“我們的房貸已經恢復，額度充足。”隨著上海正常生產生活秩序的全面恢復，壹度按下“暫停鍵”的房貸市場也開始復蘇。第壹財經近日采訪發現，上海多家銀行的住房按揭貸款業務已經恢復，多位信貸經理表示貸款額度充足。
同時，二手房按揭的放款時間也在縮短。審批完成，拿到房產證和抵押證明後，最快第二天就可以放款；此外，隨著5月份5年期以上LPR(貸款市場報價利率)的下調，上海的房貸利率也同步調整。目前多家銀行首套房和二套房的房貸利率已經從之前的4.95%和5.65%分別降至4.8%和5.5%，接近壹年前的水平。
事實上，不僅是上海房貸市場，近期很多城市的房貸政策都有所松動，各地因城施策的步伐明顯加快。具體措施包括降低首付比例、提高公積金貸款額度、發放住房補貼等。但目前市場情緒仍較為低迷，信心恢復不及預期。業內人士分析，隨著部分城市疫情的緩解，以及地方房地產政策的不斷優化，預計重點城市市場將趨於穩定，但大部分城市的樓市要到下半年才會逐漸回暖。
抵押貸款市場逐漸復蘇。
受疫情影響，上海二手房按揭貸款業務壹度停滯。“四五月份幾乎沒有成交，房產交易中心也停了，抵押證明也發不出來。銀行基本上只做還款，不放款。”某大型國有銀行財務部相關負責人告訴第壹財經。
這家銀行是上海發放住房按揭貸款的主力軍之壹，但這兩個月由於市場需求不足，按揭貸款受限，這也是上海銀行業房貸業務的壹個縮影。央行上海總部公布的數據顯示，4月份，上海住戶貸款減少279億元，其中短期貸款減少74億元，中長期貸款減少205億元。中長期貸款主要是住房抵押貸款。
其他國有大行中，中國銀行某支行信貸經理表示，審批房貸需要2-3周，貸款在壹周之內；工行某支行信貸經理表示，壹般情況下，兩三周就能放款；郵儲銀行某支行信貸經理表示，該行房貸審批也在2~3周，放款大概兩三天；農業銀行某支行工作人員表示，審批貸款需要35個工作日。
綜合來看，很多信貸經理和房產中介的***識是，目前房貸發放速度進壹步加快。壹方面，銀行按揭貸款市場的放松受到政策支持的影響；另壹方面也和銀行自身額度充足有關，銀行在加大信貸投放。
抵押貸款利率再次下調。
與此同時，第壹財經在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨5月LPR的變化進行了調整，這是自去年7月以來的第二次下調。調整後的利率接近去年7月前的水平。
2021年7月24日，上海部分銀行上調房貸利率，首套房貸利率由之前的4.65%升至5%，即當時的LPR 35BP(基點)，二套房貸利率由5.25%升至5.7%，即當時的LPR 105BP，上海房貸市場由此進入“5”時代。
今年1月20日，2023年首個LPR報價出爐：壹年期LPR 3.7%，下行10BP從前期；5年期以上LPR為4.6%，較上期下行5BP。LPR超過5年是密切相關的抵押貸款利率。在此調整下，上海部分銀行首套房和二套房房貸利率分別由之前的5%和5.7%降至4.95%和5.65%。
5月20日，5年期LPR再次下調15個基點，至4.45%。在此基礎上，抵押貸款利率
但也需要註意的是，根據國內房貸利率的區域性特點，當地銀行機構最終是否執行仍存在不確定性。而且在實際情況中，CBN了解到，不同的銀行也會根據貸款人的資質和當時的外部環境，對房貸上調基數做出不同的調整。但對於銀行來說，相比其他資產，住房按揭貸款仍然是優質資產，有增加投資的動力。
除了上海，其他地區的房貸利率都有不同程度的下調，有的地方甚至低於LPR，期限超過5年。此前，央行和銀監會將首套房貸利率下限調整為不低於相應期限LPR減20BP。據融360數碼科技研究院監測，5月20日LPR下調後，截至5月25日，融360數碼科技研究院監測的42個城市中，有17個城市可以執行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率，包括蘇州、鄭州、濟南、溫州、南京。而部分城市的銀行只能對優質客戶或合作物業執行較低的利率水平。
有分析稱，對於購房者來說，進壹步降低房貸利率成本，將進壹步激活合理的住房消費需求，活躍交易市場。積極的供給和消費會促進房地產行業的繁榮，有助於房地產行業向更穩定的方向發展。
房市暖風頻吹。
房貸市場回暖的背後，離不開政策面的暖風。兩個月來，因城施策步伐明顯加快，力度不斷加大。政策調整的內容已經擴展到優化限購限貸政策，特別是壹些熱點二線城市加入了政策優化的行列。
據中國指數研究院統計，2023年以來，已有超百個城市放松調控政策，政策出臺頻率超過300次。5月份政策優化次數超過100次，高於4月份。
5月31日，國務院發布《紮實穩住經濟壹攬子政策措施的通知》提振市場信心，穩定居民收入預期。各地將進壹步加大政策調整力度。
在此前的會議上，央行上海總部也提到，要準確把握和落實房地產金融審慎管理要求，保持房地產信貸投放平穩有序，支持房地產開發企業和施工企業合理融資需求，更好滿足剛需和改善性住房需求。
不過，有分析稱，5月份，中國二手房市場的活躍度有所下降
現底部修復。據貝殼研究院監測，5月貝殼50城二手房成交量同比下降約40%，降幅較上月收窄8個百分點；50城中超八成城市成交量環比增長，其中長三角和東北區域重點城市二手房成交量環比回升較快，如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環比增速均超過100%。
“這些城市二手房市場在4月受到疫情重創而低位運行，5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內寬松調控政策作用而有所修復。”貝殼研究院報告稱，上海復工復產後，預計住房需求將補償性釋放；同時，穩經濟的壹攬子措施逐步落地，將有利於經濟恢復正常，提高居民對收入的預期。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期從政策趨勢來看，“房住不炒”底線思維下，各地因城施策或將進壹步松綁，其中，壹線城市政策預計繼續以微調為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數，非戶籍家庭通過縮短社保或個稅年限精準激活有效需求，同時降低房貸利率、調整認房認貸標準、降低交易稅費、繼續優化限售等均有空間；多數仍限購的三四線城市有望全面取消限購。
“預計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產政策持續優化，重點城市市場或將企穩，但多數城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復。”陳文靜稱。
（實習生包雲紅對本文亦有貢獻）
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