壹位券商資產證券化部負責人向記者透露，他近期調研了二三線城市的多家工業物流園區，但能滿足資產證券化條件的工業物流園區並不多。究其原因，很多二三線城市的工業物流園區普遍存在規劃定位不清、倉儲空置率高、與產業融合度弱、投入產出效益不對等、人車調度管理難等挑戰。
許多工業物流園區的業主也知道通過數字化手段提高運營效率和擴大投資租賃範圍的重要性，但園區精細化運營涉及的運營流程太多，往往忽略了壹件事和另壹件事。上述部門負責人告訴記者。在當前環境下，如果工業物流園區不具備精細化運營和節能減排能力，很難實現資產證券化。
越來越多的基礎設施資產管理服務商正在向二三線城市輸出精細化管理和低碳運營服務，依托自身在產業物流園區的科技運營經驗和數字技術能力，幫助產業園區實現資產證券化。
普洛斯資產管理服務ASP副總裁朱明在接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，工業物流園區的精細化管理和低碳運營賦能應從工業物流園區資產的全生命周期出發，包括選址、規劃、建設、招商、運營、升級和退出。
我們調查發現，壹些工業物流園區在規劃和建設階段存在相對廣泛的投資分析和計算模型，這可能導致其運營效益達不到預期目標。朱明告訴記者。這不僅會影響工業物流園區的投資租賃和產業融合程度，還會阻礙工業物流園區價值的不斷提升。
幫助工業物流園區達到資產證券化的門檻並不容易。許多二級市場投資機構不僅會考察園區的租金收入、企業租戶數量的增長趨勢，還會考察園區是否會構建完善的低碳運營計劃。
目前，資產管理機構投資基礎設施REITs是壹個明顯的趨勢，即它們越來越多地踐行ESG投資理念，要求工業物流園區的低碳運營首先達到綠色認證和零碳評估的標準。國內壹家大型私募機構資產配置部總監向記者透露，這對物流產業園構成較大的成本壓力。目前，許多園區擔心環保投資的回報周期過長，這將增加財政壓力。
鑒於大多數工業物流園區的實際情況，我們正在積極說服機構投資者將ESG投資評估標準集中在物流產業園區圍繞低碳運營所做的努力上，並鼓勵他們通過認購這些REITs產品來更好地實施低碳運營。前述券商資產證券化部負責人指出。
精細化管理的價值提升效應
為支持基礎設施REITs發展，相關部門今年已陸續出臺多項措施。
此前，國務院辦公廳印發的《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，促進基礎設施領域不動產投資信托（REITs）健康發展。進壹步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市。建立健全資金募集機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。
19 6月，國家發改委發布《關於做好盤活存量資產擴大有效投資工作的通知》，指出具備相關條件的基礎設施存量項目可通過基礎設施REITs、政府和社會資本合作（PPP）等方式盤活。
在政策推動下，越來越多券商等金融機構積極探索產業物流園區資產證券化機會。
最近，我們走訪了中國許多城市的工業物流園區，發現它們的運營效率差異很大。上述券商資產證券化部負責人直言。憑借產業整合優勢，壹線城市的許多工業物流園區通過數字技術大幅提高了精細化管理能力，租金收入和企業租戶均有所增加，這為資產證券化提供了較高的操作空間。相對而言，二三線城市的許多工業物流園區仍然高度依賴人工調度運輸車輛進出和運輸工人的裝卸過程，這不僅導致人們等待汽車的現象持續增加，而且浪費了大量的倉儲和物流資源，這也影響了企業入駐的積極性，因此租金收入難以達到預期。
這給我國資產證券化帶來挑戰。他坦率地說話。壹方面，不少地方政府積極推進本地產業物流園區建設，希望進壹步盤活當地存量基礎設施資產；另壹方面，這些工業物流園區缺乏足夠的精細化管理能力，導致財務數據難以在二級市場贏得投資機構的認可。
記者獲悉，為解決管理粗放的痛點，不少城市物流產業園開發商正嘗試引入第三方數字資產管理解決方案，以解決倉庫空置率高、投資租賃能力不足、人車調度管理難、客戶響應慢等痛點。
然而，第三方數字智能資產管理解決方案能否取得良好效果仍面臨諸多挑戰，因為空置率高、投資租賃能力不足等痛點也與工業物流園區規劃建設過程中定位不清、產業融合不足密切相關。壹位長期參與產業物流園區資產證券化業務的信托公司創新部人士告訴記者。
在朱明看來，工業物流園要想實現精細化運營，迫切需要資產全生命周期服務。例如，在提高投資服務能力方面，第三方基礎設施資產管理服務機構不僅要提供眾多有潛力的企業資源，還要根據區域經濟特點協助產業物流園做好城市產業數據研究、投資定向咨詢和市場推廣服務，全方位幫助提高出租率；在拓寬園區服務範圍方面，這些第三方機構需要整合供應鏈生態資源，壹站式匹配園區業主和企業租戶的各種生產經營和生活服務需求，提升租戶粘性和滿意度；在提升園區運營管理效率方面，第三方機構需要通過科技運營管理系統的輸出，解決園區運營方、園區管理方和總部決策者之間的信息不對稱問題，實現在線物業監管、風險監測跟蹤、設施設備管理等。借助高科技，從而實現工業物流園區管理的可視化和智能化。
從某種程度上說，工業物流園區精細化管理創造的價值提升，不僅是園區租賃客戶和租金收入的增加，更是園區供應鏈管理成本的持續優化，實現真正的降本增效。朱明表示，目前，普洛斯的科技賦能已在二三線城市的部分工業物流園區產生了壹定成效。例如，壹些工業物流園區的倉庫出租率翻了壹番。
在上述信托公司創新部人士看來，雖然產業物流園可以借助外力幫助提升租金收入和客戶粘性，但隨著外部環境的變化，越來越多的投資機構開始關註產業物流園突發事件對REITs產品穩健運營和預期收益的影響。mdash例如，疫情反復可能導致工業物流園區的壹些企業面臨業務波折，或在很大程度上影響園區租金收入的穩定性和可持續性。這意味著工業物流園在做好精細化管理的同時，需要對企業租戶的經營風險、自身設備維護和應急處置形成良好的預警機制。
在他看來，面對外部環境的變化，產業物流園區需要及時調整規劃和定位，為不同產業提供高效的倉儲物流服務，最大限度地規避自身經營風險。
目前，我們也註意到，越來越多的機構投資者希望壹只基礎設施REITs產品的底層資產包含不同區域城市的差異化產業物流園區，以最大限度地降低單壹行業的業務風險傳導效應，並使REITs的底層資產能夠持續為租金收入的穩定增長做出貢獻。前述國內大型私募機構資產配置部負責人指出。但在這背後，納入REITs資產包的工業物流園區必須具備極高的精細化管理能力，這已成為壹種投資標準。
低碳運營的新考驗
值得註意的是，隨著ESG投資理念的日益普及，越來越多的機構投資者已將產業物流園區能否實現低碳運營納入基礎設施領域REITs產品投資決策的重要參考。
壹位券商投行部人士向記者透露，他們在向壹些大型私募機構開展基礎設施資產證券化產品募資路演時發現，後者不僅關註租金收入、企業租戶粘性、倉儲運輸資產維護狀況等傳統財務數據，還特別關註工業物流園區是否引入光伏風力發電環保設備，持續降低園區碳排放。
數據顯示，2020年，中國超過654.38+0.5萬個工業園區為全國貢獻了約654.38+0/3的碳排放。越來越多的金融機構將投資符合低碳運營條件的工業物流園區資產證券化產品作為踐行ESG投資理念的重要路徑。
然而，這對二三線城市的許多工業物流園區提出了新的運營挑戰。原因如下:首先，壹些工業物流園區開發商面臨資金壓力，因此難以增加環保設備的投資；其次，光伏風能等環保發電的投資回報周期長，這讓壹些園區開發商感到擔憂。
目前，我們正在積極說服壹些租金收入較高的物流園區和企業租戶加大節能減排投資力度，因為這已經成為工業物流園區是否符合資產證券化要求的重要標準，甚至影響到能否贏得眾多投資機構的青睞並盡快實現項目退出。前述券商資產證券化部負責人指出。
朱明表示，針對國內工業物流園區的實際運營情況，普洛斯資產管理服務ASP正在嘗試負責部分工業物流園區的節能減排設備投資，幫助園區實現零碳轉型。
在這背後，普洛斯擁有許多致力於推動工業物流園區零碳運營的基金，他們願意在中國更多的工業物流園區普及基於數據的壹站式零碳解決方案。他告訴記者。
記者了解到，目前不少工業物流園區實現資產證券化的另壹大挑戰是能否獲得二級市場投資機構認可的綠色認證和零碳評估資質，從而納入後者的投資範圍。
上述投行人士向記者透露，國內許多大型資管機構和私募基金的綠色認證和零碳評估標準較高，導致可納入其投資範圍的基礎設施資產證券化產品較少。
目前，我們正在與他們積極溝通，希望他們不要拘泥於具體的綠色評估標準，而是著眼於越來越多的工業物流園區正在努力實踐低碳運營的理念。通過投資相關REITs產品，可以督促後者更持續地做好低碳管理和節能減排工作。他告訴記者。幸運的是，國內許多資產管理機構和私募基金都采納了這壹建議，這使得基礎設施資產證券化產品的投資資金逐漸擴大。
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