官方統計壹直無法明確中國小產權房的具體數量，但似乎大家總能找到正在出售的小產權房。今天的買房指南以壹個小產權房糾紛的案例為例，給大家講講小產權房的問題，小產權房的購房合同除了有效之外無效的原理是什麽。
案例回顧:二次轉賣的小產權房產權歸誰所有？
安某與王某是夫妻關系。2001 65438年2月5日，他們以4萬元的價格買了壹套房子。房屋土地為集體土地，安某、王不是集體組織成員。房子自購買以來壹直由這對夫婦的兒子小林使用。
2011 4月1日，小林通過中介崔某與唐某簽訂了房產買賣合同。唐全款22萬購買該房屋，2011年4月入住。
之後，夫妻倆在不知道兒子小林將房屋賣給唐的情況下，訴至法院要求確認房屋買賣合同無效。
本案壹、二審法院均以小林對該房屋無合法處分權、唐不是董家疃村集體組織成員在農村集體土地上購買房屋違反法律規定為由，確認雙方房屋買賣協議無效。
後安某、王起訴到案，要求確認房屋所有權，並要求唐某返還房屋。
那房子到底是誰的？
壹審法院認為，安某、王購買該房屋，但不是董家疃村集體組織成員，不享有該房屋的權利。他們不支持他們確認房子屬於他們的請求。
唐與小林的房屋買賣合同被生效民事判決確認無效。該房屋由安某、王購買。雖然他們沒有享有所有的權利，但他們享有生存的權利。唐某目前居住的房屋侵犯了他們的合法權益，判唐某返還房屋。
唐不服壹審判決，提起上訴。
二審法院認為，安某、王不是董家疃村集體組織成員，購買該房屋後不在此居住，故將其房屋使用權轉讓給兒子小林，由其長期居住並占有該房屋。唐依據實際所有人小林的處分，以合理價格取得涉案房屋。
安某、王某依法要求唐某艷返還房屋，駁回安某敏、王某鳳的訴訟請求。
對於這個判斷，我們可以從以下幾個方面來看:
第壹，集體土地上的房子可以買賣嗎？
我國實行不動產與房地合壹的立法模式，法律政策對集體土地上房屋買賣的調整主要通過對土地的調整來體現。集體建設用地上建設的房屋出售給城鎮居民的，房屋占用範圍內的集體建設用地使用權也隨之轉移給城鎮居民。房屋相關權利人雖然對自己的房屋擁有完全的產權，但房屋買賣會變相處分集體建設用地使用權。
《城市房地產管理法》第31條規定，房地產轉讓、抵押時，該房屋的相關權利和該房屋範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
《物權法》也做出了同樣的規定。
《土地管理法》第六十三條規定，農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。
因為集體建設用地使用權轉讓受到限制，所以房屋買賣也受到限制。根據規定，農村私有房屋買賣合同的效力應當認定為無效，效力除外。只有房屋買賣雙方是同壹集體經濟組織的成員，才能認定合同有效。
另有規定，城鎮居民與農村居民簽訂的房屋或者宅基地買賣合同無效，不支持城鎮居民購買農村宅基地或者房屋的訴訟請求。
但對於1999《土地管理法》修改前訂立並履行的合同，如果符合當時的國家政策和相關法律，則不應以損害公眾利益為由認定無效。
集體土地上的房屋買賣包括農民自有房屋即農村宅基地房屋的買賣，以及集體土地上的小產權房作為商品房的買賣。
第二，集體經濟組織之外的人是誰？
集體經濟組織以外的人分為兩種情況:其他集體經濟組織成員和城鎮居民。買賣雙方雖然不同，但合同的法律效力並無區別。
由於農村宅基地具有很強的福利性和保障性，並且是由集體組織成員無償取得的，因此取得宅基地使用權的主體僅限於集體經濟組織成員，否則會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理制度。因此，其他集體經濟組織成員購買農村宅基地和房屋的合同無效。
《物權法》對城鎮居民買賣集體土地上建設的宅基地使用權問題沒有明確規定，判決時應適用國家相關政策。
1999年5月6日國務院發布的《關於加強土地管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定:“農村房屋不得向城鎮居民出售”；
2004年2月24日，65438，國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的規定》中寫道:“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地”。
2011年11月1日國土資源部、農村工作領導小組、財政部、農業部發布的《關於農村集體土地登記發證的意見》第10條規定:“禁止通過戶籍管理制度改革或者未經法定征收程序通過‘村改居’的方式將農民集體土地變更為國有土地， 農村集體經濟組織非法轉讓或者出租集體土地進行非農建設，城鎮居民在農村購買宅基地、農民住宅或者‘小產權房’。”
上述國家政策明確規定，禁止城鎮居民在農村購買宅基地或地上建築物。因此，城鎮居民與農村居民簽訂的房屋或宅基地買賣合同應認定為無效。
第三，集體經濟組織以外的人購買集體土地房屋在什麽情況下有效？
集體經濟組織以外的人買賣集體土地上的房屋的合同效力的例外。
壹是在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給其他集體經濟組織成員和城鎮居民之前或同時，該宅基地所占房屋因征收已轉為國有土地，原是農民的出賣人也已轉為城鎮居民。宅基地性質發生變化的，可以認定房屋買賣有效。
二是購買農村私有房屋後，所購房屋經有審批權的機關批準並經當地集體經濟組織同意，已辦理房屋使用權和宅基地產權變更手續，並取得合法權屬證書的，可以認定房屋買賣合同有效。因為相關主管部門已經批準了房屋和土地權屬的變更，所以合同也應認定有效。
第三，買受人雖為其他集體經濟組織成員，為城鎮居民，但其配偶或子女為所購房屋所在集體經濟組織成員，且家庭成員* * *在購房時出資並共同居住，且村集體經濟組織同意買賣合同內容，可認定為家庭* * *共同購買房屋，買賣合同有效。在這種情況下，可以視為同壹集體經濟組織成員之間買賣的農村宅基地房屋，合同有效。
第四，根據1986《土地管理法》和1999年10月4日發布的《土地管理法實施條例》第二十七條規定，已遷居本村的工人、退伍軍人、離休幹部，以及回鄉定居的華僑、港澳同胞，需要集體土地建住宅的，依照土地管理法的規定。雖然後來修訂的《土地管理實施條例》刪除了這壹條。但根據“法不溯及既往”的原則，在6月5438+0999 65438+10月1土地管理法修訂前，農村村民將房屋轉讓給已遷居家鄉的幹部、工人、退伍軍人、華僑、港澳同胞的，應當認定房屋買賣合同有效。
第五，同壹房屋多次買賣轉讓後的效力，可以根據後壹手的身份和交易情況以及上述原則進行判斷。後壹種買賣雙方是本集體經濟組織成員的，視為該宅基地未轉讓給本集體經濟組織以外的任何人，不違反法律和政策的禁止性規定，合同有效。
回到剛才的案例，案例中的房產買賣是否有效？
本案爭議房屋是建在集體土地上的房屋。安某、王不是本集體經濟組織成員。雖然他們出資從村委會購買了爭議房屋，但房屋買賣合同無效，因為違反了法律和國家政策。
雖然唐某從合法占有人小林處購買了爭議房屋，但由於唐某不是本集體經濟組織成員，唐某與小林之間的房屋買賣合同無效。
在安某、王某、唐某不是爭議房屋相關權利人的情況下，唐某合法占有、使用爭議房屋，安某、王某無權要求唐某返還爭議房屋。安某、王購買爭議房屋後將房屋使用權轉讓給兒子小林，可向兒子主張權利。當小林主張將爭議房屋返還給唐時，也要求小林返還購房款並賠償相應損失。