01
房地產市場是新的，它只需要難纏的投資者。
在2020年的房地產市場上，“創新”已經成為許多城市的信仰。從深圳到杭州，再到南京和成都，只要壹個新的差價巨大的網絡名人市場進入市場，就壹定會導致市場動蕩。
最近，深圳樓市的妖風又起了。
網傳名人項目“華潤城潤璽”與周邊二手房的價差已達4 ~ 5萬平方米。按照65，438+000平方米計算，如果搖中，至少可以賺500萬元。因此有媒體披露，壹些沒有新項目資格的房地產投機者通過“眾籌新項目”和“借票代持”的方式加入了搶房大戰。
畢竟，每個人都想發財。普通人只需要這麽想，尤其是投資者。巨大的財富效應刺激著每個人的神經。
雖然為了控制搖號規模，深圳不斷提高限價房的購買門檻。比如參與搖號需要有無房證明，驗資金額也不斷提高，從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。
但這仍然無法阻止人們追逐巨額利差。
如果妳沒有無房資格，可以通過ps做壹套假的無房證明，也可以直接“借票代持”。如果妳沒有足夠的資金，妳可以使用消費貸款和信用卡套現和杠桿，當然妳也可以“籌集資金持有”。
這壹套操作對投資者來說並不難，真正需要房子的人被稀釋到母親的千分之壹甚至千分之壹。
限價政策的初衷是降低新房價格，讓沒有房子的城市居民更容易購買房屋，但它被投資者玩成了壹場造富運動，這使得真正需要購買房屋的無房者越來越難以購買限價新房。
這顯然違背了“房住不炒”的初衷，助長了剛需買房者的氣焰。
盡管新華社對深圳的市場亂象進行了評論，深圳也在計劃新壹輪的調控，但不斷導致搶房亂象的限價政策不會退出。
因為從限價政策出臺之日起，就不僅僅是為了降低房價。
02
限價的背後，有地方政府的考量。
新房限價本來就是捂耳朵的調控措施。
首先，壹手房和二手房是完全不同的市場。
新房價格受調控政策影響更大，尤其是限價政策，直接鎖定價格。不管市場有多熱，新房的價格都不會上漲。相對而言，二手房的價格要真實得多。雖然它也受到銷售限制和各種稅收政策的影響，但它在整體上更能反映市場的真實需求。
2016年，全國房價暴漲。為了阻止房價的快速上漲，壹些城市開始直接限制新房價格。2017年，中國主要壹二線城市開始限制新房價格。
對於地方政府來說，限價政策是最簡單、效率最高、成本最低的調控政策。
中國房地產市場的官方數據是國家統計局每月公布的70城房價指數。這70個城市的房價基礎數據主要是各地的網簽價格。
限價政策是政府直接幹預網簽價格，給出壹個規定的價格，這樣從統計上看，房價不會漲得太快。
說白了，限價政策是為了應對上級的調控，是掩耳盜鈴的壹種方式。表面數據可能是穩定的，但地方政府必須依靠賣地收入來支撐財政，不可能讓市場壹直處於凍結狀態。
因此，只有當新房市場火熱，開發商出售房屋時，他們才會繼續在這裏購買土地。只要新房能賣出去，資金就能快速回籠，然後地方政府的財政就能得到壹定程度的支持。
二手房賣出後，錢都進了房主的口袋，對地方財政貢獻不大。
新房限價後，壹手房和二手房之間存在巨大的價格差異。因此，原本想買二手房的人也會想在新房搖號中碰碰運氣，因此大部分需求將集中在新房市場，二手房的成交量將受到影響。
比如深圳715調控後，壹手房和二手房的分化更加強烈。
深圳中原研究中心數據顯示，6月深圳新房成交6296套5438+065438+10月，環比上漲36.4%。成交面積為62.7萬平方米，環比增長39.3%。
這壹成交量創造了自2016 1以來的新高。
然而，6月深圳二手房僅成交5812套5438+00，不到7月峰值的壹半。作為存量房市場，歷史上新房銷量超過二手房的情況並不多見。
除了深圳，今年成都的創新也很猛。
今年成都二手房成交量最高的5月，僅成交4971套，而5月成交2013001套。即使在2065，438+08，5.15的政策月中，也銷售了65，438套。
監測數據顯示，2020年上半年成都二手房成交約249萬平方米，環比2019減少58.29%。總套數為25727套，比2065438套+09套減少約565438套+0.89%。
今年成都二手房成交量是2017年以來最差的壹年。
03
新房的熱度會蔓延到整個樓市。
有人說現在深圳的市場很紅火，網紅房壹房難求，因為深圳土地有限，供應不足。但是，深圳今年壹直在增加供應，特別是自6月份165438+10月份以來，樓市的供應量創下了年內新高。
11 6月深圳共獲批住宅項目21個，其中試點城市寶能城市花園（東區）、領秀花園在售，開盤住宅項目14個。
6月份11.01.6萬平方米，環比上漲1.052.9 %，銷售71.7萬平方米，環比上漲1.09%。
從數據來看，近期深圳市場供應量不小。
從長期來看，市場上增加的許多供應並沒有轉化為剛需住房，而是在被投資者以各種方式購買後轉化為二手房房源。因此，我們可以看到深圳、成都等熱點城市的二手房掛牌量持續上升。
但需要警惕的是，後期新房市場的熱度會蔓延到二手房市場，從而炒作整個樓市。由於新房中簽率太低，許多人多次錯過抽簽，他們會擔心房價會繼續上漲。在恐慌的驅使下，他們會選擇去看二手房。
近期，深圳二手房市場有回潮跡象。
雖然目前的交易量與限購前相比仍然較低，但6月5438+065438+10月的交易數據較上月有所增長，自7月以來連續三個月下跌的二手房交易量開始出現反彈跡象。
創新的流行已經蔓延到二手房市場，從而炒作整個樓市，這在深圳是絕對不允許的。因此，新壹輪的調控政策可能正在路上。
04
限價政策將繼續執行。
我們說，盡管高層對深圳市場的新熱潮非常不滿，但深圳不壹定會取消限價政策，而可能只會繼續加強監管並提高進入門檻。
在這方面，成都是壹個很好的參考。
近日，成都對新房搖號提出了新要求。例如，在參與新房搖號之前，您應登錄市住房和建設局或“天府市民雲”登記您的真實家庭信息。同時，這壹新政策將無房家庭的選房比例從60%提高到70%以上。
當然，這些政策可能暫時會有壹些效果，但道高壹尺，魔高壹丈。市場上的投機力量總能在壹段時間後發現政策漏洞，並由此取得突破。
總之，限價政策是地方政府壹舉兩得的調控政策。
壹方面通過直接幹預網簽價格，控制房價過快上漲，統計數據更漂亮；另壹方面，新房和二手房之間的差價紅利可以將樓市的大部分流動性引入新房市場，刺激開發商拿地更多，地方財政也得到了支持。
雖然限價政策的弊端在幾年前就已經出現，但遺憾的是沒有壹個城市取消這壹政策。在沒有更好的解決方案之前，可以預見未來二手房價格倒掛的情況還會繼續出現。
而真正需要購買限價房的無房戶將繼續與投資者鬥爭，政府設定的門檻將越來越高，資格審查將越來越嚴格。
經過壹輪調控後，市場似乎又恢復了原來的樣子。