政府出臺後，公積金額度和使用範圍的調整，讓很多購房者更加關註自己的公積金。北京某中介門店的中介表示，最近咨詢能否使用公積金的購房者明顯增多。據“賈偉安捷”統計，6月上半月北京公積金貸款交易量環比增長20%。使用公積金的人多了，也產生了壹些關於公積金的疑問。經過幾輪政策調整，公積金如何認定二套房？二套房使用公積金和商業貸款在首付比例和利率上有什麽區別？專家提醒，目前，在第二套住房的認定上，公積金貸款和商業貸款有壹些區別。公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。
名下有兩套住房公積金。
1.1倍利率還是低於商業貸款的。
最近降息後，很多人都有動公積金的想法，吳女士就是其中之壹。但是，買了壹次房，貸款已經結清了。“930新政”中的壹位，像她這種情況，又該如何判斷買房的銀行。當時吳女士得到的答復是，根據最新政策，她是銀行貸款買房，已經可以認定為首套房，享受首套房的貸款。
公積金新政策出臺後，吳女士想再次用公積金買房，希望向公積金管理中心貸款。之後她發現，像她這種情況，最多只能貸80萬，最低首付比例30%，公積金貸款利率1.1倍。
“魏現在的商業貸款政策是‘認貸不認房’。購房者名下的貸款只要還清，再次買房可以算作首套房和住房。只要沒有貸款記錄，再次買房還是算首套房，首付比例30%。而且銀行對購買首套房且個人資質較好的人，可以給予8.8折或9折的利率優惠。公積金貸款的判斷標準是“認房不認貸”。對名下有壹套未售住房的，按現行政策算作二套房，首付比例30%，利率上浮1.1倍。
需要提醒的是，雖然吳女士的情況被認定為二套房，但公積金貸款1.1倍的利率為4.125%，足以比商業貸款9折利率低近元，使用公積金貸款還是比較劃算的。
首套是按貸款時間算的嗎？
分期首付方式可以取消。
與吳女士不同的是，654.38+0.2萬元的公積金貸款額度，對於改善型購房者李先生來說是不夠的。公積金新政對他影響不大，但“930”後，商貸首套房的認定對他幫助很大。
去年9月初，李先生在北五環某新盤買了壹套房子，總價640萬元。當時他只符合購買二套房的資格。他選擇了開發商提供的首付分期優惠，並提前約定今年8月底前支付剩余的40%。最近由於李先生房子的工程進度，貸款時間可能會提前。如果李先生還是選擇七成首付，需要在近期支付剩余首付並申請貸款。如果之前房子的首付已經還清了，那麽首付可以以首套房的形式，不需要再交。
李先生咨詢銀行確實符合首套房貸款資格，因為銀行對是否是首套房的認定是以貸款提出日期為依據的。和他在壹起，自從“930政策”實施以來，他幾乎沒有申請過二套房貸款，大部分客戶都是作為首套購買的。
6月上半月，公積金交易量環比
自6月1以來，公積金貸款入市的購房者積極性明顯提高。據貸款機構“賈偉安捷”稱，貸款交易量同比增長20%。吳浩指出，公積金貸款第壹套和第二套是以“認房不認貸”來判定的，這讓很多原本被政策歸為“二套”的人得以解禁。此外，取消首套房90平米、二套房31.3平米人均住房面積，也給很多買不到房的人開了綠燈，促使很多購房者借政策“東風”買房，導致成交量略有上升。
吳浩還分析，從整體購房人群和入市人群來看，首次置業人群占了成交主體。她表示，雖然公積金新政中二套房首付比例從60%-70%調整為30%，讓二次置業者受益更多，但二套房最高額度只有80萬，很多二次置業者選擇商業貸款或組合貸款。相反，首次購房者使用公積金貸款的頻率更高。這些人大多選擇了住房面積在50-80平方米的小戶型。因為房屋總價低，貸款金額多在80萬-1.2萬元之間。除了個人存款低，大部分購房者用完貸款金額1.2萬元。
此外，吳昊還提醒，相比市管公積金，國管公積金的使用還存在壹些需要註意的問題。對於換房群體來說，如果已經使用了國家管理的公積金貸款，必須等到貸款結清滿五年後才能再次使用公積金，而不是再次還清公積金貸款。另外，公積金貸款沒有結清，就不能再用公積金買房。
(以上回答發布於2015-06-28。目前的購房政策請參考實際情況。)
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第二，商業貸款買房時，是否以認定首套房既是房子又是貸款為標準？
妳現在的情況是二套房，利率會上浮10%。現在認定二套房的標準是既認房又認貸。公積金貸款也算貸款。第壹套貸款已經賣出去了，不算。
3.臺州的商業貸款利率也是房貸嗎？
不受認房認貸政策限制，可按首套申請住房公積金貸款。