近日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱“十四五”規劃）發布。對於房地產行業，“十四五”規劃指出，要完善住房市場體系和住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
自2016中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”以來，這壹表述貫穿“十三五”規劃始終。“十四五”期間，“房住不炒”首次出現在規劃綱要中。多位業內人士對第壹財經記者表示，這表明房地產行業正面臨結構性調整，其刺激經濟的作用正在減弱並回歸民生領域。
加強房地產金融調控
為抑制“加杠桿買房、持有不居住”的住房投機現象，“十四五”規劃建議提出建立住房與土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用。
對於加強房地產金融調控，中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、上海市人民政府參事盛松成近日在接受媒體采訪時提到，這意味著要“擠樓市泡沫”，抑制非理性投資需求。
“目前，中國的住房消費明顯擠壓了其他消費。從這個角度來看，毫無疑問，中國房地產市場存在泡沫。此外，中國的高房價也顯著提高了居民的工資水平，導致實體行業的利潤率下降，這也是樓市泡沫的體現。”他說。
“房地產領域的核心問題是泡沫比較大，金融泡沫化的傾向比較強烈。它是金融系統中最大的灰犀牛。”中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清3月2日在國新辦新聞發布會上表示，很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機，這是非常危險的。
近期，深圳、杭州、上海等熱點城市相繼出臺樓市新政，嚴格監管經營貸、消費貸等信貸資金流入樓市。其中，深圳進壹步明確了涉房貸款價格評估的參考標準。日前，四大國有銀行深圳分行已明確表示，政府發布的二手房交易參考價是按揭貸款的重要參考。
這些金融監管政策已開始顯現成效。國家統計局數據顯示，今年2月，壹線城市新房和二手房平均價格漲幅均較上月回落。其中，深圳二手房價格環比漲幅率先收窄，由上月的1.7%收窄至0.9%，降幅收窄0.8個百分點，低於2月全國70城平均漲幅。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李魚枷對第壹財經記者表示，熱點城市的樓市調控政策在金融方面可以借鑒。預計今年熱點城市將保持調控的高頻次，而在“十四五”期間，樓市調控也將向長效機制轉變。具體到金融端，壹方面要落實房企融資“三道紅線”和銀行放貸“五類”，從源頭上控制資金過度流入房地產，控制資金成本；另壹方面，通過“以經營貸阻斷炒房”，降低居民購房的高杠桿風險，並通過精準調整個人貸款資格、首付比例和貸款額度等為樓市降溫。
對於房產稅的調節作用，李表示，增強稅收調節效果是國家自2020年下半年以來強調的重點。落實到住房市場體系中，包括增值稅免征期限的變化，這些政策對調節短期需求和打擊住房投資投機具有顯著效果。
第壹財經記者註意到，繼“十三五”規劃後，“推進房地產稅立法”再次被寫入規劃；同時，“房地產稅”在十四五規劃中的表述沒有變化。
58安居客房產研究院分院院長張博認為，這不僅表明“立法先行、充分授權、分步推進”的實施原則沒有改變，也表明房地產稅的全面推進正在進行中。房地產稅作為未來房地產行業的重要稅種，不僅有助於從根本上解決“土地財政”問題，還將確保房地產市場平穩健康運行。
大力發展租賃住房
除了抑制住房投機外，為解決大城市高房價問題，十四五期間，住房租賃市場將加快發展。
根據“十四五”規劃，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。
今年的政府工作報告也提到，要規範長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。闊別兩年後，“租賃”壹詞再次被寫入政府工作報告。
房天下控股董事長莫天全認為，發展租賃住房有利於解決大城市的突出住房問題。“對於購房者來說，特別是對於壹些買不起房子的年輕人來說，發展租賃市場保證了他們穩定的生活環境，並在壹定程度上減少了買房的緊迫性。短期來看，隨著部分需求放緩，有助於緩解大城市供需矛盾，抑制房價過快上漲。”
“解決好大城市住房突出問題”是去年中央經濟工作會議首次明確提出的。隨後，在去年底的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長王強調，要大力加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年特別是從事基本公共服務的青年等住房困難群體的住房問題。
通過對比，第壹財經記者發現，“十三五”規劃說“完善”，“十四五”規劃說“加快建立”。
具體來看，在政策性租賃方面，“十四五”規劃建議提到，要切實增加保障性住房供給；處理好基本保障與非基本保障的關系；在市場化租賃方面，“十四五”規劃建議明確“完善長租房政策”。同時，為增加租賃住房供應，十四五規劃也加大了資金和土地支持力度。例如，單獨的租賃住房用地計劃。
在莫天全看來，長租將成為“十四五”期間租賃市場規範和發展的重點。由於長租機構運營周期長、投資回報率低，為構建長期穩定的住房租賃供給主體，應給予長租機構適當的稅收支持政策。“要充分發揮稅收對住房租賃的引導作用，政策重點要放在降低租賃住房供給主體的稅負上。”
為保障承租人和出租人的合法權益，“十四五”期間，租賃市場也將迎來強監管。根據“十四五”規劃建議，將加快住房租賃法律法規建設和加強租賃市場監管。
2020年9月7日，住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，並向社會公開征求意見。多位業內人士告訴第壹財經記者，該條例的立法工作預計將於今年完成。
此外，“十四五”規劃建議提出，有力有序擴大城鎮租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租賃住房在享受公共服務方面具有同等權利。