中***中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（下稱“《實施方案》”）。
其中，涉及到農用地轉為建設用地（下稱“農轉用”）的審批權限由廣東省進壹步下放至深圳、深圳持續推進的二三產業混合用地獲中央文件鼓勵等，被業內認為或釋放系列“二級利好”。
相較於農業用地有限的深圳而言，超過60%土地屬於非建設用地的深汕特別合作區將大獲裨益。有多位人士樂觀預判，《實施方案》本質上是推動深圳將此前的農村土地改革經驗、農村戶籍人口轉城市戶籍人口經驗等經濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區。
率先開啟“工改”序幕的深圳，至今十三年間工改二三產混合功能的項目並不少。此次首度獲中央文件鼓勵支持，房企人士也期待更多工改細則跟進。
農轉用權限下放
《實施方案》指出，“支持在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地（下稱“農轉用”）審批事項委托深圳市政府批準。”
早在今年3月，國務院印發了《關於授權和委托用地審批權的決定》，其中重要的內容就是“將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準”。作為副省級城市、計劃單列市的深圳也拿到了這項權利，這為深圳拓展城市發展空間創造了極為有利的條件。
彼時，國務院還授予了北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8省市“永久基本農田轉為建設用地審批權，以及其他國務院批準土地征收審批事項”。
按照《中華人民***和國土地管理法》第46條，下列3種征收土地情況的，需要由國務院批準——征收永久基本農田；征收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；征收其他土地超過七十公頃的。
在《實施方案》出臺的背景下，深圳目前擁有了後面兩種審批權，但尚不具有第壹種情況的審批權。
相較之下，深圳此次獲得的土地審批權限要小壹些。但農轉用權限由廣東省下放至深圳。
廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會副會長、合壹城市更新集團董事總經理羅宇指出，這也契合《實施方案》第二十五條所提到的“依法依規賦予深圳更多省級經濟社會管理權限”，這對於深圳土地管理有壹定的影響。
深圳現有1997.47平方公裏土地，深汕特別合作區還有468.3平方公裏土地。市區內幾乎都是建設用地，農業用地主要分布在關外的坪山區、光明區、大鵬新區及深汕特別合作區。
早在2005年，深圳在全國率先劃定了基本生態控制線，將全市總用地的49.88%劃入了生態控制線範圍。在2019年《中***中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》中強調，“落實生態環境保護‘黨政同責、壹崗雙責’，實行最嚴格的生態環境保護制度，加強生態環境監管執法，對違法行為‘零容忍’。”
高力國際華南區咨詢服務部執行董事陳厚橋在接受第壹財經記者采訪之際壹方面表示，土地審批權限的下放能部分緩解深圳土地資源供應緊張的問題，但他也直言在生態保護紅線的作用下，深圳乃至深汕合作區實際可轉化為建設用地的農用地要打折扣。“新政策並不是類似於新增深汕特別合作區那樣的飛地給深圳，只是土地審批權限的下放，對深圳土地管理有利，但實際作用有限。”
《實施方案》也有提及“深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革”。2018年12月,深圳市深汕特別合作區揭牌，被稱作深圳第“10+1”區。
截至目前，深汕特別合作區在醫療、教育、產業等多個方面都與深圳展開了對接。僅產業引進方面，截至目前，深汕合作區供地產業項目89個（82個來自深圳），涉及機器人、新材料等多個戰略性新興產業，預計提供6.3萬個就業崗位。
深汕合作區對接深圳資源以更好對標深圳被外界視為兩地關系互動的主旋律。伴隨產業及配套公***資源的引進，深汕特別合作區農業人口轉為城市人口也被視為順理成章的事情。
陳厚橋等人士也指出，《實施方案》提及深汕農村土地制度改革，本質上是推動深圳將此前的農村土地改革經驗、農村戶籍人口轉城市戶籍人口經驗等經濟、社會管理實踐方法復制到深汕特別合作區。
“工改”業務迎更明朗預期
除了給深圳土地管理適度放權外，《實施方案》有提出“支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。”
二三產業混合用地制度即工業和商業、居住、公***設施等用地功能混合。
近幾年，深圳、東莞等均開始了此類探索，即將現有存量工業用地或舊工業區，升級改造為用地性質為M0（新型產業用地）。
根據深圳2015年發布的《城市規劃標準與準則》，M0地塊主導用途為廠房（無汙染生產）、研發用房，其它用途包括商業、宿舍、可附設的市政設施、可附設的交通設施、其它配套輔助設施地塊等。深圳的M0地塊通常由工業地塊城市更新而來，改造後的地塊可以建設工廠、辦公樓、商業、公寓等。
羅宇認為，二三產混合在深圳已有實踐，《實施方案》對此更多是支持鼓勵。“深圳早在2007年工業區升級改造政策出臺就開啟了‘工改’序幕，至今十三年間工改二三產混合功能的項目也不少。”
業內人士對於《實施方案》的出臺更多是看作工改獲中央文件鼓勵支持，迎來更積極政策預期。
這幾年，“工改工”類城市更新越來越受重視。但與之對應的是並不見減少的各類爭議。
按照深圳“十三五”規劃要求，深圳市政府確定新增產業用地目標，到2020年，整體用於工業用地的比例不得低於30%，或者說劃定了270平方公裏的“工業紅線”。
對於劃定工業區塊控制線內的工業用地達270公裏，外界壹直存在不同看法，尤其是近年深圳第三產業比重超過第二產業。有聲音就稱，深圳不應該劃定這麽大面積的工業用地，如果計算去除近50%的生態紅線、30%的工業用地，再扣除醫院、學校、公路等配套用地，留給住宅的土地太少了。
幾乎每隔壹段時間，都有言論稱，“深圳應將當前30%的工業用地紅線降至20%”、“三產用地比重應提高”、“深圳工業用地規劃已不匹配深圳產業結構”等。此次《實施方案》出臺，也引發不少關註該領域預期的業內人士關註。
佳兆業集團副總裁劉策對此就有分析稱，推進二三產業混合用地，強調存量工業土地盤活，這背後是深圳工業紅線用地預留過大、服務用地不足。
“深圳供地結構性的問題，住宅偏少，工業用地偏多，適合傳統經濟結構，但現在大量人口進到深圳，第三產業特別是高科技產業高速發展，地均GDP提升，對工業用地需求降低，但對配套住宅和商服用地需求增加，需要調整優化供地結構。”劉策分析稱，工改商、工改居和商改租等有較好的政策預期。
目前，《實施方案》尚未涉及工改更細化的條款。對於外界口中的“壹份大禮包”，房企人士表示，“依法依規賦予深圳更多省級經濟社會管理權限”及區域價值獲中央文件認可，長遠利好深耕該片區的企業。