我們很多人都知道商圈精耕細作，但到底是什麽呢？房產中介如何在商圈精耕細作？讓我們來看看妳吧！
壹、什麽是商圈精耕細作？
簡單來說，商圈精耕細作，就是在店鋪所在的商圈內，主動與客戶接觸或互動。這是壹項運營工作，旨在隨時維護關系，發掘潛在客戶，並在商店中建立口碑。房地產經紀人負責市場調研、分析、策劃和全面掌握特定市場區域的房地產市場信息，並通過商圈內的信息隨時擬定商圈區域的營銷策略，實現系統的商圈開發和營銷，從而達到並產生在特定區域經營的最高業績。在房地產中介門店的實際經營中，在其特定的市場商圈區域內，可以同時經營壹家或多家門店。
商圈精耕細作，其實是中介店和經紀人的基本操作之壹。通過圈定周邊商圈、社區、樓盤，然後精耕細作，從對周邊樓盤社區的交通、商業網點、教育設施的大致了解，到對樓盤的戶數、入住率、物業費、投資、入住狀況的熟悉，總之要求經紀人對樓盤了如指掌。
二、為什麽要在商圈精耕細作？
房產中介業務其實就像壹張蜘蛛網，需要廣泛的人脈。商圈所謂的種田集約種田，就是種田壹樣。如果妳努力認真地工作，妳會有大豐收。商圈種田是最省時有效直接的方法。商圈精耕細作，還可以提升中介公司門店在這個商圈的知名度和信任感，從而提高附近小區的成交率。在商圈裏做好養殖，市場份額自然會增加，客戶數量也會不斷。同事可以讓公司長期保持區域優勢。
商圈精耕細作對門店和經紀人的好處顯而易見。首先，通過商圈精耕細作，當客戶詢問相關房產信息時，經紀人會充分展現自己的專業素養和服務質量，從而在客戶心中樹立起專業、敬業的經紀人形象。而且對於大多數中高端客戶來說，他們的購買目標往往是相當明確的，往往會直接指定想要購買的意向樓盤。而經紀人通過商圈的精耕細作，會大大縮短客戶指定產品的開發時間，顯著提高房產交易的匹配率。
為什麽商圈精耕細作:
1，因為距離近，所以拜訪商家、展示銷售方便，節省時間；
2、大量的市場情況和市場動態，可以更深入的了解；
3.專門的區域管理和有效的資源分配；
4.加強與社區居委會、物業經理、保安、社區各種膚色的人、社區各種營業網點的聯系；第壹手獲取房屋和客戶的待出租和出售；
5.建立商圈地圖、商圈問卷、區域市場表，成為社區的置業顧問；
6，參加社團活動，挖掘潛在客戶，讓他們商圈的人在買賣房子的時候點名妳。
記住！深耕就是生根。在商圈精耕細作，會讓回頭客和潛在客戶找妳做顧問，讓妳達到聚客的效果。妳像管理區的人壹樣關心他們，成為他們的專業顧問，妳的自然成績也會滾滾而來。
隨著房地產市場的不斷成熟，商圈精耕細作對於中介公司、門店、經紀人越來越重要。尤其是目前，市場處於買方市場。如何滿足購房者的要求，快速鎖定適合他們的房源，成為房產交易的關鍵，而這恰恰是商圈精耕細作的精髓。在商圈精耕細作，可以形成地方優勢。無論競爭對手多麽強大，當妳專註於某壹個區塊時，妳就能形成局部優勢。做小池塘裏最大的魚？，打敗對手。我們不需要擔心同行的店鋪數量。只要能在特定的商圈深度經營，贏得客戶的信任，還是可以成為贏家的。
壹般來說，我們以門店為中心，以單車騎行為距離單位，門店周邊的話，形成10分鐘內的核心商圈。
第三，商圈的劃分
做壹個二次元商圈需要10分鐘到20分鐘，做壹個有影響力的商圈需要20分鐘以上。
或者我們可以這樣劃分，以門店為中心，以門店周邊3至5公裏為核心商圈，5公裏至10公裏為二級商圈，10公裏為影響商圈(小城市範圍可適當縮小)。我們的密集商圈壹般在核心商圈，次要商圈主要做壹些日常開發和進駐。OPENHOUSE等房產房源的集中展示活動可以在有影響力的商圈進行(壹般是公司的幾家門店聯合做房源集中展示、市場調研等活動)。
核心商圈:核心商圈是離店鋪最近的區域，擁有高密度的客戶群，方便普通客戶光顧，核心商圈的客戶壹般占店鋪營業額的55-70%。
次級商圈:次級商圈是核心商圈之外的毗鄰區域，客戶到達需要壹段時間。這個商圈的顧客壹般占店鋪營業額的15-25%。
影響力商圈:指門店能夠到達或有影響力的區域。顧客壹般不會直接到達，而是通過OPENHOUSE等廣告上門，壹般占店鋪營業額不到10%。
四、商圈精耕細作的主要內容
1，樓名檔案建立(樓高，樓齡，外觀，特征，物業管理費多少？)
2、立交街的數量，商圈內住宅類型的區分(新舊小區的區分，樓層，檔次，住戶級別，大小環境？)
3、街口，街口店名。
4.道路報價和房價分析(在銷售中，已完成交易的報價存檔)
5.預售案例的了解與分析(推出日期、可售戶數、平均單價、店鋪主力戶型、車位價格、訴求焦點、產品特色、銷售率、重要客源分析？)
6.商圈所屬區域內的內宅或精英案例分析。
7.商業圈所屬區域的發展和演變(過去、現在和未來)
8.商圈所屬區域的人文背景。
9.商圈所屬區域重要公共設施(公園、綠地、停車位、學區、交通路線、景觀等)的調查統計。)
10.商業區公告牌數量統計。
11，人口結構與住戶統計。
12.建立商圈內樓宇的機構安排清單(開發函、自薦信、生日卡、賀卡、小禮物、公司DM送的等。)
13.與商店、大廈或社區的管理者、小超市老板、水電抄表員、社區負責人、報刊亭、郵遞員等建立良好的關系。
14.了解、分析、比較公司和同行出售的房屋。
15.掌握城市規劃動態(道路規劃、公園、停車場、圖書館等公共設施、重大交通建設規劃及完成日期、土地征用、重組、改變用途等))
16.配合鄰裏的活動，主要是積極參加，樹立自己和公司的形象。
17.該地區空置土地和房屋的統計調查。
18.與商圈開發公司建立良好關系，尋求後期開發代理。
19，求定點形象，房屋等廣告牌位置。
20.定期回顧商圈動態，隨時改變策略，主動走出去。
(1)把所有安排好的商圈合理的分成幾個部分，按照時間有計劃的安排行程。
(2)提前在地圖上規劃好行走路線。可以走之字形路線，做記錄。
(3)記錄的道路應標明名稱和行駛方向，物業和設施的名稱和門牌號應列在商圈圖附表中。
(4)回到店裏，將當天的記錄重新整理匯總。
五、商圈精耕細作的模式和分類
商圈精耕細作分類:
1.地產精耕:指對店鋪所屬商圈的地產進行細致的精耕和了解。
2.人脈深耕:與店鋪所屬商圈各類人士建立深厚的私交。
商圈精耕細作模式；
第壹，直接進駐
1.公司會出面與附屬樓的物業管理公司建立合作(公對公)。
2.公司會出面與附樓物業管理人員建立合作(公私合營)。
3.經紀人與物業管理公司員工之間的合作(私人對私人)
二、間接進入(日常定向開發銷售、展示)
根據店鋪實際成交或業績需求，有選擇地在自有樓盤開展日常商圈進駐、銷售、房源展示等活動。
六、商圈集約化管理的步驟
商圈集約化經營的步驟:
1.制定商圈調查計劃，包括界定商圈範圍、調查周期和項目、參與人數、工作分工、編制行政地圖和商圈劃分、準備文章、分解調查步驟、實施監督、商圈調查卷設計、變量控制等壹系列工作。商圈調查可以分為三種形式。第壹種形式是家庭訪談調查，第二種形式是實地調查，第三種形式是對項目區交通流量、公共設施帶來的人流和其他人流的問卷調查。
2.商圈調查前的準備:參與商圈調查的券商要好好學習，充分認識商圈調查的重要性，在行動前向上級提出自己認為比較合理的模糊事項和建議。準備壹系列物品，包括名片、交通工具、各種文件、小冊子、紙筆、地圖等。，熟悉並準備調查目標和內容安排，以及各種所需表格。提前熟悉店長和店長安排的行動，安排好自己第二天的行程。
3.調查註意事項:經紀人穿制服還是便裝，要看當時的具體情況，工作要分組進行。每個團的任務要明確，要有足夠的名牌和宣傳單，以及房屋和遊客登記表。還有壹個問題列表，因為調查過程中可能會有客戶咨詢相關的問題，要積極專業的回答。商圈調查壹般在五個工作日內完成。
4.劃分商圈範圍:以壹個中心點為區劃框架，確定商圈名稱、商圈分類、商圈範圍。
5.實地調查其範圍內的地理環境，明確收集商圈區域內的重要行政機關、商業中心、市場、學校、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標誌性建築等信息資料。
6.對其範圍內的小區、樓宇的地理環境進行調查，包括道路、街巷、裏弄、門牌等，明確小區樓宇的配套設施、綠化、建設年限、物業費、戶數等信息。
7.畫壹張商圈圖:
收集整理商圈圖片資料內容:(圖紙在A4紙上繪制，紙面朝北。幾張A4紙合並成壹張商圈圖。)
(1)主要建築:每棟建築應標註建築高度，7層以上應標註建築名稱。
(2)門牌號碼:門牌號碼應標明在街角和車行道兩側。
(3)街道、單行道或雙行道，道路寬度(每輛車2米)
(4)公共設施:公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、學校、停車場、體育場、圖書館、批發市場和零售市場。
(5)生活設施:超市、龍頭連鎖店、醫療機構、政府機關、消防設施、派出所、郵局、銀行。
(6)相關憎惡設施:變電站、加油站、航空站、汙水處理站、焚燒爐、高壓鐵塔、移動通信塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。
(7)休閑設施:電影院、百貨商店(有名稱)；
(8)公交車站:站牌的標示位置和標示方式:
(9)高架橋和公路橋
(10)鐵路汽車客運站
商圈地圖的意義和目的
1，什麽是商圈地圖:
畫出店鋪所在的主要商圈內的街道，標明樓名、門牌號、建築形式、商業形態以及裏面的公共設施的詳細位置圖，稱為商圈圖。
2.為什麽要畫商圈圖？
商圈管理的目的是讓商圈管理在未來要經營的商圈、街巷、建築形態、人文環境、商業行為、戶數等便利條件上順利紮根，熟悉各種房源類型和良好的交易價格，以便於未來的案源開發。
3、商業區地圖的用途:
通過詳細的繪圖流程，全面掌握商圈房屋銷售的咨詢情況，了解商圈主要客戶的類型和市場情況，快速建立業主和買家的信任，進而擴大案源，加強小區管理，提升公司的品牌形象和市場占有率。
商圈圖怎麽畫
準備工具:
地圖，鉛筆，筆記本，繪圖紙，指南針。
繪圖時間:
1.新人經過培訓分配門店後，每天會安排2-3個小時的掃街之旅。
2、掃街過程中，除了抄紅紙條外，每天應安排1-2主街繪圖。
3.開店後7天內完成商圈繪制。
圖紙要點:
1.使繪圖的方向與實際情況壹致。
2.指示牌標明東西向路號在最上面，南北向路號在右邊。
3.把主繪圖範圍分成六等份，每天分成壹等份，最後壹天再整合成壹整篇文檔。
4.標註重點:樓名、門牌號、巷子拐角處的店名、層高、公共設施(公園站名、公園名、學校、市場、郵局、銀行？等等。)
商圈調查涉及的內容盡量詳細。內容如下:
1，房地產的規劃與發展前景
2.每個小區的平面圖都可以準確的標註出小區的分布圖和其他設施的分布情況。
3.商圈地段等級。
4.商圈住宅區的建築年代。
5.交通狀況。詳細說明車次和起止點。
6.商圈各個小區也有很好的物業管理和收費標準。
7.房子的建築結構。
8.各小區的綠化狀況及評價等。在對商業物業項目的商圈範圍進行初步分析預測後，需要對預測的商圈範圍進行調查。只有通過詳細的調查和分析，才能確定項目的商圈範圍。
商圈範圍調查的主要內容包括:消費者在選擇購物場所時對中途時間和距離的要求，房屋物業對消費者的吸引力，潛在客戶的地址等。
商圈密集分析各種業務特征，包括以下業務特征，並形成詳細報告。
七、實施集約化農商圈的原則和特點。
1.商圈範圍要細化到每壹個單位、每壹戶。
2.商圈特征的分析壹定要確認，要了解商圈的屬性。
3.把商圈精耕細作和社團活動結合起來，經常和社團互動，做壹些公益聯誼活動。
4.商圈精耕細作，必須持之以恒，持之以恒。
5.商圈精耕細作的計劃、執行、檢查全面落實，同時需要自我檢討和改進。
6.克服心理障礙，調整心態，做好被拒絕的準備。
商圈集約化經營的特征分析
1.業務特征分析表明，消費者的人口統計特征、社會特征和心理因素決定了消費者購買房屋中介服務的決策過程，決定了消費者需要什麽樣的房屋中介服務、需要的房屋中介服務價格水平、對出行時間和便利性的要求、對娛樂環境和服務水平的要求。根據商圈調查的統計分析數據，計算商圈內各小區目標客戶的百分比，根據小區的個性密度，計算各小區目標客戶的密度。然後在以中介門店位置為中心的地圖上標註出商業物業商圈內各小區的目標客戶密度，這樣就可以從地圖上知道這個門店商圈內的主商圈、次商圈、邊緣商圈的範圍。
2.寫字樓特征分析，商圈寫字樓數量，租售公司特征，平均租金水平。入住率，商圈寫字樓數量，租售公司特點，平均租金水平。入住率，客戶對商圈辦公條件的評價和感受等。
3.房屋特性分析是指已建成並投入使用的各類房屋、設施、設備和場地，包括地上附著物和地下功能物。各類房屋包括壹切用於生活、生產、辦公、營業、展覽和存放物資的建築物；設施設備主要指消防系統、電梯系統、照明系統、通訊系統、交通系統等。配套各類房屋；該場地是壹個延伸和擴展物業功能的區域，如機場、碼頭和停車場。
4.建築特點分析:商圈內的房屋、小區為平房、低層住宅或多層住宅或高層住宅，房屋的建築結構為磚混結構或鋼混結構。這些特點要搞清楚。
5.交通特征分析，包括交通狀況、交通類型和日常出行、交通設施、交通網絡分布、交通發展規劃和停車條件等。客戶是否可以輕松到達商店或潛在房屋的購買地點。
6.學區特點分析，學校、學院、幼兒園各類教育機構詳細分布。
7、競爭對手分析，壹個地區的市場容量是有限的，在進入壹個地區之前，要仔細考察當地中介店鋪的競爭情況。只有找出與其他店鋪的差異，才能找到新的商機，否則同質化經營只會陷入激烈競爭，對整個行業都沒有好處。分析商圈競爭必須考慮以下因素:現有中介門店數量，現有中介門店的規劃分布，新店開店率，所有中介門店過少、過多、飽和的情況。商圈只有少數中介門店中介門店太少，無法提供特定的產品和服務來滿足商圈消費者的需求。中介店過多的商圈，銷售特定產品和服務的中介店過多，以至於每個中介店都得不到相應的投資回報；壹個飽和商圈的中介門店數量正好滿足了商圈人口對特定產品和服務的需求。飽和指數說明壹個商圈不能支撐超過固定數量的中介門店，飽和指數可以通過公式得出。
商圈調查總結報告的目的和對象:
經紀人根據商圈內的街道劃分，完成《競爭調查分析表》、《社區樓盤調查表》、《商圈配套設施統計表》，並對商圈調查圖標上的各類內容進行回復。並將商圈調查結果整理歸檔。包括商圈的範圍和變化；主要道路和社區；環境、學區、公園、交通；次要道路和社區；社區住房的類型；市場狀況和分布；未來商圈的發展潛力等。，形成商圈精耕細作成果的詳細報告。
八、商圈密集物業如何選擇？
壹般來說，商圈選擇密集型物業有幾個因素:
1.門店商圈核心建築或標誌性建築。
2.樓房3000多(小城市比例可適當降低到1，000)。
3.壹般交付期為五年的物業。
4.最近幾個月，超過五套的樓盤。
5.交易標的比較大。壹般兩套交易就能讓店鋪盈利。
6.有超過五輛公共汽車到達的物業。
酒店附近有銀行網點或肯德基麥當勞等便利設施。
9.商圈精耕細作能創造什麽價值？
內部:
1，提高效率
在中介分支機構的商圈精耕細作，會大大減少路上的時間浪費，讓經紀人有更多的時間在工作上，提高效率。同時可以更頻繁的與目標客戶互動，建立更強的信任感，提高運營的效率，進而增加利潤。
2.增加成功的可能性
如果妳漫無目的的到處尋找機會，偶爾會有好運氣，但是成功的幾率比較低。雖然商圈精耕細作前期投入更多，但能保證更穩定更高的收獲。
3.增強認同感
由於註重在商圈精耕細作，同事的工作會有更明確的方向，爭取商圈第壹，從而產生更高的凝聚力和歸屬感。
外部:
1，節省時間:
節省經紀人在路上的時間，避免時間和精力的浪費，大大提高經紀人工作時間的效率。而有更多的時間去創造業績。
2.客戶滿意度
因為我們以商圈客戶為中心持續溝通我們的經營理念，門店商圈客戶可以感受到我們投註的關註，公司的品牌效益會更高，進壹步提升客戶滿意度。
商圈調查中的輔助工具，可能出現的問題及解決方法(僅供參考)
a、壹些房地產法律法規在網上是可以查到的，所以要充分利用更多的搜索引擎來搜索相關信息，或者在壹些已知的網站上搜索。
b、相關商圈、社區信息查詢可以在圖書館報刊雜誌，以及相應的相關職能部門查閱。如房地產交易中心、銀行、稅務機關、拆遷辦等單位，並在接觸過程中註意與他們建立良好的關系，以便在以後的業務過程中有利地開展工作。
c、商圈調查過程中，盡量使用禮貌語言，妥善處理不配合對象，避免糾紛和沖突。在對競爭對手的調查中，建議對自己的身份保密，多看多聽，先問壹些客戶關心的問題，慢慢介紹自己感興趣或想調查的內容，談話時註意說話方式和針對性問題。在進入對方區域之前，可以先觀察對方人員的情況，選擇壹些年輕人或者從事業務時間不長的人作為調查對象(如果妳也是新人，壹定要做更充分的準備。)萬壹對方看穿了妳，不要慌，不要告訴他妳的公司名稱，告訴他妳只是想幹這壹行，但是不太了解，想深入調查壹下。
在調查小區的時候要註意幾點:非封閉小區可以邊調查邊記錄，同時可以發壹些宣傳資料。在封閉的小區裏，需要區分物管和門衛。請記住，物業管理和安全的公共關系非常重要。不要試圖和他們玩貓捉老鼠的遊戲。如果門衛不讓妳進小區，而小區物業比較嚴，需要提前聯系物業辦，直到達成協議。我們可以和物業開展房產相關的咨詢活動，設備和費用由我們承擔，但會以雙方的名義進行宣傳。這樣物業會認為與中介合作有利，在難以進行公關的時候，可以提出由我們支付壹定的場地費，在小區內舉辦咨詢開發活動。在某些情況下，正常的公關活動可能不會立即見效。當妳接觸不到* * *知識，但又必須發展和收集信息時，可以利用身邊的同事或者工具，比如讓同事引起門口門衛的註意，通過電話進入小區，或者直接打車，偽裝成這個小區的業主。想來實地了解壹下小區的詳細情況。但如果物業或保安公司開發，切記不要沖突。妳可以送壹份小禮物，壹筆小費用或者承諾不進入。
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