房地產開發的前期程序有哪些？

房地產開發流程項目開發操作流程\x0d\ x0d \選址調研、尋找合作夥伴、簽訂合作意向、協議、合同\x0d\\x0d\向規劃管理部門申請規劃積分，以取得規劃積分通知書，編制項目建議書\ x0d \ \ x0d \向計委申報立項報告\ x0d \ ↓規劃局會簽並返回計委\ x0d \ x0d \計委同意立項並請示可行性研究。本條由建委開發辦\ x0d \ x0d \會簽，利用“房地產市場信息評估系統”和“房地產投資專家系統”對項目投資進行詳細的可行性研究測算，編制可行性研究報告\ x0d \計委、建委、壹計委和各專業局進行可行性審查。利用“營銷策劃展示設計系統”進行融資操作\ x0d \ x0d \據此辦理前期規劃的土地征用和前期準備工作，並向土地管理部門和土地使用部門開出規劃設計任務通知單\ x0d \ x0d \ x0d \征求意見\ x0d \ ┏.新征用土地舊城改造國土局規劃局鄉政府村辦到區土地局\x0d\結果上報市房產局，結果上報市房管局\ x0d \ ┗ ┗ ┗ ┕ ┕ ┛ ┛ ┛ x0d \下面市政府批地。劃出打樁的條件，由測繪院規劃局辦理建設用地規劃。在此基礎上再去土地管理部門辦理\x0d\打樁，結果給設計方進行用地審批，評估項目建設用地地價。\ x0d \ \\ x0d \將用於確定規劃設計條件、凍結戶籍和復制戶籍。補交地價款，取得土地使用證\x0d\ \ x0d \參照規劃設計條件\ \ x0d \見表。去區配套部門征求意見，土地管理部門審核安置方案和安置房\ x0d \ \ \ x0d \審核後規劃局在《規劃條件告知書》中發放拆遷許可證\ x0d \ \\ x0d \委托規劃方案設計動遷會和拆遷安置\ x0d \ \\ x0d \去規劃局領取設計方案提交現場，三通壹平。獲取房地產開發手冊\x0d\ │ \ x0d \規劃局提出方案審查意見\ 1。在園林局申請采伐許可證\ x0d \ \u 2。了解線路情況，與供電局運行班協商\ x0d \修改後送第壹計委進行方案審核修改，線路移位方案\x0d\│ 3。煤氣，道路，供水和排水路線將改變\x0d\和第壹計劃委員會將舉行市政協調會議。4.到供電局工擴處申請用電報告，制定正式\x0d\供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。\ x0d \┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┗┛┗x0d┛┗┗┗┗┗┗┗┗9495 x0d│││ X0d │使用「營銷策劃展示設計系統」向計委申請並放入稅務局稅票│x0d│制作信息平面圖(建委會簽)│ X0d \ │││││││││││││││││││││││││^│^│^94市建委、物價局特此批準價格\x0d\ \ x0d \使用“營銷策劃、展示、設計系統”┗┗┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖┖94│││││││947││x0d┏┏││┳││┳│││┳││x0d┓┓││947服務來源及所有程序\ \ \ \ \ \ x0d \ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┳ ┏ ┏ ┏ ┳ ┏ ┏ ┏ ┏ ┏ ┳ ┏ ┏ ┏ ┏ ┓ ┓ ┓ ┓路委托林業局綠化方案到進水口商業公司申請安裝\x0d\規劃處施工部申請安裝1。 環境保護。去企劃部確認\x0d\ 2。委托施工。2.交綠化費。2.委托市行辦。2.委托行局同行方案\x0d\3。配電間的土壤。3.綠化建設辦公室的道路養護設計和道路設計。3.設計\x0d\建設項目公路檢查組檢查施工和3。建築和爐室4。集合驗收看現場\x0d\驗收計劃5。構造\x0d\ 4。設備安裝。2.到達市政地點。6.業務部\x0d\驗收監督室檢查。2.委托並同意接收天然氣\x0d\ 5。輸電和供水設計報告7。到達通風形式為3的\x0d\裝置。到達勞動網3的辦公室。計劃和設置局報告和安裝資產轉移4。環保局的程序和通風。\x0d\ 4。竣工驗收註銷程序\x0d\集音除塵8。去\x0d\設備液化氣公司\x0d\5。竣工驗收辦公室所有住戶通風手續\ x0d \ ┗ ┗ ┗ ┗ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ ┖ 󧳶 949 X0d\全部工程竣工\x0d\↓\x0d\四方驗收報驗單簽字蓋章\ x0d \┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏\x0d\\x0d\ \套用“房地產物業管理系統”進入物業管理階段\ x0d \ \ x0d \參考。\x0d\舉報提問者查詢2011-02-19 17:54舉報團隊對各環節稅收問題有沒有補充2011-02-19 17？就是對房地產的存量狀態征稅，房產稅(城市房地產稅)、城市土地使用稅以及未來可能開征的遺產稅都屬於這種性質；第二類是流轉稅和所得稅，是指在房地產開發建設和流通管理中征收的各種稅，主要包括營業稅、土地增值稅和企業所得稅。\x0d\從我國的稅制可以看出，房地產經營不同階段和環節的稅負是不公平的。房地產開發四個環節的納稅情況如下:\x0d\ (1)土地環節\x0d\繳納契稅、耕地占用稅、印花稅；除了稅收，土地出讓金和土地使用費的負擔讓房地產開發企業占用了大量資金。\x0d\ (2)建設環節\x0d\涉及營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加。\x0d\(三)房地產轉讓環節\x0d\涉及的稅種很多，包括契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅等。所得稅是按年征收的，通常是預繳，而個人所得稅只對轉手房產的個人征收。\x0d\(四)房地產使用環節\x0d\涉及房產稅、城鎮土地使用稅、城鎮房產稅。\x0d\從上面可以看出，房地產的稅收主要集中在前三個開發投資環節，也就是流通環節，也就是流轉稅；占有和交易環節比較輕，也就是保有稅輕。流轉稅是壹種間接稅，可以轉讓。房地產開發企業把這部分稅收轉嫁給購房者，由他們來承擔。這也是房價高的壹個原因。\x0d\而不動產保有稅是對土地或房屋的所有者或占有者征收的壹種稅。對不動產所有權征稅的目的是合理調節政府與不動產所有人或實際占有人之間的收入分配。不同地方可以采取不同的稅率，由地方政府根據當地經濟發展和房地產發展情況確定。國際上通行的做法是，對經營性房產征收高等級稅率，對非經營性房產，特別是對住宅房屋的占有征收低等級稅率，實行低稅政策。比如新加坡房產稅的壹般稅率是2%，但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕，按照房屋價值分為八個等級，最低等級稅率為0.67%，最高等級稅率為2%。房地產轉讓稅的稅率壹般較高，多以超額累進的形式，以達到財富再分配或抑制投機的政策目標。\x0d\\x0d\ III。土地租賃方式的弊端\x0d\商品房開發成本中，土地成本約占30%。在壹些大城市，如北京，土地成本高達50%。土地價格，即房地產開發支付的土地出讓金，並不是真正的購地費用。因為土地歸國家所有，使用權只有40-70年，這是地租的性質。壹次交幾十年的房租顯然是非常不合理的，而且有很大的弊端。\x0d\首先是地方政府的短期行為。現在“賣地”現在有利可圖，導致嚴重的亂征地亂開發。大量農業用地被征用，失去土地的農民每年都在迅速增加，引發尖銳的社會矛盾，不利於社會穩定。\x0d\其次，房地產開發前期占用大量資金，這些錢大部分是銀行貸款。據有關部門統計，我國房地產開發企業直接使用金融機構資金(包括抵押貸款)約占全部開發建設資金的50%。貸款利率也在提高，利息最終還是要由購房者承擔，這就促成了房價的上漲。\x0d\所以要實行年地租制度，從壹次收幾十年的土地出讓金，到壹年收壹次年地租。\x0d\房地產稅收制度是房地產市場制度的重要組成部分。為充分發揮房地產稅費功能，促進市場公平競爭，保障整個房地產市場健康有序運行，有必要借鑒先進的房地產稅費管理經驗，改革我國現行房地產稅費制度，完善房地產稅收法律法規，規範房地產市場，科學選稅，簡化稅制，統壹稅法。以理順分配關系，規範分配格局，適應社會主義市場經濟的要求。