在我看來，住房公積金制度還是有價值的，應該保留。
住房公積金的制度效率與公平
從住建部在官網公布的《全國住房公積金年度報告2018》中，可以鳥瞰住房公積金制度的效率與公平，對該制度有壹個大致的了解。根據公積金“年報”，公積金的制度效率可以概括為四個特征，制度公平可以概括為四個特征。住房公積金的四個制度效率特征。
第壹，受益率比較高。公積金制度建立以來，已發放個人住房貸款3335萬筆，其中雙職工占三分之壹，受益人數約5500萬人。1.44億實繳職工中，38%成功成為住房貸款人。住房公積金制度的本質是壹種互助制度。作為壹個互助體系，38%的會員可以受益，不算低。
第二，抵押水平適當有效。2065438+2008年發放個人住房貸款253萬筆，金額1.02萬億元。房貸平均40萬左右。在二三線城市，首付足夠基本解決貸款，不需要結合其他商業貸款。
第三，為員工減輕沈重的利息負擔。公積金貸款利率較低，五年期以上3.25%，比商業性個人住房貸款基準利率低1.65-2個百分點。2018發放的房貸，可以為貸款職工節省利息支出2020億元。壹般貸款按10年計算，可以節省8萬元利息支出。20多年來，公積金制度為職工減輕了壹萬億元的利息負擔，這是公積金制度的生命力所在。
第四，行政成本完全來自提取的管理費。全國共有342個公積金管理中心和3439個服務網點。國家儲備基金有44，000名雇員，其中40%是非雇員。20117億元提取管理費，每億元綜合資產管理費為210，000元，包括全體員工工資及獎金、辦公用房、辦公設備及公務支出。整個公積金體系是壹個自收自支的體系。在國家繳費型福利制度中，如社會保險制度乃至全國社保基金理事會，運行和管理費用全部來自財政資金，而住房公積金制度的管理費用則完全自吸，這在我國目前的繳費型福利制度中非常少見。
從《全國住房公積金年度報告2018》開始，我們來考察壹下住房公積金的四大制度公平特征。
壹是覆蓋面逐步擴大。到2018年末，繳存公積金的職工有65438+4400萬人。在中國的繳費型福利制度中，覆蓋面比較大。例如，在可比的社會保險體系中，失業保險覆蓋6543.8+0.96億人，生育保險覆蓋2.04億人，醫療和養老除外。他們的強制覆蓋面大於住房公積金。其他支付系統只覆蓋壹小部分人。比如企業年金，覆蓋人群不到2400萬。
第二，受薪雇員的結構主要基於正規部門就業。654.38+0.44億實繳職工中，機關事業單位職工占365.438+0%，國有企業占20%，私營企業占365.438+0%，外資占8%，其余65.438+00%為私營企業、集體企業和其他類型單位。中國正規部門就業可分為狹義和廣義。狹義指城鎮法人機構和城鎮集體單位，654.38+0.7億從業人員；廣義的城鎮私營單位從業人員654.38+0.4億人，即營業地址在縣級以上的私營企業從業人員。失業保險、工傷保險和公積金主要覆蓋
第三，制度的透明度很好。住房公積金制度的信息公開和透明度壹直是比較好的。2015住建部、財政部、人民銀行聯合發布《關於完善住房公積金信息披露制度的通知》。此外，住建部、財政部、央行每年聯合向全社會發布的《全國住房公積金年度報告》，信息完整，非常透明。比如，在我國的繳費型福利制度中，公積金的透明度是最高的，比如單位性質的職工繳存比例、按類型提取公積金、各類貸款、支持保障房建設試點貸款、業務收支和增值收益、各省住房貸款和增值收益分配、資產風險等。
第四，住房公積金作為壹種* * *互助基金，對我國住房建設產生了三方面的溢出效應。第壹，在房市占據壹席之地。例如，2018年，住房公積金用於提取和發放個人住房貸款和公益貸款共計2.2萬億元，占全國商品房銷售額的17%，占個人住房貸款市場的16%。又如支持貸款職工購建住房2.87億平方米，占全國商品房銷售面積的19%。第二，在租賃市場和房屋修繕市場上作用明顯。公積金對暫時沒有住房需求的職工，在租房、修房等方面給予了支持。租房的766萬職工提取了730億，年提取金額人均654.38+0萬元。三是在保障性住房建設中發揮重要作用。住房公積金為保障性住房建設項目提供貸款支持。截至2018年末，* * *已向373個保障性住房建設試點項目發放貸款87215億元。此外，部分住房公積金增值收益也為城鎮公共租賃住房建設提供補充資金，* * *安排3365億元用於公共租賃住房建設。例如，北京住房公積金迄今已發放36個項目貸款，貸款金額為2065438+億元，建築面積為94萬平方米，潛在解決了9萬多個中低收入職工家庭的住房困難。
住房公積金的使命並沒有完全結束。
從上述公積金制度的效率和公平來看，它在許多繳費型福利制度中表現良好，至少還不差，在住房制度轉型和解決職工住房困難方面發揮了作用。未來壹段時期，住房公積金的歷史使命還沒有完成，主要表現在以下幾個方面。
第壹，從需求端來說，住房公積金也能起到壹定的作用。在三四線城市，工薪階層對於緩解住房困難的作用非常明顯。最有說服力的是房貸率，即年末個人住房貸款余額與住房公積金存款余額的比值。比如中西部大部分省份的房貸率都在70%到80%，只有西部在70%以下。
西藏、青海、新疆建設兵團。幾乎所有壹二線城市都在85%以上，比如北京95%，上海96%，天津差不多100%，江蘇、浙江、安徽、福建、貴州都在95%以上。重要的是壹二線城市房價高，每年機關事業單位聘用的員工買房壓力太大。這些群體都是通過“國考”錄取的，他們承擔著運行國家機器的職能。在科研教學壹線，住房公積金的邊際效用是最高的。在二三線城市，完全可以依靠公積金解決買房問題。如果取消公積金，意味著中央部委或者壹些部門招聘優秀人才存在很大障礙。
第二，從我國初次收入分配的格局來看，保留公積金可以提高勞動收入的份額。眾所周知，勞動收入在我國初次收入分配格局中的比重過低。改革開放以來，勞動收入份額指數有所波動，從上世紀90年代的60%以上到2008年國際金融危機前的50%以下，之後有所回升。這在過去的10年中有所改善，但比發達國家低15到20個百分點，甚至比壹些發展中國家還低。
黨的十九大報告明確指出，“堅持在經濟增長的同時實現居民收入同步增長，在提高勞動生產率的同時實現勞動報酬同步增長”。2020年5月18日剛剛發布的《國務院中央關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》再次指出，“提高勞動者特別是壹線勞動者勞動報酬，提高勞動報酬在初次分配中的比重，實現經濟增長的同時居民收入同步增長，實現勞動生產率提高的同時勞動報酬同步增長。”
從貫徹中央精神的角度來說，公積金制度是個好東西。取消公積金的想法主要是為了減輕企業負擔，出發點也是好的，但問題的關鍵在於重點應該放在減稅和社保保費上。我國稅收收入主要來自間接稅，直接稅只占10%左右。長期來看，應該逐步以直接稅為主，但如果勞動收入份額總是太低，那就永遠是壹句空話。
第三，從員工的獲得感來看，公積金的效果非常明顯。他們交公積金的時候，老百姓從來沒有抱怨過基數太高，比例太高。他們抱怨社保費率和基數太高。老百姓和企業“逃”社保的現象非常嚴重，而幾乎沒有人和企業“逃”公積金！為什麽？因為公積金的“稅楔”是“零”，所以100%成為職工及其家庭的可支配收入，其私人屬性非常明顯。剔除公積金，我國社保繳費的稅楔高達30.81%，剛好等於OECD國家的平均水平。相比之下，北歐福利國家丹麥的稅收楔子只有30.99%，只比中國高壹點點。有很多發達國家的稅收楔子比我們低，比如日本、澳大利亞、英國、盧森堡、愛爾蘭、加拿大、美國、新西蘭、以色列、瑞士等等。
重要的是，在個人和企業的社保繳費中，企業繳費的稅楔高達19.22%，個人繳費和個稅的稅楔分別為6.41%和5.19%。也就是說，在稅楔的結構中，企業的社保繳費占比高達62.36%，這麽大的稅楔，脫離了職工的利益。員工得不到實惠，沒有獲得感，當然願意和企業“合作”偷逃費用。所以員工和企業壹起“逃”社保費用是潛規則，最終“吃虧”的是社保制度。這是繳納公積金比繳納社保費更受歡迎的主要原因。
第四，公積金中低收入借款人占95%，在貧困地區尤其受歡迎。主張取消公積金的壹個主要原因是制度不公平，窮人補貼富人。2065，438+08年發放的1萬億的253萬按揭貸款中，95%的借款人是中低收入人群，只有5%是高收入人群。根據全國住房公積金2018年度報告，這裏的中低收入是指收入低於當地社會上年度平均工資的3倍，高收入是指收入高於當地社會上年度平均工資的3倍。看年齡和購房情況。40歲以下借款人占76%，建築面積144平方米以下占89%，首套占85%。顯然，以上數據表明，購房者基本都是剛需，公積金制度真正為中低收入群體購房提供了保障和支持。
然後用2017幾個典型貧困地區的繳存基數，看他們對公積金的態度和行為。甘肅定西的繳存基數為其社會工資的101%，廣西百色為其社會工資的110%，甘肅張掖的實際繳存基數最高，為168。這說明貧困地區職工的繳存基數很“實”，甚至超過了當地的社會工資，因為他們受益了。
第五，繳納的員工數量在增加，尤其是民營企業。再來看“體制內”和“體制外”的公平性。現實生活中，這壹對概念可以有兩種理解。壹種是把事業單位和國企視為“體制內”，另壹種是視為“體制外”。654.38+0.44億實繳職工中，機關事業單位4452萬人，國企2928萬人，合計7380萬人，可見“體制內”實繳職工數量基本處於“飽和”狀態；另壹種理解是，“體制內”是指正規就業部門，“體制外”是指非正規就業部門，正規就業部門有廣義和狹義之分。在機關事業單位和國企基本飽和的情況下，民營企業將成為當前和未來參與公積金的主力軍。比如2018年，公積金新增開戶199萬戶，其中民營企業占比50%，可見未來在擴大覆蓋面的過程中，民營企業占比會逐步提高。在正式就業群體中，對於沒有參加公積金的職工是不公平的，但是覆蓋面的擴大需要壹個過程。國家出臺了很多關於擴大公積金覆蓋面的文件，需要用人單位、職工和全社會的共同努力，社會保險的覆蓋面也經歷了這樣壹個過程。比如城鎮企業職工基本養老保險，20年前覆蓋人口只有6543.8+36億，而2065.438+09年達到9.67億。但如果取消公積金，沒有加入的員工和加入的員工將永遠失去機會。只要這個體系存在，機會就存在。
住房公積金制度存在的主要問題及改革建議
2020年3月18日剛剛發布的《國務院中央關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》指出，“改革住房公積金制度”。
筆者認為，這是中央關於住房公積金最權威、最新的基調，態度非常明確，那就是“改革”，而不是“取消”，我完全贊同。既然中央的態度還是很明確的，那要改革就先搞清楚公積金到底存在什麽問題，然後再討論解決的辦法是什麽，不是要不要取消，而是要不要改革。公積金可能存在很多問題，比如沒有購房需求的大齡職工是否有退出權，職工個人是否有在上限內選擇繳存比例的權利等等。
但是，住房公積金壹直存在兩個最大的問題。壹是投資方式單壹，回報率太低。比如2018年增值收益率只有1.56%；增值收益率低的直接結果是員工繳納的存款利息太低，利息只按1.5%計算。如果按照市場化投資收益率計算，損失巨大。以2065438+2008的余額為例。如果委托給全國社保基金理事會投資，假設收益率為6%，今年的利息收入將高達280億。所以20多年後，利息損失也就幾千億。對於員工個人來說，1.5%的利率遠沒有跑贏通脹率，貶值風險非常明顯。存入賬戶的資金每年都在縮水；1.5%的利率比社會平均工資增長率至少低10個百分點，導致“福利損失”每隔幾年翻壹番。22年來，單位比例繳費幾乎等同於“無”。在過去的22年裏，工資增長率加上人口增長率超過14%，這就是所謂的“生物收益率”，也叫“內部收益率”。如果減去1.5%的利息水平，每年的“福利損失”至少是12%。未來22年，員工的福利損失將是天文數字。從整個社會來看，這是社會福利的巨大損失，是社會財富的“轉移”。第二個問題是統籌層次太低，剩余資金無法在高貸比地區和低貸比地區之間全國使用。從整個社會來看，資金管理水平低下和地區割據降低了剩余資金“互助”的效率。
鑒於以上分析，公積金制度存在問題，但不能因噎廢食。公積金方面的問題要盡快解決，不能視而不見。否則就是對領工資的員工不負責任。從某種角度來說，用低價優質的資產把國有銀行“養肥”。既然有學者提出了取消公積金的動議，決策者就應該以緊迫感和對人民利益的高度責任感，盡快行動起來，不要讓壹個良好的民生制度長期成為“軟肋”。為了擺脫以上兩個主要弊端，筆者提出了四種改革思路或四種改革方案。
壹是在不改變住房公積金中心現行行政事業單位性質的前提下，拓展功能，優化結構。這是壹個改進的方案，最簡單方便的方案，現有的體制和機制不會改變。“改善”的領域包括投資制度，可以采取城鎮職工基本養老保險基金委托全國社保基金理事會投資，各省分別與全國社保基金理事會簽訂合同並約定投資回報率等具體事項，將真實投資收益全部作為利息分配給繳費職工的模式。在業務範圍上，允許壹二線城市公積金中心利用增值收益等資金直接投資持有租賃住房，支持繳存職工通過租賃方式解決住房問題；擴大存款覆蓋面，覆蓋城市農民工甚至自由職業者；在統籌層面，將提升為全國統籌，加強城市間資金的相互整合。繳存職工可以繼續異地繳存，異地提取使用，貸款；在提取使用上建立新的貸款分配機制，向中低收入群體傾斜，加大對租賃住房的支持力度；提高運行機制效率，簡化提取和使用程序；加強監管中的依法公開，定期披露信息。
二是重組成立具有獨立法人資格的政策性非銀行金融機構全國住房公積金管理公司。全國住房公積金管理公司以國家信用在資本市場發行債券和證券，擴大資金池，為老百姓使用住房公積金提供流動性支持和政策保障；在資金使用方面，全國住房公積金管理公司不直接發放貸款，而是通過為繳存職工提供低息、長期的信用擔保，支持繳存職工的基本住房需求。由公積金管理公司擔保後，繳存職工可以選擇任意公積金中心和商業銀行獲得貸款。這種方式可以促進公積金中心和商業銀行之間的競爭，提高繳存職工住房貸款的效率和服務水平。同時，全國住房公積金管理公司通過批量購買公積金中心和商業銀行的抵押貸款資產，為其提供資金。在房價較高的壹二線城市，通過貸款或直接投資等方式支持租賃住房建設和運營，推行“租購並舉”。建立全國統籌機制和全國住房公積金資金管理平臺，實現全國存取款和同業拆借；在運行機制和監督機制上，按照金融機構法人治理結構的方式運行，接受監督。
第三，重組成立政策性國家住房銀行。借鑒發達國家住房儲蓄銀行的模式，將全國公積金中心改組為全國統壹的獨立法人金融機構，省市公積金中心改組為全國住房銀行的分支機構，以國家信用在資本市場發行債券和證券；開展政策性住房儲蓄業務，建立差別化信貸機制，向中低收入群體提供更加優惠的住房金融支持，可異地存通，異地用貸；發放租賃住房建設項目貸款。在運行機制上，按照現代金融機構的公司治理結構運行，建立激勵機制，促進效率和風險控制；按照政策性金融的監管機制，住建部負責住房政策規則的制定和監管，央行和銀監會負責銀行業監管規則的制定和監管。
第四，與企業年金合並，納入綜合公積金體系。考慮老齡化趨勢，遵循生命周期原則，兼顧城鎮居民住房和養老的資金需求，在全國建立統壹的個人公積金賬戶。根據住房和養老金，設置兩個子賬戶。住房賬戶實行“低存低貸”，住房賬戶內的資金可提取用於租房或買房。當職工沒有公積金貸款或住房消費需求時，住房賬戶中的資金轉入養老金賬戶。設立政策性非銀行金融機構負責綜合公積金資金池的投資運營，發揮現行住房公積金和企業年金的雙重作用。
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飛刀做了20多年的銀行小貸。讓我告訴妳這些問題。
1，5.6%是房貸，3.8%是商貸——性質不同。
房貸是消費貸款買房。只要妳有還款能力，就可以買房做抵押——註意，這裏的借款人可以是上班族、農民工、老板等等。
商貸就是商貸——借款人的身份必須是老板，或者股東、法人代表等。-工薪階層和上班族不能申請商業貸款。
註意——有些銀行審核不嚴，臨時占股，可以申請3.8%的經營性貸款——壹旦政策收緊或檢查，有可能馬上收回經營性貸款！
2.提供的材料不同
抵押貸款——提供個人資料、收入證明、流水等材料。
商貸——除了個人材料，妳還要提供商業材料(營業執照、辦公室租賃、上下遊合同、企業流水等。)
3.房產的抵押順序不壹樣。
按揭貸款——抵押物為所購房屋，壹手房開發商承擔階段性擔保。壹般會先放貸款，再抵押房子。二手房交易都是，先首付，過戶，抵押然後貸款給賣方。
經營性貸款——放貸前必須抵押。
所以買壹手房不能直接做成商貸。
4.不同的截止日期
抵押貸款通常在20年或30年內償還。
3.8%的經營性貸款壹年還壹次——註意很多銀行都推出了“不還貸款”——比如期限為10的500萬經營性貸款額度，壹年就到期了。到期後，手續直接再延期壹年，直到10線到期。
經營性貸款雖然可以不還款續貸，但是每年都會有壹個簡要的回顧。如果失敗了，就必須償還。
5.不同的支付方式
按揭貸款，銀行直接借錢給開發商或賣家。
3.8%的經營性貸款只能貸給企業交易對手。如果真的用來買房，那就必須做壹個假合同，需要交易對手配合催收，所以中間肯定有風險。
6、適合5.6%到3.8%。
本來借款人是老板，有公司，本來可以是商貸。
老板可以還5.6%的貸款，然後用這套房子抵押給銀行做3.8%的商業貸款。
有人問？-3.8%的貸款批不下來怎麽辦？很簡單。可以要求銀行先批3.8%利率的經營性貸款。貸款批下來，可以5.6%還房貸，萬無壹失。
最後，飛刀在北京壹家銀行工作。北京監管對使用商業貸款購房的管理比較嚴格。新購房屋不能抵押用於經營貸款。而且會利用大數據對商貸和買房人的信息進行比對，比對成功會有跡可循。
至於3.8%的貸款利率，還不算最低——北京的“創業擔保貸款”是2021年，沒有抵押物，年利率只有2.35%，最高額度300萬——而且政府對小微企業確實給予了大力支持。