這兩天樓市熱點很多，但有用的沒幾個。中央經濟會議和住建部主辦的專題論壇已經為2021的樓市做了規劃和定調。說白了，還是幾句話:
不炒房，因城施策，長效機制，穩定市場...
今年連“房地產稅”都完全不提了。不出所料，很多利益分配的規則還沒搞明白，立法難度太大，三五年內不可能。
當然，現在樓市的“頂層調控框架”已經很清晰了，可以概括為壹句話:
我不希望房地產和中國經濟捆綁在壹起。各地壹定不能炒房價，但我們可以通過調控政策市場來穩定房價。房價要與貨幣發行和名義經濟增長相匹配，“平穩運行”。
說白了，就是希望房價保持壹定比例的緩慢增長。可能嗎？
我覺得不太可能。
以前樓市就像壹盤烤魚。魚只是城市居民的購買力，配菜是房地產投機商。經過上壹輪房價周期烘烤，很多城市只剩下魚骨渣，現在禁止加入配菜。沒了油水，大家只能離開。
實現穩健經營的前提是池塘裏有足夠多的魚。以今年的成交數據來看，大城市可以，小城市難。2021必然是大規模下跌和上漲的壹年。
但這些宏觀層面對樓市的思考，對大多數人來說，參考價值不大。要想抓住買房的機會，就需要關註微觀市場。
昨天RealData老李給我發了壹份資料，聲稱是機器連續幾天夜以繼日的整理校對。數據來自真實的交易，因此我們可以分析許多隱藏的市場奧秘。
不可思議的
首先，從整體成交來看，2020年全國二手房成交7.3萬億元，比去年增長8.1%，創下2015年以來的最大值。
很多人想象不到，今年的疫情讓樓市冰凍了快半年。在這樣的條件下，下半年的成交價格迅速回升，甚至超過了去年的總和。
首先，壹些大城市積累了幾年的住房需求，需要產生。
其次，每次發生重大自然災害，央行都會增發貨幣刺激經濟，樓市成交量就會上升。因為房子壹直是社會上最好的避險投資，全世界都是這樣的規律。
我們來看看交易規模最大的十個城市:
從圖中可以看出，上海以654.38+0202.8億元的成交額位居全國第壹，北上廣緊隨其後，與GDP的排名驚人的壹致。
其他五個城市都是經濟實力較強的二線城市，有壹個特點:對資金高度敏感，有大量的民營企業和富裕人群，是央行放水的主要目的地，證明了上述觀點。
那麽，這種由壹二線城市帶動的房價行情會蔓延到全國三四線城市嗎？
答案是否定的。
首先，棚改貨幣化已經徹底結束。其次，三四線城市不具備聚集大量民營企業和富裕人群的優勢。最後，大部分三四線城市屬於上壹輪房價上漲最晚的壹批城市，調控時間很短。
購買房子的權力
“營業額=營業額？房價”，單純觀察成交量，看不出哪些城市真正來到了市場窗口期。
比如深圳賣了壹套15萬多的豪宅，而重慶賣了壹套房10，所以妳能說深圳的市場比重慶好嗎？顯然不是。
還要看營業額，這個和今年有多少家庭上車有關。
數據顯示，上海今年二手房成交依然以291萬套位居全國第壹，名副其實。
達到這個數額，是上海三年購房積蓄釋放的結果。
目前上海房價已經處於底部區間，明年房價大概率反彈。最近幾天，上海業主開始變相提高房價。如果有住房需求，他們壹定要在新的壹年裏好好算計壹下，趕緊上車。
其次是北京、成都、廣州、重慶、南京...其他十個城市，如果今年沒有房地產調控政策，明年初也將迎來小陽春行情，量價齊升。
我們再來看2020年交易量增長最快的十個城市，杭州排名第壹。
從2016到現在，杭州的樓市從來沒有停止過。單看房價，36404元/平方米，已經超越廣州躋身全國前五。確實很高，可供開發的土地很多，所以樓市的支撐力度存疑。
但是杭州這幾年的人才流入是無法比擬的。數據顯示，2020年前十個月，杭州引進35歲以下大學生30.9萬人，較2019年全年增長45.84%。正是這些人才，持續推高了杭州的市場。
再加上2022年亞運會利好，多軌交通銜接良好，市場預期飽滿。
大幅下降
再來看2020年房價跌幅最大的城市。
整體來看，北方城市房價跌幅最大，符合經濟趨勢。廊坊房價跌幅排名第壹，很多人可能對廊坊樓市不太了解。這個地方側重於環繞北京的概念。
北京是調控標桿城市，2017北京周邊市場全面封殺。縱觀全國，沒有比這個地方更嚴厲的調控政策了。
所以今年環深環廣的惠州、東莞、嘉興等衛星城都迎來了樓市火爆的局面，只有北京不為人知。
北京周邊市場房價越低，窪地效應越明顯。只要放開調控，房價增速遠超上海深圳周邊，大家壹定要重視。
接下來妳會發現，2020年青島、天津、北京的房價都會下跌，但是從上面的信息來看，北京的成交量是第二，天津的成交量是全國第七，青島今年的成交量增速也是全國第九。
為什麽房價和交易相互矛盾？
這就是“交易滯後於房價”的原理。壹般情況下，幾個月的成交反彈不會帶來房價的反彈，因為業主的預期是跟著“看房人數”走的。
看房人數超過預期時，業主會坐地起價。所以這些城市在2020年處於房價剎車期，正在加速築底。如北京去年底所說，房價已經進入底部區間，而青島、天津也在加速築底，下跌空間不大，購房者可以看房。
但對於成交量和成交量不在榜單上的城市，房價下跌可能是壹個簡單的表象，比如鄭州、濟南、貴陽、石家莊等。這些城市都不急著上車。我正在做數據監測，會盡快告訴妳。
為環境所迫
此外，數據還給出2021業主房價預期最強的城市名單。
我還沒搞清楚單子的操作邏輯，但情況基本接近我預測的趨勢。
明年大灣區將是樓市的主力軍，尤其是佛珠，明年大概率會出現補漲。其次是長三角的成、漢、合、安等核心省會城市，將橫盤整理，迎來反彈機會。