定金是買方在簽訂購房合同前提供的壹種擔保。支付定金後，如果不能簽訂購房合同，購房者可能面臨定金無法退還的風險。現實生活中，壹套位置較好的學區房被幾個購房家庭爭搶的情況相當普遍。為了獲得心儀的房子，多交定金以示誠意的情況很多，但隱藏的風險也在上升。
風險可以通過擬定首付合同來控制。
上個月，李先生看中了市中心的壹套二手房。他對戶型和朝向都很滿意，價格也適中。但當李先生提出要看產權證，要求業主配合房管局查詢產權信息時，業主要求先交定金，然後出示產權證。李先生覺得沒看房產證就交定金有點不靠譜。他怕交了定金後產權出了問題，不能退定金。後來他推遲了交易，打電話給房管局咨詢。
據了解，賣家在沒有看到房產證之前，是沒有理由要求定金的。如果李先生真的喜歡這個房子，而賣方不合作，先生通過與業主起草定金合同來控制法律風險。根據《中華人民共和國合同法》第壹百壹十五條規定:“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》的規定，約定壹方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當作為價款或者收回。支付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”雙方可在合同中約定，業主提供的房產信息存在真實性問題或產權涉及抵押擔保、查封、凍結等產權不清的，業主雙倍返還定金。建議雙方簽訂正式合同前，先查看房屋產權信息，看是否有抵押、查封、凍結等限制轉讓或產權不清的情況，盡量避免產權糾紛。
處理監督住房抵押貸款和扣押可用資金
2012市民李女士看中了58同城的壹套房子，準備買下來給女兒當婚房。房屋總價為100萬元。2012 12 12李女士與房東簽訂了轉讓合同。簽訂合同後，李女士立即將房款分成兩部分，60萬元和40萬元打入中介賬戶。根據合同約定，中介於201265438年2月4日向房東支付60萬元。但當李女士去房管部門辦理過戶時，卻得知房子被法院查封，不能交易，但大部分房款已經交了，房子卻不能過戶。更可氣的是，原來的主人根本就不想再露面。
恰巧不是買房時被法院查封，也不是簽合同時被查封，而是發生在這個過戶的時間，而且原房東已經拿到了壹大半房款。
壹般情況下，如果買方房屋被法院查封，是不可能簽訂房屋轉讓協議的。最怕的是在簽合同到過戶期間，賣方與他人發生糾紛，導致房屋被查封。過戶前，李女士應到濟南市房屋產權登記中心二樓西大廳信息查詢窗口查詢房屋是否可以過戶，是否被查封、抵押、凍結。如果沒有這種情況，買賣雙方約定去房管局網簽、繳稅、過戶。如果擔心風險，可以選擇通過資金監管規避風險或減少損失，並約定在房屋所有權證過戶完成後向房東支付房款，這樣就不會出現這種情況。
二手房買賣風險防範四大原則之壹
核實房東的身份
二手房交易的房東必須是房屋的所有人或準所有人。對於買方來說，誰是真正的房東，直接關系到“誰簽約，誰付款，誰承擔責任”的問題。買賣協議的無效或合同詐騙案件的發生，大多與沒有提前核實房東身份有直接關系。
可以用以下方法驗證樓主:
(1)如果賣方聲稱有房屋產權證，核實產權證，登記的業主(包括* * *業主)都是房東。
(2)如賣方主張未取得產權證，核實賣方與開發商(或前賣方)簽訂的房屋買賣合同，合同買方為房東。
(3)出賣人在婚姻關系存續期間取得房產的，夫妻雙方均為房東，但已依法分割的除外。
(4)出賣人主張代房東賣房的，應當核實授權委托書的範圍、期限和真實性(授權委托書應當經過公證或者由房東當場簽字)。如果賣家聲稱自己是未成年房東的代理人，壹定要核實賣家和房東之間的監護關系證明。
⑤出賣人離婚、轉讓原房屋的，應當核實離婚協議或者法院判決書的真實性、有效性。
⑥賣方轉讓繼承或贈與的房屋，應核實繼承或贈與文件的合法性(文件壹般需要公證)。
⑦出賣人轉讓自購公房的，應當核實出賣人與單位簽訂的購房協議，審查原單位所有權保留的效力。
出賣人轉讓拍賣所得房屋的，應當審查拍賣成交確認書的有效性。
咨詢要點
1.集體土地上的二手房可以買賣嗎？
答:集體土地上的房屋只在本村村民之間出售。非村民和城鎮居民不得在集體土地上購房。
2.房產證上可以標註“房改軍內出售”進行交易嗎？
答:不能，目前部隊的房產不能作為普通二手房上市交易。
3.已經納入拆遷凍結範圍的房子可以轉讓嗎？
答:對於已經納入拆遷範圍的房屋，公民需要核實拆遷凍結文件的內容，看是否限制了不動產的買賣和贈與。如果沒有限制，他們可以處理。如果有限制，他們就不能辦理過戶手續。
4.房產被查封抵押了還有可能網簽嗎？
答:不能，房主需要在交易前取消貸款並查封。
5.未成年人可以買商品房嗎？
答:目前濟南實行限購政策。限購以家庭為單位，家庭成員包括父母和未成年人。所以家庭符合限購政策，未成年人可以個人名義買房。但需要監護人到場才能辦理相關手續。
(下期通知:二手房買賣中資金監管的具體方法及風險防範四原則之二)
(本報記者張小麗)