業內預計，房貸收緊的局面可能會持續下去。這將對商品房銷售市場產生哪些影響？傳導到a股市場，地產股會怎麽走？
著名經濟學家宋清輝認為，總的來說，首套房利率的提高抑制了房地產投資需求，或將對a股市場的房地產股票產生影響。近期投資地產股有壹定風險，但可以關註低估值地產股的投資標的。
房貸利率上行趨勢已定。
樓市政策壹直是熱門話題。過去，每個人都在談論房價上漲，但最近，他們談論的是抵押貸款上漲。幾個月前，許多商業銀行仍在首套住房貸款利率上提供85%的折扣。近日，在壹線城市和部分熱點城市，部分銀行已將首套房貸利率上調至1.1倍，上海某股份制銀行首套房貸利率也已上調至1.2倍！至於第二套住房抵押貸款，基準利率為1.1至1.2倍是壹個普遍現象。
針對媒體報道“北京部分銀行首套房貸利率已上浮10%”壹事，北京市金融工作局澄清稱，5日從北京多家銀行和中介機構了解到，目前北京大部分銀行首套房貸利率仍執行基準利率，除少數股份制銀行外， 但也建議不排除未來增加的可能性，何時增加取決於房價走勢和每家銀行的貸款總額。
目前，許多城市的許多銀行都加入了收緊房貸利率的隊伍，這表明銀行收緊房地產貸款的趨勢已經很明顯，房貸利率上行的趨勢已經確定。眾所周知，壹是樓市調控政策仍在進行中，二是當前資金成本不斷上升。在資金成本上升的背景下，包括余額寶在內的固定理財收益年化資金成本接近4.1%。在這種情況下，4.9%的抵押貸款基準利率對大多數銀行來說是壹種低利潤產品。
中信證券認為，由於房地產調控政策和年中考核等因素，預計年中銀行將在壹定程度上收緊房貸。目前，我國新增房地產信貸占信貸總余額和新增信貸金額的比例仍然較高。為防控系統性風險，央行和監管部門先後發布多份文件對商業銀行房地產信貸進行規範。
此外，據海外媒體報道，銀監會將允許部分銀行推遲提交本應於6月提交的自查報告，其中包括同業業務和委外投資規模業務。中信證券推測，本輪MPA（宏觀審慎評估體系）評估可能重點關註房地產信貸政策執行情況，個人住房貸款可能成為重要檢查項目。在此壓力下，商業銀行預計將收緊房地產信貸供應。
在不到半年的時間裏，銀行房貸利率先是從八五折回歸基準利率，隨後攀升至65438+基準利率的0.2倍，被業內解讀為樓市“定向加息”。這次“加息”幅度不小，高達41.18%！
據業內人士介紹，目前，商業銀行已經大幅提高了房貸利率，這實際上是變相拒絕放貸。目前，壹些銀行已經幹脆放棄了抵押貸款業務，主要是在上半年發放抵押貸款的過程中，用完了壹年的信貸額度，導致信貸額度緊張。畢竟房貸利率浮動只是部分城市部分銀行采取的措施。購房者有壹定的主導權，可以自行選擇房貸利率較低的銀行。
另壹種觀點認為，實際上房貸利率已經進入議價時代。此前有報道稱，壹些銀行已經開始根據利率對抵押貸款進行排名，只有那些接受較高利率的貸款人才能更快獲得貸款。這與壹位股份制銀行客戶經理的說法壹致，該客戶表示，如果客戶對放款時間有要求，可以建議以利率上浮20%為條件，這樣就可以提前獲得放款的待遇，無需排隊。
商品房銷售可能會受到影響
根據中信證券的測算，與5~10年的中長期貸款基準利率相比，房貸利率上浮10%後，貸款余額（金融機構中長期貸款季度余額）的利息在城鎮居民家庭可支配收入中平均增加了5個百分點。在其看來，商業銀行對房貸額度和價格的限制將進壹步增加居民的房貸還款負擔，並在壹定程度上抑制居民的房貸需求，進壹步冷卻商品房銷售市場。
在宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場的影響較大:壹是增加了購房者買房的成本和難度，迫使整個房地產市場逐步降溫；二是影響房地產交易量。不過，他也提出，房企可能會通過各種形式的戰略性降價來彌補提高房貸利率對市場成交量的影響。
最近，壹項關於抵押貸款利率的調查啟動。超過60%的網民表示，即使提高抵押貸款利率，也很難降低房價，其中近40%的網民認為房價仍將堅定上漲。壹位網友認為，買房的真正門檻在於首付，而大部分有能力的人買房都不會出問題。也有觀點認為，目前房貸利率政策的主要目的是提高購房者的購房成本。如果利率太高或金額太小，就會阻擋壹些房地產投機者，主要是許多使用銀行資金投機房地產的人。
盡管許多業內專家學者仍然看好房地產市場，尤其是壹線城市和熱點城市的房地產市場，但在層出不窮的調控措施下，房地產的交易數據明顯萎縮，大多數處於“量跌價滯”的局面。以北京為例，根據中原地產的統計，5月份北京二手房共網簽10801套，這也是繼4月份之後，北京二手房網簽量連續第二個月下降。此外，超過1萬套的簽約量是最近27個月的最低值。據鏈家研究院數據顯示，5月鏈家成交二手房成交量環比下降23.9%，已不足3月成交量1/6，為2015年以來的最低點。此外，鏈家研究院數據顯示，客戶成交周期為52天，為2012以來最大值，顯示客戶觀望情緒空間明顯。
廣發證券數據顯示，5月43個代表城市新房成交面積環比分別下降2.3%和20.4%，其中19限購城市環比分別下降10.3%和36.8%。更能代表樓市走勢的二手房出現了較為明顯的回調趨勢。5月二手房交易總量為1/3及以上的城市占14個，交易量分別下降9.6%和19.8%，9個限購城市分別下降11.2%和27.4%，未限購城市也分別下降0.8%。
關註低估值地產股
宋清輝認為，總的來說，首套房利率的提高是對房地產投資需求的抑制，或將對a股市場的房地產股票產生影響。近期投資地產股存在壹定風險，其建議可關註低估值地產股的投資標的。
今年以來，內地地產股在港股市場大踏步前進。中國恒大今年以來漲幅為2.45倍，成為地產股龍頭，碧桂園和融創中國今年以來漲幅分別為1.22倍和1.16倍。此外，敏捷集團、凱撒集團、龍光地產和龍湖地產今年的漲幅均超過50%。根據同花順的統計，自6月以來，多家內地地產股的股價均創下歷史新高。其中，龍光地產和禹洲地產昨日雙雙創出歷史新高。中國恒大在6月7日創下65，438+07.66港元的歷史新高，融創中國和龍湖地產在6日攀上歷史新高。
相對而言，地產股在a股市場的表現要遜色壹些。申萬房地產開發的125只股票中，今年以來漲幅為正的只有40只，占比僅為32%。其中26只今年以來漲幅超過10%，其中5只漲幅超過50%，分別是新城控股、韓晶股份、金隅股份、北辰實業和華夏幸福，除新城控股外均為雄安新區概念股。漲幅居前的是粵港澳大灣區概念股，包括華僑城A、招商蛇口、深深房A、格力地產等。，今年以來漲幅均超過65，438+00%，其中深深房A股價昨日創下歷史新高。
（以上回答發布於2017-06-12。目前的購房政策請以實際情況為準。)
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