1，地理位置和人口狀況
南寧位於廣西西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞。是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐和西部重要省會城市。同時是國家經濟區——北部灣經濟區建設的核心城市，擁有沿海城市待遇、稅收等多項優惠。自2004年起，“中國-東盟博覽會”永久落戶南寧，每年舉辦壹屆，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之壹。2009年6月9-13日，南寧也召開了泛珠三角會議。
南寧的人口已經超過700萬。2009年南寧市總人口為765438+70萬。市區(即六城區)259.77萬人；漢族人口占70%以上。
南寧地理位置優越，是西南地區中等發達城市。
2.環境、氣候和人文
南寧位於北回歸線以南，日照充足，雨量充沛，少霜不下雪，氣候溫和，夏長冬短，年平均氣溫265438±0.6℃。冬季最冷的10月為12.8℃，夏季最熱的7、8月為28.2℃。極端最低溫度為-2.1℃，極端最高溫度為40.4℃。年平均降雨量為1304.2毫米。
建國以來，南寧的城市建設和生態環境建設壹直追求和諧發展，以人為本。郭沫若先生曾在南寧留下“半城綠樹半塔”的詩句。自“136”城市建設重點工程實施以來，我們以創造優美舒適的園林景觀和最適宜人居的生態環境為基礎，進行了精心規劃的城市建設。目前，寬闊、筆直、美觀的外環高速公路和快速環路已投入使用。城市多條交通主幹道改擴建和大小街道美化同步進行，建成了南湖名樹博覽園、民生廣場、民歌廣場、南寧國際會展中心等壹批具有城市特色的標誌性建築和公共設施。全市園林綠化居全國前列，建成區綠化覆蓋率達39%，人均綠地面積9.8平方米。先後成為國家衛生城市、園林城市、優秀旅遊城市。2000年，它成為迪拜國際改善生活環境的最高典範。2002年榮獲首屆“中國人居環境獎”，成為中國最適宜人類居住的五大城市之壹。
2007年，南寧獲得聯合國人居獎。
南寧氣候宜人，環境優美，是理想的居住城市。
3.交通狀況
鐵路:
南寧鐵路線經過桂香、黔桂、李湛、南房、南昆等幹線，北與全國其他幹線相連，東至湛江、廣州，南至欽州、防城、北海，西南至越南河內。
南寧火車站位於中華路中心，交通便利。可在火車站公交站乘坐5路、6路、8路、9路、10路、32路、33路、37路、41路、52路、66路、213路、301路、8065438+路。
公路:
南寧距離北海、欽州、防城港分別只有204公裏、104公裏、172公裏，距離中越邊境只有180公裏。南寧境內的公路有209國道(湖北線)、210國道(寶南線)、322國道(恒友線)、324國道(福昆線)、325國道(廣南線)、渝湛線(重慶-貴陽南寧-湛江)、衡昆線(衡陽-南寧-湛江)。
高速公路:
南寧繞城高速全長約82公裏，圍繞南寧核心區，有8個主要出口。
南友高速公路，全長180公裏，連接南寧至中越邊境友誼關，與越南國道1相接。
桂海高速公路，全長652公裏，北接湖南，縱貫桂林、柳州、南寧，連接欽州、北海、防城港。
南白高速全長257公裏，南寧連接百色高速至昆明。
杜南高速公路全長141 km，南寧是連接都安縣通往貴渝的高速公路。
南武高速長344公裏。
南寧交通輻射面廣，是西南地區重要的交通樞紐和物流集散地。
4.整體經濟運行概況
2007年國內生產總值106299億元，同比增長17.5%，工業總產值830.88億元，增長29.97%。
2008年國內生產總值1316.21億元，同比增長14.5%，工業總產值105億元，增長26.5%。
2009年國內生產總值1492.38億元，同比增長15%。
2008年，全市工業總產值首次突破1000億元，達到6543.8+004億元，同比增長25.3%，其中規模以上工業總產值850億元，同比增長26.5%；產值超億元工業企業185家，同比增加30家。億元* *產值企業工業總產值達到596億元，占規模以上工業產值的70%，億元產值工業企業總數繼續居全區首位。
2009年，南寧市財政收入累計231.2億元，比上年增長20.93%，超額完成自治區下達的227.5億元的任務。
2009年，全市地區生產總值近1500億元，達到1492.38億元，比上年增長15%，增速高於全國6.3個百分點。
南寧市經濟運行狀況良好，各項經濟指標連年增長，顯示出強勁的發展潛力。
5.第壹、二、三產業發展概況
農業生產形成了以糧食為基礎，蔬菜、水果、甘蔗為主導，種植、養殖、加工並舉的高產、高效、優質的城郊農業格局。工業經濟突出科技進步和信息化的推動，高新技術廣泛應用，形成了以制糖、造紙、機械、化工、建材為主導的工業體系；第三產業發展勢頭強勁，形成了以商業、餐飲、房地產為支柱，以金融、通信、旅遊、會展、倉儲、服務為新支撐點的服務體系。
工業發展符合經濟運行規律，有力地促進了經濟的良好發展。
6.人均收入和消費
2008年，南寧市城鎮居民年人均可支配收入達到14983.46元，同比增加2028.27元，增長15.7%。扣除物價上漲因素，收入實際增長6.7%。城鎮居民人均醫療保健消費支出568.57元，同比下降7.8%；居民人均工資性收入達到13321.91元，增加2768元，增長26.2%。城鎮居民人均消費支出達到10267.97元，增長808.92元，增長8.6%。
2009年，南寧地區生產總值1492.38億元，比上年增長15%，高於預期目標2個百分點，連續8年實現兩位數增長。財政收入231.37億元，增長21.03%。南寧市城鎮居民人均可支配收入16254元，增長12.52%，高於預期目標0.52個百分點。農民人均純收入4521元，增長12.99%，比預期目標高2.99個百分點。值得壹提的是，2009年南寧市農民收入增幅首次超過城鎮居民。
2010年南寧市經濟社會發展主要預期目標是:地區生產總值增長14%；財政收入增長18%；全社會固定資產投資增長30%；工業總產值增長16%；社會消費品零售總額增長17%；外貿出口總額增長10%，外商直接投資增長15%；萬元國內生產總值能耗降低2%；化學需氧量排放量減少2%，二氧化硫排放量不增加；城鎮居民人均可支配收入增長12%，農民人均純收入增長10%；居民消費價格漲幅控制在5%左右；城鎮新增就業6萬人，城鎮登記失業率控制在4.5%以內；人口自然增長率應控制在10‰以內。
居民收入在不斷增加，但存在收入拉大的問題，住房消費比重大。
匯總分析:
南寧作為廣西的政治、經濟、文化中心，中國-東盟自由貿易區和北部灣經濟開發區的核心城市，地理位置和交通區位優越，城市發展潛力充足；城市人口260多萬。2009年，城鎮人均可支配收入16254元，呈逐年增長趨勢，社會文化發展穩步推進。經濟社會穩步發展，招商引資力度加大，項目開工和竣工增多，經濟快速發展；南寧氣候條件好，城市環境好，宜居性好，獲得了聯合國人居獎。房地產已經成為南寧的支柱產業，近兩年開工量和竣工量不斷增加，形態良好；預計隨著北部灣經濟區的開放開發和東盟自由貿易區合作的進壹步加強，南寧市的社會經濟發展將會快速穩定發展。
二、南寧房地產發展
1，價格趨勢
2009年新建商品住宅成交均價為每平方米5001.93元(含保障房)，同比上漲21.91%。其中，新建商品住宅成交均價為每平方米4656.02元(含保障性住房)，同比上漲22.03%；商業營業用房成交均價每平方米10553.45元，同比上漲17.36%；寫字樓成交均價每平方米4408.23元，同比下跌5.71%。65438+2月，商品房成交均價5791.63元/平方米(含保障房)，同比上漲35.07%，環比上漲3.01%。
數據顯示，2009年6月5438+0至2月1，南寧新建商品住宅銷售均價為5003.93元/平方米，較2008年上漲21.91%。商品房成交均價4656.02元/平方米，同比上漲22.03%。尤其是10之後，新建商品住宅成交均價更是突飛猛進。新建商品住宅成交價格在6月5438+10月達到每平方米5524.97元，6月5438+065438+2月5622.47元，6月5438+10月5791.63元，環比上漲12.86%，為單月最高漲幅。而65438 6-9月的增長則是每月增加100-180元，增幅不超過7%。
房價略有波動，但上漲勢頭過快，不利於房地產健康發展。南寧的城市經濟很大程度上是由房地產拉動的，房價的過快上漲透支了城市的發展潛力。
2.土地供應
2009年商業地產住宅國有土地使用權招標拍賣出讓共1380.79畝，同比增長1654.38+0.52%；成交價58.73億元，同比增長432.37%；樓面均價2041.30元每平米，同比上漲147.12%。
2008年南寧市建設用地成交17宗，成交面積2601畝，較2007年同期下降51.43%。2009年南寧市將有5854畝經營性用地出讓，鳳嶺北、高新區、相思湖地區是供地熱點區域。2009年南寧市商業地產住宅國有土地使用權招拍掛出讓共1，380.79畝，同比增長1，654，38+0.52%；成交價58.73億元，同比增長432.37%；樓面均價2041.30元/平方米，同比上漲147.12%。2009年，房地產開發投資226.73億元，同比增長65.438+03.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72%；商品房竣工面積439765438+萬平方米，同比增長0.72%。
土地供應充足，但仍不能滿足市場對未來的利好需求，成交價格再創新高。
3商品房供應
2009年房地產開發投資226.73億元，同比增長13.76%。商品房新開工面積701.86萬平方米，同比增長29.72%；商品房竣工面積439765438+萬平方米，同比增長0.72%。
去年5月後，南寧樓市回暖，被業內稱為“小陽春”。看到這種情況，部分開發企業開工建設，9月份以後，開發企業加大了施工進度，尤其是第四季度開工項目較多，使得全年數據大幅增長。因為房地產開發有壹個1 ~ 2年的周期，雖然投資和施工額增長很快，但是在竣工面積數據上體現出來的增長並不明顯，甚至有差距。完成的數據要到今年上半年才能體現出來。
2009年，新建商品住宅登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。總的來說，商品房成交量超過了2007年同期650.08萬平方米的歷史最高水平。其中，2009年6月5438+2月商品房登記銷售面積1289800平方米，同比增長145.21%，環比增長52.64%。
根據當地居民的消費需求，供應充足，但由於大量投資者進入南寧市場，造成了短時間內的稀缺局面，價格上漲較快。
匯總分析:
2006年以來，南寧市房地產發展迅速。即使在2008年經濟危機的情況下，仍然保持了增長趨勢。2009年，尤其是下半年，物價上漲瘋狂。到去年年底，商品房均價達到每平方米6000多元。在土地市場升溫，政府大量供地的同時，很多開發商看好南寧市場，地價屢創新高。樓面地價基本維持在2500元以上，最高的達到了11萬元。商品房供應繼續增加。2009年，新建商品住宅登記銷售面積855.53萬平方米，同比增長84.8%，銷售套數85359套，同比增長72.29%。隨著北部灣的開發和東盟自由貿易區的成熟和完善，南寧的區域化和國際化程度將不斷提高，大量的人流和物流將湧入南寧，商業、辦公和住宅的需求將不斷增加。可以預見，南寧房地產業未來發展前景廣闊，將出現量價齊升的局面。
第三，政策影響
1，相關政策
2007年9月27日，t5 P2 l7 H房地產論壇、裝修論壇、業主論壇。
央行、銀監會* * *下發通知要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已使用貸款購房並申請購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2007年6月5438日+10月
二套房新政處境尷尬。央行出臺了“提高二套房貸首付比例”的政策，但並沒有準確定義“二套房”。因此，銀行立即出臺相關細則，分別公布了"第二套房"的認定標準。
2008年6月5438日+10月
二套房新政導致房價大幅下跌，部分城市跌幅嚴重。市場普遍預期央行會放松2008年9月實施的“二套房貸政策”。
2008年6月22日10
根據央行發布的房貸利率調整通知，各大商業銀行要從2008年起對符合條件的首套房貸客戶提供最低7折的利率優惠政策。
65438+2008年2月
政策限制大大放寬。根據規定，已貸款購買1套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，為改善居住條件再次申請貸款購買第二套普通自住房的居民，可以申請首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
2009年6月
銀監會的通知重申嚴控二套房貸:“銀行不得以征信系統未聯網、異地購房調查困難為由放棄‘二套房貸’政策，不得自行解讀‘二套房貸’認定標準，不得以任何方式變相降低首付比例。”
2010 1 10
國務院辦公廳印發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺11措施，要求對已使用貸款購房並申請購買第二套住房的家庭(含借款人、配偶和未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，嚴格按照風險設定貸款利率。65438年6月4日召開的國務院常務會議要求，購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
2010 4月17日
國務院17發布的通知指出，對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險情況暫停發放購買第三套及以上住房貸款；不能提供當地納稅證明或社會保險繳納證明1年以上的非本地居民，暫停發放購房貸款。
匯總分析:
政策往往是跟隨市場，而不是引領市場，所以有時候政策往往會陷入尷尬的境地。房價過高時，政府會出臺政策抑制房地產過熱；當市場不景氣時，出臺政策刺激其發展，仿佛中國的樓市進入了調控的惡性循環。對於政策，南寧市場從來沒有受到太大影響。可能南寧本身光環和利好因素太多，所以國家政策全部淡化，在政策的作用下成交量有所下降，但價格相對堅挺。對於“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，高房價地區可暫停第三套住房貸款。”南寧市場反應可能冷淡，對來南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但南寧的利好因素和未來發展向好，成交量很可能下降，但價格跌幅預計在10%以內。因此，預計此輪調控對南寧市場影響不大。2010，南寧的基調應該是進入壹個微跌企穩的階段，到2012，可能會出現量價齊漲的大局面。
第四，經濟和房地產市場的特點分析
經濟和樓市相輔相成，相互促進。
良好的經濟發展可以促進樓市的健康運行，而樓市收入是國民經濟增長的主要支撐。
隨著經濟的快速發展，防城港很多外地企業遷入，此時城市常住人口結構會發生變化。
壹是工業發展帶來的商務人士和其他農民工的湧入。
第二，當地人會悄然改變。
這樣，由於經濟增長帶來的行業和收入的變化，城市人的階層結構就會發生變化。人口和結構的變化會對樓市產生多方面的影響，比如辦公和自住用房需求大、住房戶型結構改善、住房升級需求、房價變化等。這樣，經濟的快速發展形成了對房地產市場的旺盛需求，這也是刺激房地產市場的最基本因素。
從另壹個角度來看，樓市順應城市化進程是大勢所趨，房地產業帶來的經濟效益是城市經濟增長的重要組成部分。大量的開發項目可以極大地改善城市居民的居住條件和生活環境，也可以帶來城市面貌的改變。
隨著房地產市場的穩定健康發展，國民經濟的發展也取得了長足的進步。目前，房地產投資占全社會固定資產投資的近五分之壹，這意味著樓市的收入影響著整個經濟的發展。
動詞 （verb的縮寫）南寧房地產綜述與分析
1，南寧房地產發展的有利因素
(1)南寧經濟快速發展是房地產發展的基礎。
(2)不斷增加的城市人口進壹步增加了住房需求。
(3)城市化進程加快，改善性住房需求增加。
(4)完善的城市規劃，合理的城市發展定位，會提升城市的價值，吸引資金和人才的流入，進壹步帶動住房需求的增加。
(5)土地規模不斷增加，土地供應充足，有利於房地產企業的業務發展。
(6)金融市場完善，房地產企業融資方式多樣。
(7)居民收入在增加，有更大的消費能力支撐。
從諸多有利因素推動南寧樓市發展，特別是作為區域性國際城市和北部灣開放開發的核心城市，南寧城市競爭力的提升離不開房地產的繁榮發展。因為國家政策的支持，南寧長遠發展潛力很大。
2.南寧房地產存在的問題。
(1)價格虛增，與當地居民收入水平不符。
(2)市區房地產發展不均衡，江北貴江南便宜，區域差價大。
(3)缺乏品牌開發商，開發理念滯後。
(4)南寧基本被合富黃輝、包子通、經緯銀行等機構壟斷，而且建築之間競爭小，不利於合理價格的形成。
(5)大量外資資金流入樓市，擡高價格，助推泡沫形成。
目前南寧樓市存在的問題，基本都是短期的不利因素。雖然它們對需求有壹定的不利影響，但是隨著市場的不斷發展，制度的不斷完善，這些不利因素會逐漸消失。
總結:
南寧作為區域性、國際化大都市，需要快速發展十幾年才能達到理想的規劃要求，因此房地產業發展前景廣闊，但目前也存在壹些問題。隨著南寧經濟發展、城市化、人口增加、環境不斷改善以及區域性中心城市的形成，南寧房地產市場將在數量和質量上有所突破。雖然存在壹些問題，但隨著南寧影響力的不斷擴大，將會吸引更多的品牌開發商來到南寧，為南寧的房地產市場帶來新的活力和先進的發展理念，提升南寧的住房品質。據預測，南寧房地產在未來五年將是壹個蓄勢待發的階段，其特點是項目開工量大幅增加，供需平衡，價格波動相對平穩。但隨著市場的變化和政策的影響，短期內價格可能會有小幅波動，上升趨勢的基調不會改變。