物業維修費用風險
:隨著房地產市場不斷發展,住宅物業專項維修資金作為房屋的後期保障,關系到業主的切身利益,對於專項維修資金的風險分析與管理尤為重要,在此背景下,深度剖析住宅物業專業維修資金存在的風險,從理論和實務方面,探究目前主體單位在維修資金管理中的不足,進而采用現代化的管理理論,探究了面向住宅物業專業維修資金的風險及管理中的問題,並提出和構建了有效的風險消減方法和現代信息化的資金管理模式。 關鍵詞:住宅物業;維修資金;風險消減;管理模式 1引言 目前全國住宅專項維修資金已經超過6000億,龐大的資金量需要信息系統來加強管理水平,但各地的住宅專項維修資金管理信息系統由於建設不規範,沒有統壹的標準,建設質量殘次不齊,無法適應經濟快速發展需要,針對此種情況,住房城鄉建設部關於印發《2013年工程建設標準規範制定修訂計劃》的通知,經過三年的優化修訂,於2016年年底正式發布,至此我國的住宅專項維修資金的信息化終於有了國家的行業標準,行標的頒布為我市房地產與物業管理的互聯網+、網格化與全國大數據應用的信息化奠定了行業基礎,極大的加快我國的住宅專項維修資金信息化的發展步伐。自《住宅專項維修資金管理辦法》發布之後,各地的管理部門均在該辦法的框架內,因地制宜,著手制訂地域性的政策和法規。即便如此,物業專項維修資金在管理上,還是存在壹些風險問題,有待解決。盡管這十幾年來,我國對該資金的管理研究的投入在不斷加大,研究也在不停地深入,政府也意識到了對物業專項維修資金進行風險管理有著不可替代的重要性,可總體而言,當前的研究仍存在兩個方面的問題,壹方面是理論分析水平針對性不高,缺少宏觀的架構,另壹方面,在實踐方面也缺乏應用分析。可以說,對於此項資金的風險管理研究與應用,國內仍處於起步階段。我國從上世紀八十年代才開始進入風險管理的研究領域,目前大部分研究停留在理論層面,缺乏實際操作性,相關法律法規也相對滯後。在國外,大部分維修資金的主體單位不是政府,而是交由第三方進行完全市場化操作。 住宅物業專項維修資金在現有的管理模式下,在收繳、管理和使用過程中,有可能發生資金被不法侵占、挪用、維修資金管理體缺乏專業能力等情況。因此,對住宅物業專項維修資金進行風險管理研究,可以在理論上對實務進行指導,提高資金的風險應對能力,力使資金的安全性和使用率都達到更高的層次。因此,有必要提出此問題,並對其進行更加深入地研究,使住宅物業專項維修資金相關的管理實踐更加完備。 2目前存在的風險與管理弊端分析 維修資金繳存風險與管理問題 我國住宅物業專項維修資金被繳納時,普遍存在“代收”情況,這種做法易產生風險。目前,由開發商、物業公司等單位向業主直接收取物業專項維修資金的例子不在少數,而部分居心不良的單位可能會利用此項權利貪汙挪用資金,或者在向住宅物業專項維修資金的管理部門確認指定的銀行歸集賬號之前,利用收繳與歸集的時間之差,對此項資金進行完全地支配。歸集過程中產生的風險體現在兩個方面:壹是由於利益的糾葛,開發商和業主在博弈時,可能會存在不交、少交或拖延等情況,影響到資金的歸集;另壹方面,由於各項手續的繁雜,政府主管部門的工作人員辦理資金交存工作時,未認真履行工作職責,出現了疏忽和遺漏,造成了資金的錯誤交存,甚至漏存的情況。另外,巨大的利益誘惑可能使得某些政府管理部門不惜鋌而走險,違規進行高風險的投資,這樣就對資金的增值收益產生了風險,倘若投資失敗,勢必造成資金損失或者流失。 維修資金的支出風險與管理問題 按當前的法律規定,業主委員會成立後,可自行管理住宅物業專項維修資金,但資金的使用方案卻是由物業管理單位制定的。壹方面,業主對物業單位的所提出的方案不壹定認可,業主普遍擔心物業單位會在使用資金的過程中,利用信息不對等的優勢侵吞資金。資金不足是業主在保修期內難以啟用物業專項維修資金的壹個主要問題,這個問題在早期的小區中尤為突出。目前多數***用部位的設施設備均需要進行維護和更新,資金不足無疑讓失修的***用部位的設施設備維護雪上加霜。同樣,在產權人數達到壹定規模時,要對***用部位的設施設備進行維護更新,均會遇到溝通上的困難,大幅提高了開展續交工作的成本。 維修資金的監管風險與管理問題 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則,但是存在業主人數眾多,自治水平低,監管不到位等等問題,住宅專項維修資金的主管部門監管風險,主要來自於審計監督力量的不足,尚無法定的監管部門,也無成熟、完備的監管工作機制和廉政風險防控機制等等。由此可見,由於住宅物業專項資金量大,涉及的面十分廣泛,僅靠政府部門來對此進行監管,難度非常大。 3風險防控方法 風險應對規劃 風險應對規劃過程旨在根據風險定性分析和風險定量分析的結果,指定風險負責人,並制定風險應對措施和策略。風險應對措施,不但包括風險預防措施,同時也包括針對項目風險發生以後的項目應急措施。在規劃完項目風險應對過程以後,還要回頭調整風險管理計劃,因為以前對風險的規劃也許不夠全面或合理。風險應對規劃過程的成果,要錄入並更新風險登記表。有不少內容都需要錄入到風險登記表裏,主要包括:風險應對方法及具體的應急措施;采用風險應對措施所必要的費用和時間成本;風險負責人,即負責監視控制某具體風險,並實施具體應急措施的負責人;風險誘因,即某個風險發生之前,所出現的癥狀或信號;對應嚴重風險的緊急方案;對應嚴重風險的備用方案;次生風險,即對某個風險采取相應措施後產生的新風險;殘余風險,即采取了相應措施後,仍舊還存在的風險。 總體而言,針對住宅物業專項維修資金的風險威脅,通常有四種應對策略:規避,指在通過消除風險產生的原因來避免風險;減輕,指設法減小風險發生的概率,或減輕風險發生的後果;轉移,以某種的代價,將風險發生後的責任和後果,轉移到第三方的手裏;接受,即不主動進行風險管理。在具體的項目管理中,針對不同的項目風險,可以采取不同的風險應對措施,對於風險的減輕、轉移和接受這三個策略,既可以單獨采用,又可以組合使用。對於輕微的風險,壹般可以采取接受這個策略,但不能對其完全忽略,還要密切監控,以防止輕微的風險轉變成嚴重的風險。 風險控制 住宅物業專項維修資金風險控制的過程旨在跟蹤已識別的風險,監控殘余風險,識別新興的風險,實施已制訂的風險應對計劃,並評估正在進行的風險管理工作的成效。風險控制過程的主要工作內容包括:監測風險誘因,察看是否出現了某種風險預警信號;跟蹤已經識別的風險,檢查這些風險狀況是否出現了變化;實行風險對應方案,嚴格施行風險對應計劃;監視殘余風險,監測次生風險,識別新興風險;評估已實行的風險管理過程的有效性,評價風險管理規劃的成效;與項目的主要幹系人溝通風險情況;在必要的時候提出糾正措施和預防措施的變更請求,便於制訂新的應對方案;收集整理風險資料,把更新的內容錄入風險登記表。風險控制過程所需要的工具和方法包括風險審計、風險再評估、績效測量、偏差分析、趨勢分析和會議等。 4構建信息化管理體系 系統以維修資金管理的全生命周期為主線,對維修資金管理過程中的建賬、交存、使用、增值、收益、核算、滅失等過程進行串聯,實現各業務間的數據***享,以法律法規、管理辦法、業務規範為依據,充分整合現有資源,建立事前預警、事中控制、事後追責的全方位監管體系,利用實時風險預警,實現差異化管理,促進維修資金監管效能提升,減少維修資金使用過程中質量和安全問題。通過維修資金管理過程的監管,利用預警幹預手段對業務過程進行動態管理。同時通過數據分析中心利用大數據分析技術對全過程數據進行分析匯總,形成指數指標、趨勢預測、行業模式等分析主題,為法律法規、政策制度的再次修改和完善提供決策依據。最終實現良性發展的、生態化的信息系統。為了達到最佳的監督管理效果,建立的信息化管理體系應含9項重要組成要素:(1)專項維修資金基礎數據庫。專項維修資金基礎數據庫是整個系統的基礎,主要用於存儲專線維修資金的基礎數據。(2)基礎數據管理子系統。基礎數據管理子系統的目標是實現對房屋數據、業主數據、***用部位及***用設施設備數據、相關機構數據以及支撐數據的采集維護功能。(3)資金交存管理子系統。資金交存管理子系統建設依據住宅專項維修資金管理相關法律法規及政策規定,滿足各交存主體在規定交存時點,按核定的金額進行交款,可實現住宅專項維修資金補建、續籌、補交等功能以及相關票據管理。(4)資金使用管理子系統。資金使用管理子系統是使用類型、維修經費來源等要素設計使用流程及資金撥付程序。(5)增值收益管理子系統。它是按照住宅專項維修資金管理規定,對住宅專項維修資金增值運作進行管理,並對不同來源的收益進行管理和分配。(6)資金核算管理子系統。資金核算管理子系統主要為住宅專項維修資金繳存、支用(退款)、沖銷、銷戶等業務進行記賬等功能。(7)統計分析與報表子系統。根據社會和管理部門對住宅專項維修資金數據統計的要求進行統計分析並生成報表。(8)預警監管子系統。從“業務過程”、“資金到位”、“資金安全”、“資金利用率”、“業務效率”等方面進行風險預警,應能按預警層級對相應預警信息進行處理。(9)公***服務子系統。包括信息發布平臺及業務工作平臺。信息發布平臺發布住宅專項維修資金政策法規、行業動態、業務指南、公示公告、政策咨詢、資金使用等信息;業務工作平臺供業主委員會、物業公司及業主進行業務申報、處置、信息數據上傳、業務單據生成等。 5結論 本文圍繞我國住宅物業專項維修資金管理中的風險問題進行了較為深入的分析,分別從資金的繳存、支出和監管三方面探討了可能存在的風險和管理問題,針對這些問題,繼而提出了風險應對規劃、風險控制等辦法,並對面向物業專項維修資金管理的信息化管理標準體系的建設內容做了壹定的闡述。本文提出的觀點和方法已經應用於福建寧德財經學校的住宅物業專項維修資金管理中,但由於不同類型的主體單位在物業專項維修資金管理存在壹定的差異性,因此,管理主體單位應充分自身的特點,辯證選擇性采用相關的資金管理措施或方法,以使物業專項維修資金發揮最大效用,保障資金使用安全。 參考文獻 [1]王敏.物業維修資金管理的新模式[J].價值工程,2007,(06)周鑫.物業專項維修資金管理系統的設計與實現[J].信息通訊,2014,(04)黨雷.住宅專項維修資金管理模式探析[J].現代物業,2011,(01)盧鑫明.城市住宅專項維修資金管理模式探析[J].現代商業,2012,(12)陳偉.維修資金制度的十大困惑[J].中國物業管理,2013,(03):47.