隨著春節的到來，房企預售資金監管可能會有所松動。10 2月2日晚間市場消息稱，《全國商品房預售資金監督管理辦法》已於近日制定，要求各地根據工程造價合同核實重點監管資金數額。此舉意味著去年下半年監管趨緊的局面有望得到放松。受此消息刺激，11早盤，房地產開發、家居裝飾、建築施工、房地產中介等板塊齊漲，多個板塊漲停。
對於這壹“好消息”，多位房地產行業高管和壹線投融資從業者對CBN表達了謹慎的看法。首先，地方和企業層面尚未收到正式通知或看到正式文件下發；其次，即使消息屬實，房地產從業者普遍認為對行業的好處有限。
“它不會對信用崩潰的那部分房企產生實質性的積極影響。”壹位受訪者表示。
此外，有業內人士指出，按工程總造價計算監理定額並不新鮮。許多地方政府以前也以類似的方式實施過，因此它可能不會帶來太多的資本釋放。
a股8只地產股漲停
2月11日，房地產及其上下遊產業鏈壹掃陰霾，領漲股市。
截至12午間收盤，a股裝飾建材板塊上漲3.3%，建築施工板塊上漲2.8%，房地產開發板塊上漲1.2%。港股的房地產代理行業上漲4.74%，建築施工行業上漲3.4%，家庭裝飾零售行業上漲3.3%，房地產開發商行業上漲65，438+0.3%。
具體看上市公司，上午開盤後不久，泰禾集團、榮安地產、南山控股、天寶基礎設施、金科股份、京投發展、賈凱城投和中國武夷8只a股股票漲停，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股地產股中，時代中國漲7.8%，R&F地產漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。以港股為代表的上市公司易居企業持股量增長5.4%。
為什麽壹則關於商品房預售資金管理的新聞能讓股市掀起如此大的波瀾？這對房地產釋放了什麽樣的信號？
過去，商品房預售監管的具體辦法由地方政府制定，標準和實施細則並不統壹。有的城市要求預付款全額轉入監管賬戶並按40%-50%監管，有的城市只按5%監管。然而，自去年下半年以來，由於房企資金鏈緊張，許多地方的房地產開發項目已經停工。因此，許多城市迅速對預售資金監管施下“緊箍咒”，嚴格限制房企獲得預售資金。
統計顯示，去年下半年，超過40個城市收緊了預售資金監管，如提高監管額度比例、“將所有購房納入監管”、不再區分重點監管和壹般監管、提高付款節點要求、拉長回款時間等。此外，在執行層面，監管部門對企業盤活預售資金的方式、工程進度和質量的核查也變得更加嚴格。
RealData的高級分析師潘浩表示，通過在許多地方加強對預售資金的監管來防止“交付風險”有利於保護買家的權益。但部分城市出現了過度收緊的情況，這意味著財務結構相對壹般的房企在困難時期會遇到較大的流動性壓力，從而影響其整體償債能力和投資能力。
層層監管加碼，導致壹個奇怪的現象——很多房企賬面上躺著幾百億，但實際用於精神活動的資金只有幾個億，甚至連2億到3億的債務都不夠。最終，出現實質性的債務違約，從而導致違約“滾雪球”。
此前，多家房企曾反映，資金鏈承壓的主要原因是預售資金強監管。“去年上半年，我辛辛苦苦降價出售了壹批房子，但最終只有不到30%的資金可以返還給集團，因此房地產企業很難自救。”壹位top 20房企內部人士曾對第壹財經記者表示，該公司在去年6月165438+10月出現債務違約。
據了解，在基金監管方面，各地標準並不統壹，有的地方還特別嚴格。“房企出險後，其他正常經營的企業去取錢的時候，也被套牢死了，拿不到資金會比較麻煩。”某頭部房企投資負責人告訴第壹財經。
據市場消息，新的全國商品房預售資金監督管理辦法與舊版的最大區別是，預售資金的規定在全國範圍內明確統壹，要求市縣兩級城鄉建設主管部門根據工程造價合同進行核實，這可以確保項目竣工所需的資金量。當賬戶內資金達到監管額度時，超過額度的資金可由房企自由使用。
虎年春節前，有報道稱正在起草壹項全國範圍的預售資金松綁政策，以緩解房地產行業的流動性壓力。雖然當時只是謠言，但也引起了很多人的關註。因為在房地產企業可以依賴的資金中，賣房回款是最確定的壹類，因此預售資金的放松政策是意料之中的。壹旦有任何風吹草動，房地產行業的情緒就會空前高漲。
“處於危險中的房企仍將被壓制”
值得壹提的是，截至目前，尚未有關於《國家商品房預售資金監督管理辦法》的正式文件出臺。市場消息傳出後，CBN采訪了多家頭部房企，但身處市場壹線的房企均未收到官方文件或通知。
“這份文件是住房和城鄉建設部牽頭制定的，但壹直沒有下文。”壹家大型房企的區域負責人告訴第壹財經。
壹位TOP20房企內部人士告訴記者:“看到消息後，我們咨詢了總部所在的房協，房協也沒有看到相關文件。”
“我還沒有看到官方文件，這是傳言。我希望這是真的。”壹家TOP20房企的CFO表示。
大多數房企認為，如果消息屬實，對整個行業來說確實是利好，但目前來看，具體規則、何時實施、各地如何實施還沒有定論，因此壹線從業者的態度基本上是謹慎的。
壹位頭部房企投資部負責人表示，目前國家確實希望銀行加大對房企的放貸力度，但銀行投放的貸款（主要是開發貸和按揭貸款）已經全部進入監管賬戶，無法取出。如果監管賬戶不規範，就相當於上層的政策，在末端無法控制。
壹家TOP20房企的CFO認為，如果政策屬實，這是壹個積極的信號。過去，在預售資金的監管中，壹些地方走得太遠，甚至將房地產企業的資金放入第三方賬戶謀取私利並挪用。新政策對過去的混亂局面有糾正作用。對於行業來說，應該回歸正常範疇，該監管的就監管，不該監管的就還給房企。
對於政策的後續影響，財聯社認為，對不同房企的影響應區別對待。信用良好的房地產企業獲得了巨大的利益，其資金監管相對寬松，這與出險的房地產企業不同。處於危險中的房地產企業的監管賬戶中的資金仍將被“壓死”。政策不是雪中送炭，也不是江湖救急。政策不會影響行業洗牌，只是給了優質房企收拾爛攤子的空間和力量。
“對出險的房企影響不大，因為現在很多項目都是合作的，合作項目的資金以前從來沒有分配過。現在，即使把錢放回去，考慮到合夥人的風險，他們也不敢分發。”他說。
中原地產首席分析師張大偉表示，從近期各地預售政策的變化來看，基本上有松有緊，核心仍然是對高信用的企業相對放松，而對資金鏈緊張的企業繼續收緊，這壹方面可以釋放市場的整體流動性，另壹方面可以保證購房者的基本權益。
壹家TOP20房企的壹線融資業務負責人認為，後續影響仍需分城市來看，因為盡管國家政策統壹，但具體規則的制定和執行仍取決於地方主管部門。“我們預售資金監管員的余額真的很大，我真的不知道現在能釋放多少。”
多方遊戲
與此同時，在業內人士看來，即使預售監管政策有所松動，未來地方政府、房企、項目合作方之間也大概率存在多方博弈。
從地方政府的角度來看，去年以來房企爆雷、項目停擺的情況確實帶來了巨大的壓力，尤其是部分房企的資金“十鍋九蓋”。為了確保大樓的交付，當地政府不得不對預售金進行層層監管。
“上面的宣傳很容易，但責任還是落在地方政府身上，地方政府的責任很大。因此，實施新政策並不那麽容易。不可能壹刀切地實施政策，肯定會區別對待。”上述TOP20房企CFO預計，出於責任的考慮，地方政府在執行政策時將仔細考慮當地的具體情況。
某房企投資負責人也認為，沒有人能保證公司不會出事，尤其是民營房企，而地方政府的態度仍相當謹慎。
此外，實際上流傳的“新規”並不新鮮，許多地方政府之前也采取了類似的措施來實施。根據華西證券對50城預售資金監管政策的調研，以項目總造價為基礎計算監管金額早已成為主流方式。例如，大連市要求重點監管資金數額按照工程預算清單總額的110%計算，寧波市要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中“市、縣兩級城鄉建設主管部門按工程造價合同核定”的要求相差不大，因此不會帶來太大的資金釋放。
有業內人士指出，根據新政策，壹些城市不會放松，但可能會變得更嚴格。例如，北京此前要求預售金重點監管金額不得低於5000元/平方米。如果北京實際工程造價超過5000元/平方米，重點監管金額反而會上升。
韓毅智庫認為，對預售資金的嚴格監管有其合理性，主要是為了維護消費者的合法權益。然而，此前政策的嚴厲程度似乎超出了預期，這對企業來說更是雪上加霜。因此，對預售資金的監管應適當理順，在市場和企業之間找到平衡點。如果消息屬實，無疑將減輕企業的財務負擔，但即使放松，也極有可能是在保證房屋正常交付的基礎上進行適度調整，不會出現大規模松動。適度調整後的資金將首先用於支付欠供應商的欠款等。這種適度的調整對企業本身的幫助可能並不大。
此外，韓毅智庫表示，對於杠桿特別高、信用崩潰的民營房企，預售資金監管不太可能松綁，松綁後也無法保證企業能夠順利實現項目交付。因此，放松的主要對象仍將是信用高、經營穩定的企業。不同城市的基本面也不同。如果爛尾項目在某個城市很常見，大概率不會明顯放松。
“即使國家出臺了新的預售資金監管政策，也不意味著放松對預售資金的監管。為了保護購房者的權益，地方政府將予以明確。整體而言，部分城市可能會因前期過度收緊而有所放松，具體執行情況將根據城市的政策而定。”張大偉說。