是最初的想法是，很簡單，根本沒有長遠的規劃和設計。上世紀50年代末，城市主幹道上的地鐵站和寫字樓與地面上的地鐵站相連，兩個開發商不得不互相聊天。修復主幹道兩側建築的最簡單方法是修復人行天橋。策劃該報告的市政當局堅決拒絕，因為他們反對任何不利於城市發展和建設的城市天際線。不得已，兩棟樓通過地下通道相連，但建設成本明顯比地面樓高很多。開發商期望將分店建在地下通道，並出租上蓋的建設成本，從而造成了地下商場的雛形——地下商店。
1962之後會有想法？1967地下城市商城建設完成，為迎接世博會在蒙特利爾舉行。
這個區域地上地下各有壹條商業街，下面是綜合性的城市、學校、公園、展覽館、酒店、商場。註重新舊文化、城市進程的結合，強調新舊兩種文化、兩種建設方式。壹個建築，在保持原有文化的方式下，另壹個新的建築，比如時間的展覽館、博物館、大學藝術，融合了新文化、新思想，將地下城的原有文化與新思想完美結合。
4.1.2開發思路，找
地下商場希望實現CBD地下空間的開發，對城市和開發商來說是雙贏。註射地下隧道連接建築物，維修，監測和責任擔保，而不是蒙特利爾政府的方式獎勵開發商建立蒙特利爾市，占用公共區域，占道許可證，不包括在建築面積的比例，並簽署開發協議，包括長期租賃。
& lt/4.1.3關鍵數據指標
道路系統長度約25英裏(約40公裏)；
每天訪問超過50萬人；
11700商店、百貨商店、餐館、劇院、電影院，其中劇院、電影院等休閑場所約40家；
4.1.4瑪麗鎮廣場(瑪麗廣場酒店)
瑪麗鎮廣場占地多少？3公頃，主城區的布局？蒙特利爾，蒙特利爾的商業中心。此外，它還是第壹個擁有大型連體建築的地下商場。
圖4-2
瑪麗城市廣場平面呈“+”形，長183米。玻璃鋼塔樓是加拿大最高最大的超高層建築，建築面積為41。許多公司辦公室都使用它。總建築面積是多少？每層樓3534平方米。利用十字形的建築平面，建築外部看起來挺拔對稱，但也讓每層的辦公空間充滿了自然光。
“十字”塔下有壹個寬敞的廣場——“瑪麗城市廣場”，西邊靠近車行道的15層寫字樓，北邊是地下商業中心。步行廣場地面鋪著五顏六色的裝飾石，四次開入地下庭院，通過四通八達的樓梯與地下商業中心相連。
廣場4層為地鐵站最低層，2、3層室內停車場有900個車位和技術設備層。頂層是商業中心。瑪麗城市廣場由人行通道、商業中心和其他零星倉儲群組成的地下網絡的下部。地下行人網絡，瑪麗城市廣場附近的財富廣場，維多利亞廣場和中環的公交站連成壹個整體。
自1964瑪麗廣場開業以來，80%的寫字樓與購物中心(包括1600店鋪)、200家餐廳、45家銀行分行、34家電影院、35%與蒙特利爾兩個大型展廳的地下商場相連。值得壹提的是，為了讓很多人進入幾米深的地下商場，要註意盡可能將商場各層扶梯完全錯開對接，以增加行人在各層的停留時間。
圖4-3地下商場
蒙特利爾的地鐵分為四個不同的區域，是麥吉爾/瑪麗廣場(麥吉爾/外景維爾瑪麗酒店)最繁忙最繁華的大都市環網。瑪麗廣場與城市的其他區域緊密結合，形成壹個立體的系統城市。如今，根據四個地區的統計，每天有近50億人通過地下地鐵系統出行。它們鏈接到65，438+0.7萬平方米的辦公空間、3，800間客房的酒店和超過65，438+0.4萬個三廳。
圖4-4
圖4-5地下商場連接地鐵圖4-6
/& gt；2。4.2倫敦造船廠改造項目(倫敦造船廠，1981-1998)
-Area是壹個超大規模的區域重建項目。
編者按:
1981 7月截至1998 3月，倫敦碼頭區發展有限公司(LDDC)近期17的面積是多少？22平方公裏的舊海港區是壹個大規模的城市改造項目。十幾年間，整個地區的面貌發生了翻天覆地的變化，不僅引起了世界各國的關註，也引起了更多英國學術界的關註。
倫敦碼頭區發展有限公司，該公司(倫敦碼頭區發展公司)是壹個半官方的市政綜合體開發商。政府於1980頒布《地方政府規劃土地法》，成立政府主導的開發公司。該公司完成了碼頭區1994至10的大部分工程，這標誌著個別項目的完成和分階段撤出該地區。65438+1998年3月31日，皇家碼頭工程全面竣工，LDDC改造後的碼頭區域撤銷，公司解散。
倫敦碼頭區的開發歷經艱辛，但最終非常成功。像任何新的區域開發項目壹樣，早期的倫敦碼頭區也面臨著短缺、落後的資本和交通基礎設施、缺乏人氣以及該地區的許多其他問題。倫敦碼頭區發展有限公司作為龍頭企業，是區域運營、分析、把握的起步項目，即首先提升開發區商業價值的土地這壹核心問題。前期開發資金，集中優勢非常有限，項目公司在這個核心上加了土地增值稅，有限的資金投入到主要交通基礎設施上，為正在進行的項目在AA附近打下活動的堅實基礎。
圖4.2-14 . 2 . 1新碼頭區全景及歷史概況
，位於倫敦路東側的羅德裏格斯島碼頭，成立於1802。隨後的120年，碼頭區的工業中心和就業中心遍布倫敦。
在倫敦碼頭區過去30年發展的鼎盛時期，共同就業的工人超過3萬人，共同從事商業的員工超過65438+萬人。
從1961到1971，由於英國制造業和運輸業的衰落，整個大倫敦地區超過50萬人失業，直接影響到這些行業對港口和運輸的高度依賴。與此同時，進出口運輸業也發生了巨大的變化。集裝箱運輸正迅速成為運輸業的主導模式。裝卸場所也將搬出淺水碼頭和倫敦碼頭區域，數千名碼頭工人的老碼頭將逐漸關閉，相關行業的員工也將失去20個工作崗位。1981，碼頭區最後壹個老碼頭——碼頭皇家碼頭也正式落下帷幕。關於
繁華的商業和工業中心已經淡出商業。在1981，整個地區？在上述20平方公裏內，只有1，014家大企業和小企業，其中70%從事食品、飲料和煙草制品業，只有15.6%的企業繼續從事原有的金融專業服務業。1981到1983的人數是2181，完碼頭也失業了。
倫敦碼頭區？22平方公裏被劃分為不同的區域，歷史碼頭區域的大部分土地都是公共土地。碼頭區域的土地狀況圖，顯示不同管轄區的四種顏色，並表明土地在1981和有油漆表面的區域被廢棄。
圖4.2-2下圖為碼頭區域的土地和水的情況:1981。
圖4.2-3老碼頭水位標尺，控制貨物的船舶見圖4.2 1981 -4。沿岸的
4.2.2面臨的問題
短時間內，碼頭區經歷了五年從1978到1983的大蕭條，12000個工作崗位消失。當地居民以藍領工人為主，多年來從未接受過新技能培訓，已無法適應社會的發展。
碼頭區擁有的土地歸當地公共組織所有，這些組織既沒有意願也沒有資本重建該地區，而且是私人所有，只有壹小部分土地。事業單位的市場敏感度很低，排斥的態度就是提供土地。
碼頭區到處都是廢棄的危房，重新開發的性價比很高，增加了不確定性，從而大大降低了對投資者的吸引力。因此，該地區迫切需要註入外部因素，以提高開發商的信心。
這個地區的地方基礎設施大多極差，達不到發展的基本要求。倫敦、多克蘭的交通連接，甚至是非常落後的與外界的連接，不僅會增加企業的運營成本，還會大大降低投資回報。
當地市場本身無法改變環境，但無法提供必要的基礎設施。要徹底改變其不斷下滑的外在形象，很難成為吸引人的地方？生活和做生意。
也有壹些私人投資者在這壹帶建房多年。由於當地政府已經對該地區進行了多年的開發和規劃，手頭幾乎沒有任何有價值的數據和信息。住宅開發商充分意識到，這方面沒有信息，開發新住宅投資的回報率可能會增加開發商的投資風險。
不利因素多，無法走出碼頭區發展的惡性循環。
解決方案
碼頭區的衰落不僅會影響倫敦的國際大都市形象和國際金融地位，還會引發嚴重的社會問題，而保守的地方政府也沒能解決加快發展的問題，即使經濟衰退已經變成了壹個長期無法解決的局面。
1980年，為了解決這壹長期存在的問題，特別是這壹地區的發展，倫敦政府制定了《地方政府規劃和土地法》，為以後的發展奠定了法律基礎。& ltBR/1981年，英國政府環境大臣兼副首相赫塞爾廷勛爵描述的碼頭區被人遺忘的時候。赫塞爾廷勛爵在人群中推波助瀾，帶頭按照政府成立的倫敦碼頭區發展有限公司(LDDC)的規定，旨在促進整個碼頭區的重新開發？？22平方公裏的136工程，要徹底改變這壹地區自20世紀60年代以來的經濟衰退。
圖4.2-5英國前副首相赫塞爾廷勛爵
在此之前，當地政府已經為改變落後地區做了很多努力，但感覺力不從心的進展非常緩慢。在這種情況下成立LDDC項目公司，唯壹正確的選擇。新項目是政府全資擁有的公司，以出售的住宅、工業和商業物業作為滾動開發的土地開發收入。為此，項目公司制定明確的發展目標，並賦予以下權利:
如果大型土地項目開發所需的公共機構，LDDC有權根據合同購買或強制獲取必要的土地。為了配合這壹權利的實現，其他LDDC制定新的合同，對方有權提前實施養老金計劃。
在原區政府手中，LDDC審計的具體方案仍是區委區政府(右)。這種權利的轉讓是因為低效的區委、區政府和規劃部門的限制太多、規劃過時，不能適應新的發展形式的要求。
項目公司的權利，公共基礎設施建設，舊基礎設施改造。
確保中央政府資源的直接溝通渠道。
資金來源有兩個，壹個是中央政府的投入和其他通過賣地獲得的資金。
雖然中央政府的LDDC有這麽大的權力，但權力的行政職能，公屋的分配，教育統籌局，醫療的管理，還是在地方政府和相關機構。LDDC可以幫助建立各種基金監督，並促進地方政府改善這方面的工作。
4 . 2 . 4 1981年基本概況
廢棄的土地和建築
整個區域60%的土地和水是荒蕪的，很多工業屬性都不會有人用。不是臨時的，房產均價只有25英鎊壹平米，它的商業租金是倫敦最低的，不到5英鎊壹平米，附近倫敦和西部的類似租金是11到12英鎊壹平米。
1。廢棄、空置、使用不當、未使用的土地和水域
整個碼頭區的水面總公頃數，占空置建築物的總比例。
877163公頃:59.7% 1040公頃193。
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碼頭區交通
改善交通條件會帶動碼頭區和公司的發展，首要任務是對壹個作品投入最多。但根據1980《地方政府規劃土地法》，交通的發展並沒有作為公司發展的關鍵指標。交通條件很差，蜿蜒的泰晤士河地區被整體分割成街區，但沒有壹座像樣的橋連接該地區的道路。兩條鐵路幹線不能直達市中心，乘客換乘地鐵到達倫敦市中心或其他地方。整個地區不是壹個主要火車站的另壹部分。公交系統非常陳舊，車輛和線路極度匱乏。整個地區只有壹條重要的自行車道。
圖4.2 -6英國女王在1987
區域環保輕軌開通剪彩
圖4.2-7城市道路
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然後，從圖4.2-8的照片中可以看出，泰晤士河附近的河岸在惡劣的環境下已經遭到了嚴重的破壞，兩岸(110)的歷史建築有壹半以上處於緊急修繕中。
圖4.2-8 1985處碼頭改造低窪地
生活工作環境和人口遷移也反映了當地經濟的不景氣。在1971，項目區常住人口48352人在1981已降至39429人，十年間人口減少18.5%。公共住房的數量占該地區住房的95%，該地區83%的人居住在政府提供的公共住房中，整個公共住房的20%狀況非常差，甚至不適合人類居住的地區的平均死亡率高於9.2%。在英國，人們聲稱疾病援助要高出20%和30%，而且需要住院治療。學校、醫療中心和其他公共設施已經過時，缺乏中學後教育和體育設施。從20世紀70年代末到80年代初，這個地區幾乎沒有新的私人住宅，這個地區的整體形象讓壹些投資者望而卻步。
碼頭區的重建
倫敦碼頭區發展有限公司(LDDC)從1981開始分三個階段進行，歷時17。壹個幾乎被遺棄的22平方公裏的老城區，倫敦被改造成了壹個新的金融、商業和商務區，成為倫敦新的裏程碑和最具活力的地區。以下是展示該公司主要課程的壹些要點: