房地產企業:上市什麽？

自“房地產企業”上市解禁以來，國內眾多房地產企業躍躍欲試。房地產上市公司正在加緊開發房地產項目，而非房地產公司也在大規模進軍房地產行業。未上市的房企在等待壹個嘗試登陸資本市場的機會。導致這些現象的原因之壹是最近房地產行業的復蘇和普及。然而，證券市場上房地產上市公司的業績並沒有明顯改善，房地產板塊上市公司的許多指標仍然低於上市公司的平均水平。那麽，為什麽房地產開發市場紅火的同時，資本市場上房地產板塊卻壹片慘淡？這不能簡單歸結為政府的管控和約束，也不能簡單認為資本市場過於謹慎。這背後是壹個政府、房企、投資者都必須清楚的問題:如何判斷和評估地產股？判斷的標準是什麽？上市房企拿什麽來吸引投資者，鞏固投資者對地產股的信心？關於上市的“房地產企業”，壹般認為應該有以下標準:1，企業質量好，市場形象高。房地產行業的高風險決定了公司不能決策失誤，否則幾年後整個公司很難翻身，而擁有良好的企業質量和市場形象往往能化劣勢為優勢。2.歷史問題很少。上市房企歷史遺留問題嚴重，主要體現在房屋積壓上。1999房地產上市公司平均存貨7.9億元，大量資金無法盤活。因此，歷史遺留問題少是房地產上市公司取得良好業績的基礎。3.優質的在建項目和良好的土地儲備是否有優質的開發項目是衡量房地產上市公司最重要的標準。壹個優質的房地產項目至少應該具備以下幾個特征:第壹，要有壹定的規模。二是要有區位優勢，規劃好。第三是收購成本相對較低。總結以上“房地產企業”上市的評價標準，房地產企業上市要拿什麽？第壹，企業質量具有和諧的形象；二是沒有不良表現；三是有優質項目，有壹定的土地儲備。如果進壹步分析這些要素，我們會發現，如果只把以上三個作為基本條件，是不足以吸引投資者的。企業的質量和形象是無形資本，它的表現只是在過去。項目和土地其實只是公司的流動資產，甚至不能算作公司的資產，因為項目建成後，房產和土地會從房地產企業轉移到業主或銀行。投資者投資地產股，是為了通過房地產的升值給自己帶來投資回報。但是，房地產企業如果做不出好的房地產，只賣給投資者壹定的流動資產和形象，而不是固定資產。投資者如何確認自己的投資是投資而不是投機？壹些非房地產企業上市，可以把企業的房地產以固定價格上市，企業的房地產就變成了企業的房地產，也就是固定資產。相反，我們的房地產企業不能生產自己的固定資產，只能開發土地或項目進行銷售。嚴格來說，這類土地或項目只能算是房地產企業的待批產品或成品，這些產品必須盡快銷售出去，否則會留在企業內，影響企業的資金周轉。這些產品並不是企業的固定資產，這實際上形成了壹個有趣的情況，即非房地產企業可以把自己的不動產列為固定資產，而房地產企業卻沒有不動產作為固定資產。在這種情況下，很難區分地產股和非地產股，投資者也很難樹立對地產股的信心。換句話說，房地產公司要上市，就應該有房地產。在土地使用權有償轉讓的土地制度下，房地產公司應擁有壹定數量的土地使用權長期經營權。只有經營土地多年，獲得土地租金，才是房地產開發商。這意味著大型房地產公司應該擁有寫字樓或商場的所有權，依靠寫字樓或商場的出租來獲得土地租金收入。只有這樣才能把地產商和其他類型的企業區分開來，在股票市場上，地產股才能和其他類型的股票區分開來。對於投資者來說，投資地產股有著特殊的意義。部分房地產開發企業認為，上市房企業績壹般是因為無法定期獲得穩定的分紅收益。因為房地產行業的生產周期長，其實這個原因說明上市公司缺乏管理房地產的積累和經驗。如果他們能持有和管理房地產多年，他們將有穩定的收入。投資者可以投資地產股作為長期投資，投資者可以獲得穩定的收益回報。香港置地擁有香港中環40%的寫字樓。香港屈臣氏商場鋪的地，大部分都是李嘉誠的。這些地產商的公司都是上市公司，投資者看重的是其固定資產和穩定的收益回報。這些房地產公司都有幾十年甚至上百年的歷史。在這壹點上，中國的房地產公司還遠遠沒有達到這個水平。中國房地產公司的成長期很短，很幼稚。大部分企業只有在房地產火熱的時候投機的經歷。在房地產熱潮中幸存下來的開發企業，有的只有近幾年開發住宅物業的經驗，很多房地產企業開發房地產沒有任何開發經驗，更談不上有長期持有和運營房地產的經驗和能力。房地產企業沒有長期持有和管理寫字樓、公寓、酒店、商場等房產的經驗，也不願意進行這樣的長期經營。他們都願意打壹槍換個地方，暴露了整個房地產行業的幹燥。這種行為的短期化傾向是有其原因的。長期經營和持有物業以獲取租金收入，需要相當的資金實力。我國房地產企業資金有限，只能通過積累短期住宅開發收益來實現長期持有和運營。除了少數專業的房地產公司，很多開發公司只是項目公司。從以上分析來看，壹方面，房地產企業上市勢在必行，因為上市房企可以獲得社會資本支持，克服短期行為。另壹方面，沒有長期的上市公司，就沒有長期的投資者，沒有負責任的上市和投資者，就沒有可持續的經濟。因此，在這種情況下，政府對房地產企業上市持謹慎態度是合理的。如果很多沒有積累的開發商上市，拿不出雄厚的資產作為基礎，很容易讓上市融資變成變相的“圈錢”，投資地產股只能是投機。不具備長期管理物業能力的房地產企業，只靠現在的業績上市，更有可能用概念包裝的方式圈錢上市。當上市公司和投資者相信概念而忽略真實的租金回報時，房地產的虛擬資本就會脫離其實體經濟基礎，於是房地產企業上市就成為制造經濟泡沫的機會。這不得不引起警惕。因此，在審批房地產企業上市時，應增加標準，考察其是否具備長期持有和經營物業的能力。這對中國證券市場和房地產業的發展具有重要意義。