投訴:沒買車位，物業不讓開進小區。
165438+10月16日上午，記者與蘭苑小區業主林先生取得了聯系。林先生告訴記者，小區交房推遲了壹年，交房時間是去年的165438+10月28日。由於毛坯房交付，目前很多房子正在裝修，很多業主想在春節前搬進新房。165438+10月13，那天正好是周日，有業主休息了壹下，開車回小區看裝修進度，不想又被小區物業工作人員陸續攔下。“我沒買車位，不準我開車進小區！”聽到這個消息，被堵在門外的業主們憤怒了，停下車和物業工作人員說話。短時間內，隨著大量車輛的積壓，小區門前道路交通嚴重擁堵。
業主車輛被堵在小區外。
“小區裏有幾百個車位，為什麽不開車送大家回家？”林先生說，現場有很多業主和他壹樣提出疑問，也有人表示可以按照標準繳納臨時停車或租賃車位的費用。沒想到，物業工作人員堅決不讓沒有車位的業主開車回家。物業工作人員口頭告知現場，小區空車位是開發商持有的物業車位，暫時只出售，開發商不停車。作為物業，只能配合管理。無奈，業主們只好報警求助。後來警察去現場調解，效果不好。
“前壹天才通知業主賣車位，第二天不讓業主開車回家。這不是給車位制造緊張氣氛嗎？”業主馬先生告訴記者，他剛來買房時，開發商介紹，小區停車比例達到1.2，保證壹戶壹個車位不成問題。小區交付後，人車分離，業主安全更有保障。可不到壹年就交付了，開發商寧願把大量車位空著也不願意把車位給業主，這顯然是變相逼著大家高價買車位。周邊幾個小區的車位價格在654.38+萬元左右，但林箐蘭苑的車位價格高達654.38+0.6萬元，較小的車位也是654.38+0.4萬元。
調查:地下車庫空無壹人，停放的車輛很少。
165438+10月16日中午，記者來到林箐蘭苑小區，小區門口暫時恢復了正常的交通秩序。據林先生介紹，這兩天警方和當地政府壹直在協調解決車主的停車問題。開發商和物業臨時承諾給業主20個地上車位，讓小區業主開車回家，但車位有限。壹旦停的車多了，大家還是無處停車。
供車主臨時停放車輛的空地。
記者在小區看到，小區地面沒有停車線。目前是業主臨時停車的空地。空地面積不大，只能停20輛小車。地下車庫分為ABCD四個區域，柱子塗上不同的顏色來區分不同的區域。那天地下車庫是空的，停放的車輛很少。林先生找出小區的竣工圖告訴記者，小區分為小高層和低層聯排別墅兩個區域，小高層區域有壹些商業建築。小區停車位584個，地上停車位71個，其余為地下停車位。
小區地下車庫空著。
林先生說，他對比了已完成的圖紙，發現只有31個地面停車位有明確標註，其中小區內有20個停車位，是目前允許業主臨時停放車輛的空地，小區外有11個停車位，沒有標註。剩下的40個地面車位不翼而飛，也咨詢過物業，但物業沒有給出明確答復。另外，這個小區的人防設施不足。2016浦口區人防辦批準異地建設，人防空間縮水。是否有載人車位不得而知。“現在我們想搞清楚小區裏有多少停車位是建在公共場地上的。這部分應該歸集體所有。我們會先租這些停車位。至於買不買車位，就看大家的經濟能力了。”林先生說，為了方便家裏停車，他多次與物業溝通，但物業閃爍其詞，沒有正面答復。目前小區居民不多，差不多100人，車位需求不大。現有71公共停車位，完全可以滿足大家的臨時停車。
馬先生說，他也找過物業做車位租賃，得到的答復是:地下車庫的車位都是物業車位，近期密集出售。後期將預留30個車位作為出租車位，供未購買車位的業主使用，但數量有限，視情況而定。
物業管理處:已約談開發商，協調解決業主停車問題。
記者仔細查看了林先生提供的竣工圖。竣工圖顯示，小高層區、低層聯排區、配套商業區已整體竣工驗收，總建築面積為88772.03平方米，加上小區房屋和產權房。地下包括車庫、非機動車車庫、地下活動室、配電室，其中地下停車位513個。竣工圖還顯示，每棟聯排別墅門前都標有停車標誌，但屋外沒有停車線。
林先生提供的小區竣工圖
記者在物業辦公室門口的墻上看到，開發商貼出了出售車位的公告。公告顯示，小區物業車於6月4日165438+上牌，10月4日111正式銷售。業主可以購買物業車位，也可以辦理租賃登記手續，但從165438+10月11起，小區地下車庫只對購買物業車位和租賃車位的業主開放。租金可按季度或按年支付，每月租金加停車費按350元計算。
公告顯示，車位可以出租和出售。
小區地面有多少停車位？有載人停車位嗎？業主們可以暫時租用這些車位嗎？開發商貼的公告很明確，可以出租。為什麽不登記房產出租？記者就這些問題找到小區物業，結果不得而知。林箐蘭苑小區尚未成立業委會，小區由原物業南京林箐物業管理有限公司管理。記者走訪時，物業管理公司的兩名工作人員正在值班。他們說，目前小區只有20個車位供業主臨時停放車輛，業主要租更多車位，直到開發商把車位賣完。“我們不知道小區停車位的分布和權屬情況。我們需要等待我們的負責人回答，但是她去開會了。現在不方便電話聯系，也不方便把她的電話號碼給妳。”現場物業工作人員回避了記者的部分問題，拒絕聯系物業公司負責人。
記者隨後聯系了丁山街道物業辦，物業辦表示會繼續約談開發商，盡量解決業主的停車問題。物業辦相關負責人告訴記者，物業與業主停車糾紛發生後，6月5438+065438+10月14日下午，丁山街派出所會同街道城管辦和當地社區，已約談施工單位和物業公司。經過協調，社區很快開放了20個臨時停車位。至於業主想了解小區停車位的分布和權屬情況，能否多租壹些車位，相關街道部門會繼續關註，督促施工單位和物業公司做好服務。該負責人還表示，小區聯排別墅區共有40個地上停車位。能否出租給全體業主，建設單位和物業公司都沒有明確答復。
165438+10月17日，記者再次致電物業公司，物業公司值班人員以同樣的理由“婉拒”了記者的采訪。與此同時，記者通過業主拿到了物業負責人的微信，並發出了添加好友的申請，但四天了仍未通過。
律師:帶公攤面積的地面停車位歸業主所有。
記者在南京房地產網上看到，林箐蘭苑小區確實在賣車位。開放時間為165438+10月8日，可在線銷售455個車位。截至165438+10月19日，已認購171個車位，共0筆交易。
地面停車位的產權歸誰所有？物業車位只能賣不能租嗎？記者就這些問題咨詢了中銀律師事務所高級合夥人李_。
李_說，雖然產權屬於開發商，但《民法》第二百七十六條規定“建築面積內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要”。如果開發商以“只賣不租”、“只租不賣”等各種名義拒絕提供停車服務，實際上是通過出租等方式限制了小區內業主對車位的使用權。，且小區內業主有權請求法院判令開發商向小區內業主出租或出售空置車位。
地面車位大多建在小區的共用面積上。根據《民法》第二百七十五條規定，“占用道路或者其他歸業主所有的場地停放汽車的車位，歸業主* * *”。因此，開發商無權以“只賣不租”或“只租不賣”的方式對規劃外的車位進行處罰和獲利。但是，有壹個問題需要區別對待。目前很多小區都有分期銷售，就看這個小區是統壹規劃還是分期分開。統壹規劃，全小區共用公共* * *面積，地面公攤面積建設的車位全部歸集體業主所有。如果是單獨規劃的話，面積可能只在這個單獨規劃的區域內共享，小區其他區域的業主不享有這裏車位的使用權。
對於人防車位，由於產權歸國家所有，開發商不能出售，只能出租，租期最長不超過20年。
來源|揚子晚報/牛子新聞記者曹路捷