土地市場溢價率上升。
中原地產研究中心數據顯示，今年1-5月，全國50個大城市土地市場成交總額達1.7萬億元，同比上漲8.8%。其中，29個城市土地出讓收入超過200億元，50個城市土地出讓收入超過100億元，均刷新歷史紀錄。同時，北京、杭州、上海賣地收入均超過1000億元。
5月9日，北京土地拍賣市場，和盛創展以總價72.2億元、溢價率26.2%拿下豐臺區分鐘寺地塊，綜合樓面價691.33元/平方米。10天後，5月19日，在10房企競價下，和盛創展以42億元、溢價率42%、65.4億元、溢價率37.86%競得分鐘寺相鄰兩地塊，綜合樓面價分別為76168元/平方米、7668元/平方米。
其他壹線城市的土地市場也非常火爆。15月，深圳前海壹宗宅地，吸引了16家房企競拍，最終龍光地產以11597萬元、45%溢價率、40760平方米人才住房競得。經計算，該地塊可售樓面價高達87409元/平方米。
中原地產首席分析師張大偉表示，土地拍賣市場的溢價率明顯上升。今年已經拍賣的土地中，成交價超過20億元的有44宗，其中只有11以底價成交，占比25%。2019，底價土地占比超過50%；第四季度拍賣的高價地中，底價占60%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於金融環境相對寬松，房企融資難度下降，資金充裕。同時，最近拍賣的土地是熱門地塊，對房企更有吸引力，這也是溢價率上升的原因。
在土地市場火爆的背景下，三四線城市頻繁流拍。柯睿研究中心監測數據顯示，3月1至4月19，重點監測城市共拍賣79宗地塊，其中三四線城市占比65%。
對於未來土地市場的表現，柯睿研究中心認為，在資金和銷售預期的壓力下，未來條件較差的地塊會更多，土地流拍率可能會繼續攀升。雖然各城市成交量和市場熱情全面回升，但需求更有保障的壹、二、部分三線城市的土地拍賣競爭將更加激烈，各線城市之間的分化將越來越明顯。
在交易回暖的同時，庫存也在增加。
與土地市場類似，房屋交易也明顯回暖。據中原地產研究中心統計，5月北京商品房成交突破2萬套，僅低於此輪調控後的5月2018和4月2017。
成交面積方面，壹線城市成交面積環比上漲20.1%，其中北京成交49.54萬平方米，環比上漲42.5%，同比上漲10.5%；上海和廣州分別成交1185000平方米和749000平方米，環比上漲22%，同比上漲14%。二線城市平均成交面積環比上漲35%，其中溫州上漲120%，武漢上漲81%。
張大偉表示，如果說2月份全國市場基本凍結，3月份市場才回暖50%，那麽目前來看，壹二線城市樓市已經出現。
並非所有市場都顯示出復蘇的跡象。RealData數據顯示，今年6-5月，66個城市新房市場總套數和面積同比分別下降21.9%和20.0%。這意味著，雖然部分城市成交快速上升，但整體成交仍處於下降趨勢，說明部分城市成交下降明顯。
在此背景下，各城市住宅庫存分化加劇。上海易居房地產研究院近日發布的最新壹期《中國百城庫存報告》顯示，過半城市庫存增加。具體來看，截至4月底，100個城市中有54個城市庫存同比上升，部分二線城市庫存上升明顯。其中，5個城市庫存增幅超過50%，日照庫存增幅114%，杭州庫存增幅75%，南寧、青島、成都庫存增幅分別為58%、53%、50%。但相應的，珠海、中山、南通的庫存分別下降了38%、38%、35%。
從庫存與銷售的比例來看，前10人的庫存去化周期全部超過30個月。其中，舟山、煙臺、三亞、包頭的庫存去化周期分別為30.9個月、365、438+0.2個月、33.65、438+0個月、34.3個月；泉州、漳州、廈門庫存去化周期在3年以上，分別為38.1個月、38.8個月、38.9個月。大廠的庫存去化周期是46個月，香河是55.9個月，蕪湖5年以上是62.1個月。相比之下，杭州、清遠的庫存去化周期僅為4.1個月，成都為4.2個月，寧波為4.4個月。
精確監管是關鍵
壹邊是火熱難抑，壹邊是平淡如水，房地產市場分化現象依然難以消除。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，關鍵原因是需求相對集中。從2006年到2016年，都市圈人口大幅增加。與非大都市人口相比，90%的新增人口都在大都市地區。
黑龍江省大慶統計局近日發布的大慶房地產庫存調查報告也給出了問題。近年來，雖然大慶的城市化率不斷上升，但近六年來人口壹直在下降，這直接影響了房地產市場。
報告還認為，人口老齡化問題直接導致購房剛性需求疲軟，進壹步加大了大慶房地產去庫存的難度。因此，報告建議加快完善住房租賃市場，構建租售並舉的住房體系。大慶市90平方米以下住宅庫存占比為29.2%，更適合推動在售商品房向租賃商品房轉變。應根據當前實際情況加快完善相關政策，逐步使租住居民在基本公共服務方面享受與購買方居民同等的待遇。同時，加快落實農民和農民工購房優惠政策，推進戶籍制度改革。
倪鵬飛表示，宏觀經濟仍然高度依賴基礎設施。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。
嚴躍進表示，由於住宅庫存去化周期整體較長，從化解庫存的角度來看，高庫存地區應調整商品房供應節奏，加大戶籍制度改革的實施力度，使庫存壓力有望得到積極釋放。
對於熱度較高的地區，倪鵬飛建議，以住房為抓手，建設新市民安居工程；以城市為本體，實施新市民職住壹體化工程；以資金為保障，啟動新市民就業工程。
在進壹步的精準調控下，上海易居房地產研究院研究員方耀表示，在今年經濟下行壓力加大、政府工作報告仍重申“房住不炒”的背景下，熱點城市二手房交易難以維持目前的活躍度。
日前，成都4萬人搖786套房、杭州近6萬人爭959套房等案例被推上風口浪尖。原因是其售價明顯低於周邊二手房。
方耀表示，從二手房交易來看，5月份蘇揚成渝武二手房交易量下降，作為二手房市場第壹熱點的深寧漲幅也明顯回落。“而5月份部分數據大幅上漲，可能與諸多因素有關。比如佛山，因為其二手房網簽新制度明確了網簽合同有效期，導致集中網簽。金華作為2022年亞運會的分會場，加緊了城市的壹些配套建設，不排除樓市有壹些炒作。”