65438+2月17，同策咨詢研究部和通海咨詢發布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，包括北上廣深等壹線城市、省會城市和重點二線城市在內的35個大中城市中，供需比低於1.1的城市只有7個，其中深圳(樓盤)房價最高。青島(樓盤)、長春(樓盤)、蘭州(樓盤)、沈陽、貴陽、大連(樓盤)的供需比都超過了3，而大連達到了7.18，成為樣本中最不平衡的城市。
“供求比小於1.1，說明供求關系處於合理區間，在1.1~2之間是壹個相對均衡的區間。如果供需比大於2.0，就是供需失衡。”該研究報告的參與者、同策咨詢研究部總監張宏偉對《第壹財經日報》記者表示。上述報告顯示，35個樣本中絕大部分城市供需比較高，大於2.0的城市數量達到14，但這壹數字符合當前全國樓市去庫存的大背景。
供需比在1.1以下的城市有7個，占比20%。北上廣深四大壹線城市全部入圍該區間，其中深圳的供需比最低，僅為0.57。另外福州(樓盤)、合肥(樓盤)、石家莊(樓盤)的供需比也在這個範圍內。“在供需比在這個區間的城市，商品房有很高的投資價值。”張宏偉解釋說，對於北上廣深四個壹線城市來說，由於經濟發展較快，就業機會較多，人口持續流入，未來住房需求將保持穩步上升。但由於城市規模的限制，土地供應會受到壹定程度的限制，所以供需都比較低。而壹些二線城市，如福州、合肥、石家莊等，人口流入快，住房需求大。
“在供需比低的城市，未來房價可能會繼續上漲。”張宏偉表示，以供需比為0.91的上海(樓盤)為例，2014年常住人口為2425.68萬人，人口基數大，增長平穩；由於上海是整個長三角地區的經濟中心，產業集聚效應明顯，2014年，其城鎮人均可支配收入達到47710元，在全國位居前列，這將有效支撐其未來的潛在需求。“因此，我們預測上海未來三年的潛在需求將達到1886萬平方米，在35個城市中位居前列。”
上述報告還顯示，樣本中的重點二線城市中，成都、廈門(樓盤)、天津(樓盤)、杭州(樓盤)、Xi安(樓盤)、南京(樓盤)排名中上遊。“他們經濟發展程度不錯，基本都是人口輸入型城市，也有壹定的投資價值。”張宏偉認為。
以供需比為1.33的天津為例。濱海新區經濟發展迅速，是京津冀地區的重要壹極，人口規模也很龐大。2065年438+056，5438+0700，其常住人口為65，438+056，438，人口引進明顯，每年新增城鎮人口57萬。“我們預測未來三年天津商品房平均需求量為654.38+05.83萬平方米，但天津的住房供應量和庫存量也較大，因此認為供需相對平衡。”
但報告也顯示，同樣是重點二線城市的武漢(樓盤)、蘇州(樓盤)、重慶(樓盤)，供需比並不理想，分別為1.96、2.03、2.03。“主要是這三個城市的土地供應量太大，導致供需比上升。”張宏偉解釋說，比如重慶，2014年常住人口29914000人，居所有城市之首，人口規模穩步增長，城市基本面沒有問題。根據該模型，未來三年的商品房需求預測為4636萬平方米，但重慶的主要問題是城市土地供應過多。近三年其土地規劃建築面積平均8467萬平方米。
報告還顯示，東北地區的幾個省會城市和西北地區的壹些城市，因為供需比高，在城市投資價值排名中處於“墊底”位置。比如青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連高達7.18。“哈爾濱(樓盤)、長春、沈陽、大連等東北城市，由於人口外流，經濟發展不佳，需求減少，沈陽、長春等城市庫存高，供需比普遍較高；青島、呼和浩特等城市(樓盤)主要是庫存高企導致的去庫存狀態。”張宏偉說。
報告指出，東北地區經濟發展緩慢，人口處於外流狀態，因此房地產市場也受到相應影響。比如沈陽2014年常住人口為827.2萬，但人口增速較低，近三年年均增長3萬，未來房地產增長潛力也會受到影響。“另外，東北城市土地財政現象突出，土地供應量過大。比如沈陽近三年住宅平均規劃用地建築面積達2276萬平方米，住宅庫存高，導致供需相對較高。”
張宏偉指出，根據調查，對於壹些供需比大於2.0的城市，由於經濟放緩，未來市場容量較小，這類城市往往面臨較大的庫存壓力，風險積累較多，開發商和投資者應保持警惕。這些城市主要有太原(樓盤)、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連。
附:35個大中城市商品房投資價值排名
城市供需比排名？
深圳0.57 1銀川1.99 21？
福州0.86 2蘇州2.03 22？
上海0.91 3重慶2.03 23？
合肥0.91.4無錫2.22 24？
石家莊0.94 5濟南2.25 25？
廣州1.00 6昆明2.39 26？
北京1.04 7哈爾濱2.39 27？
成都1.178太原2.80 28？
廈門1.28 9呼和浩特2.81.29？
天津1.33 10青島3.07 30？
杭州1.38 11長春3.27 31？
南昌1.48 12蘭州3.7 32？
Xi安1.55 13沈陽4.32 33？
海口1.60 14貴陽5.33 34？
南京1.63 15大連7.18 35？
寧波1.63 16？
長沙1.70 17
鄭州1.73 18
西寧1.73 19？
武漢1.96 20
(以上回答發布於2016-07-17。請以目前實際購房政策為準。)
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