1.沒有房產證的回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的協議是否有效。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定:“下列房地產不得轉讓:……(六)未依法登記取得權屬證書的……”。該條真正的立法意圖不是禁止預售商品房的再轉讓，而是為了便於行政管理，不屬於合同效力的禁止。賣方只要有拆遷協議和動遷證明，就取得了房屋的準所有權，有權處分自己安置的房屋。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人的利益，在取得產權證之前，房屋是可以轉讓的，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同是有效的。
2.房屋交易稅費由買受人承擔的約定是否有效？
自二手房市場出現以來，本應由賣方繳納的營業稅和個人所得稅，被協議轉嫁給了買方，熟悉二手房市場的人都知道，這是二手房市場的“潛規則”。房屋交易雙方的約定是否合法有效？房屋交易雙方的這壹約定並不違反相關法律法規的強制性規定。雖然我國稅收管理法律法規對稅種、稅率、稅額和納稅人有明確規定，但並不禁止納稅人與合同相對人或第三人約定納稅，即沒有對實際納稅的人作出強制性或禁止性規定。因此，合同當事人約定由合同相對人或者第三人實際繳納稅款，不違反法律規定，不損害國家利益的，應當認定該約定有效。
值得註意的是，出售回遷房涉及兩項稅費:壹是原所有人在取得房屋所有權證時需要繳納的稅費，二是原所有人轉讓時產生的稅費。這兩項稅費如何承擔，應該在合同中明確約定。
三。需要特別註意的問題
以上幾點在壹般的房屋買賣合同中也會涉及到，但對於動遷房買賣合同，需要特別註意以下幾點，並約定相應的違約責任。
1，防止“壹房數賣”
不能辦理回遷房銷售的預告登記，給賣方“壹房多賣”留下了漏洞。壹旦房價上漲，違約成本過低，賣家極有可能將房子賣給別人。
目前，我國民事立法采用的是物權變動的債權形式主義模式，即當事人之間存在有效的債權合同且交付或登記手續能夠產生物權變動的法律效力。出賣人多次簽訂的商品房買賣合同，在不違反法律禁止性規定的情況下，應當有效。在這種情況下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房所有權；其次，出賣人提前交付，買受人已合法取得該商品房所有權，但出賣人與買受人惡意串通的除外；幾個買受人都不占有該房屋的，買受人請求履行依法成立的預售合同的，應予支持。
因此，賣方不得將房屋轉讓給他人，相應違約責任的規定非常重要。
2.壹定要約定好財產交接和交付的時間。
簽訂回遷房買賣協議時，賣方未取得房產證，無法辦理過戶手續。所以需要約定財產轉移的時間。實踐中，雖然無法保證何時取得房產證，但從取得房產證之日起，就需要明確房屋所有權的轉移手續。
在簽訂回遷房買賣協議時，需要確定具體的交付時間。現房在簽訂合同時簽訂的，可以約定交首付款日期為交房時間。
3.買方應保留余額。
無證售房存在諸多風險，規範違約責任至關重要。但如果要求違約方承擔違約責任，則需要支付法院訴訟費、律師費、時間等成本。如果買房有尾款(大額尾款)，賣方認為違約收益少於尾款，買方違約幾率會大大降低。當然，如何留著錢，順利簽下買賣協議，需要房產中介或者買家很高的談判技巧。
4.請賣家配偶簽字。
實踐中，回遷房壹般屬於夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產。根據婚姻法的相關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，壹方應取得另壹方的同意，否則可能產生兩種法律後果:壹是房價上漲，配偶借口不同意賣房，可能產生無效法律後果；第二，如果賣方夫妻在過戶前離婚，涉及到與* * * *的財產分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽字，並輔以必要條款，基本可以預防。
5.盡量讓第壹單的賣家繼任者簽字。
因為回遷房產權證取得的不確定性，在取得產權證之前，如果賣方出了事，回遷房可能會被繼承人作為遺產分割。因此，回遷房買賣協議應盡可能由賣方第壹繼承人簽署，以示對賣方出售行為的認可和繼承權的放棄。壹般來說，順序繼承人包括配偶、父母和子女。在實踐中，要求賣方第壹繼承人簽字時，壹定要註意說話的方式和技巧，以免不愉快。
四。“變更合同”的法律性質和法律後果
以上三點，在簽訂回遷房買賣合同或沒有房屋所有權證的正式商品房買賣合同時，可以通用。但在簽訂沒有房屋所有權證的正式商品房買賣合同時，往往會涉及到“變更合同”的問題。“變更合同”的法律性質和法律後果是什麽？
從法律上來說，“改合同”實際上是上家與開發商解除合同，然後開發商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同進行轉讓的行為。商品房預售中，投資者(最後壹家)想炒房，開發商也想湊壹些建設資金。雙方誌趣相投，壹拍即合。有的投資者當初買房子的時候就和開發商約定好了，讓他們在改合同的時候提供方便。從簽合同到交房還有很長時間。簽完合同，投資者會等到房價漲得差不多了，才會交房賣房。否則，他們將在五年內支付5.5%的營業稅，這減少了房地產投機的利潤。如果5年後再賣，會長期占用資金，有違炒房初衷。為了盡快擺脫他們，他們的出價壹般比同期開發商略低。
“變更合同”實質上是利用不動產轉讓合同的合法形式掩蓋偷稅漏稅的非法目的，損害國家稅收利益，明顯違反了《合同法》第五十二條的規定，應當認定無效。
但如上所述，沒有房產證的回遷房(商品房)買賣合同是有效的，“改合同”確實是不允許的。兩者矛盾嗎？不矛盾。無房產證的回遷房(商品房)買賣合同，可在上壹套房屋取得房產證並繳納相關稅費後，再轉讓給下壹套房屋。當然，合同是有效的。也就是說，“合同變更”條款無效，但不影響合同其他條款的效力。
請參考:回遷房買賣合同範本/fc/5/98.html。