2065438+2008年7月27日，深圳市政府公布《農村城鎮化遺留工業和公共設施違法建築處理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)向社會公開征求意見，為期壹個月。意見稿中，工業、公共配套類的歷史違建成為“優先類”。其中，小產權的廠房、倉庫、商鋪、寫字樓有望通過繳納地價成為正式會員。
雖然不涉及住宅小產權房，但這壹廣受關註的信息被很多人視為住宅小產權房轉正的探路之舉。還有壹種觀點認為，深圳對工業和公共設施違法建設的探索更容易被市場接受，而住宅小產權房涉及太多利益和公平問題，轉正的可能性較小。
優先處理
上述意見稿明確界定了工業類和公共配套類的歷史違建。
工業的歷史違章建築，包括生產經營，商業和辦公的歷史違章建築。其中，歷史遺留的生產經營違法建築，是指工廠、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲存的建築物和生活設施。
公共設施歷史違法建築是指非商業性的文化、教育、體育衛生、行政辦公、社區服務等實際用於非盈利目的的建築物和生活設施。
工業和公共配套類的歷史違建怎麽處理？為鼓勵對公共設施歷史違法建設的處理，除免地價、免罰款的優惠政策外，意見稿還允許對確認到原村集體和市、區政府或其指定機構的公共設施歷史違法建設，不扣減相應的非農建設用地指標，以吸引當事人申請處理；為保證相關建築物的公益屬性，規定只能認定為非商業不動產。
在工業歷史違法建築方面，意見稿將商業地產的溢價標準由市場評估溢價調整為市場評估溢價的50%，以進壹步鼓勵當事人申請，振興實體產業。同時，工業歷史違法建築可以確認為非商品物業後轉為商品物業，也可以壹步到位確認為商業地產。
暨南大學教授、華南城市研究會會長胡鋼對第壹財經記者表示，深圳是壹個新興的、快速發展的城市，存在大量的違法建築。以上措施是應對當前形勢的切實可行的辦法。“深圳的違法建築存量非常大，不處理是不可能的，但也不能壹刀切，所以壹部分直接拆除，壹部分通過土地溢價轉正，對於幫助解決深圳快速發展造成的工業用地和公共設施配套用地不足的短板具有現實意義。”
工業和公攤的歷史違建能轉正嗎？
深圳所有工業和公共配套歷史違建是否有望轉正？目前眾說紛紜。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第壹財經記者表示，小產權的商鋪、寫字樓、廠房只有在舊改項目範圍內才有轉正的機會，並不是任何項目想轉正就能轉正的。
雖然在規劃中不是很明確，但何倩茹的依據是，意見稿中多次提到“城市更新”這個詞。例如，歷史違法建築通過街道辦事處初審後，有壹定比例權屬明確的合法用地擬申請城市更新單元規劃的，由區城市更新職能部門受理規劃申報，並出具《深圳市農村城鎮化遺留違法建築簡易處理意見》，歷史違法建築的當事人或管理人可委托城市更新單元規劃申請人向區查違辦提出申請。
何倩茹說:“意見稿提出，有條件地通過繳納土地價款，使小產權的廠房、倉庫、商鋪、辦公樓轉正。壹是處置這些歷史遺留項目，二是推動舊改進度，壹舉兩得。”
何倩茹也認為，意見稿的出臺將加快現有土地的釋放，以配合當地住房供應計劃的實施。“深圳制定了未來18年的住房供應計劃，需要土地保障。按照這次公布的歷史違建處理辦法，雖然土地性質轉正後不會馬上改變，但這些土地將成為綜合用地，綜合體建設可能涉及保障房項目甚至商品房。”
妳在探索住宅小產權房的轉型之路嗎？
與意見稿同時發布的《起草說明》也強調，在歷史違法建設方面，按照分類、先易後難、區分主體、逐壹突破的原則，優先解決公共設施、生產經營、商業辦公等歷史違法建設。
要說“難”，住宅小產權房首當其沖。這種性質的住房對深圳來說意義非凡。單就面積而言，占據了深圳房市的半壁江山。2065438+2006年6月，深圳市住建局房改處處長劉奕群在壹個主題為“樂享深圳”的論壇上透露:在深圳的房屋結構中，只有37%的房屋手續齊全，歷史違章建築、法外建築的比例高達63%。
有人認為此舉是為深圳小產權房轉正探索路徑。對於很多小產權住宅的購房者來說，自然有這樣的希望。陳先生告訴第壹財經記者，他的小產權房已經買了五六年了。不大，60平米，壹家三口住得很緊湊。如果能轉正，是壹件受歡迎的事情。這些年來，每次市場上有壹波小產權房轉正的傳言，他都感覺像是在熱油上打滾。
但也有觀點認為，住宅小產權房轉正之路遙遙無期。何倩茹表示，如果住宅類的小產權房轉正，那就自相矛盾了，因為之前官方的說法是，這類房屋屬於違章建築，如果住宅類的小產權房轉正，對買普通商品房的人不公平。
胡剛也認為，深圳小產權房轉正的可能性不大。“因為深圳的工業用地和公共設施用地比較短缺，市場在這方面更容易摸索。如果住宅小產權房轉正，市場會很敏感，暫時不太可能突破。”