2.解決物業管理所存在的對策 ２.1走專業化之路 物業管理的專業化是物業管理市場化到壹定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國 70％以上的物業管理公司是由房地產開發派生的，物業管理企業要克服這種壹體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落後的用人觀念，建立的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走壹條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。 ２.2走法制化發展之路 實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是壹項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主***有***享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。 ２.3走集團化發展之路 在我國物業管理是壹種微利性行業，全國約有 80%的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，物業管理企業要想得到進壹步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，壹方面，提高企業的註冊門檻。另壹方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使壹部分物業管理企業進壹步發展壯大，清除壹些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。 ２.4走品牌化發展之路 品牌是產品或企業區別於其他產品或企業的標誌，對企業而言，品牌代表了壹種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，並逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出壹條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。 ２.5走智能化發展之路 隨著人們生活水平的提高，的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應的發展要求，采用以機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣壹些先進的管理。 ２.6走“以人為本”的發展之路 物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之壹是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，註重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的壹切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造壹種高品位的生活氣氛，引導壹種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。 3.結束語 當前，物業管理行業正面臨壹個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進壹步的努力。 ： [1] 王貴嶺。物業管理[M].北京：中國物價出版社，2003. [2] 賀學良，ALBERT LO（美），王子潤。中國物業管理[M].上海：文匯出版社，2003. [3] 季如進。物業管理[M].沈陽：遼寧大學出版社，2001. [4] 王家福。物業管理條例釋解[M].北京：中國物價出版社，2003.
當前物業管理存在問題和對策
2006年11月11日 中國物業網 隨著我國城市化進程的進壹步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這壹物業管理的重要轉型時期，亟需完善的法律制度來加以調整和規範。最近，徐州市泉山區法院對近三年審結的近二百件物業管理糾紛進行了綜合分析研討，發現壹些普遍存在的問題不容忽視。壹、當前物業管理存在的主要問題 (壹)物業管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀，小區物業管理費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。 (二)業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛壹般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區物業管理中的瓶頸問題。由於對小區保安責任的相關法律規定不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發生該類糾紛。 (三)小區公用設施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業管理企業對小區內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業主受到人身損害而發生的糾紛。 (四)無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業管理企業與小區的開發商曾簽訂過前期物業管理合同，但在業主入住後、甚至業主委員會成立後，未能直接與業主或業主委員會續訂物業管理合同，物業管理企業向業主追討物業管理費而發生的糾紛。 (五)小區公用部位的侵權糾紛。個別業主進住小區後擅自亂搭亂建，引起其他大部分業主的不滿，要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業管理企業物業管理糾紛。 (六)小區公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的***用部位自用或出租用於設置廣告位等進行營利問題。由於此類糾紛涉及到建築物區分所有權問題，需物權法來進壹步調整，因此發生糾紛時爭議較大。 (七)小區內停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由於物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由於無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。 二、物業管理糾紛的法律盲點 (壹)業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區物業管理中，個別業主的訴訟行為往往涉及到小區全體***同業主的***同利益，此時業主委員會的參與尤其重要。那麽業主委員會的法律地位如何解決？其締結物業管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業主的利益。在目前尚無明確的法律、法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。 (二)無因管理的處理問題。由於開發商與物業管理企業的前期物業管理合同已經履行屆滿，而業主或業主委員會與物業管理企業之間又無新的物業管理合同約束，此時發生的無因管理糾紛、尤其是物業管理收費標準應如何確定？此時如因物業管理費發生爭議，物業管理收費標準目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。 (三)物業管理合同的解除問題。由於物業管理企業壹般應與小區的業主分別簽訂物業管理合同，那麽，在部分業主與物業管理企業發生物業管理糾紛並要求解除其與物業管理企業之間的物業管理合同時，勢必影響到全體業主的合法利益，此時這部分業主的合同解除權如何行使問題亟需規範。 (四)物業管理企業的保安義務問題。根據我國目前絕大多數物業管理企業收費較低的現狀，如何保持業主與物業管理企業的權力義務平衡是壹個棘手問題。物業管理企業的收費標準應當與其所提供的物業服務質量保持壹致。如果物業管理費的收費水平較高或者物業管理合同中明確規定了物業管理企業對業主的財產保管義務，則在發生業主財產損失時較容易確定物業管理企業的賠償責任。但是，在執行較低水平的物業收費標準的情況下，壹旦發生了業主財產被盜、被損壞的情況，則只能根據物業管理企業是否履行了其必要的安全防範義務來確定賠償責任，不易規範。 (五)居民委員會和物業管理企業的責任劃分問題。在很多城市的小區內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業主所聘請的物業管理企業。此時，如何劃分居民委員會和物業管理企業的具體職責，對於保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規，尚未能明確確定居民委員會和物業管理企業並存時的法律責任。 (六)物業管理企業的權限屆定問題。小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業管理企業的主要問題之壹。在目前情況下，物業管理企業僅有權依照物業管理合同的約定來行使管理服務權，壹旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業管理企業往往束手無策，其受到行政執法權的制約而往往無能為力。是否授予物業管理企業壹定的相關權限在現時中可以進行必要的嘗試。 三、對完善物業管理的幾點建議 (壹)簽訂明確詳盡的物業管理合同。無論是業主還是物業管理企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防範物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應當切實遵循自願、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。 (二)依法成立業主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對於物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對於損害業主利益的物業管理企業，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。 (三)物業管理企業依合同提供物業管理服務。周到的物業管理服務是每個小區業主的***同希望，物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下，進壹步提高物業管理的水平，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業管理企業的***贏。 (四)突出物業管理委員會的作用。根據目前物業管理的現狀，個別業主在與物業管理企業發生物業管理糾紛時往往處於弱勢壹方。但也不可否認，確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業管理費用，或無理指責物業管理企業的物業管理服務。此時，業主委員會應當積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛，平衡業主與物業管理企業之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。 (五)業主人身、財產損害的合同特別約定。根據目前業主與物業管理企業之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業管理合同中作特別約定。這種特別約定無論對於業主還是物業管理企業都具有積極意義，壹旦因上述事項發生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。 (六)業主委員會聘請法律顧問。根據外國物業管理中的成熟經驗，由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督，為業主委員會提供必要的法律幫助，促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會因此增加業主的費用支出，但對於保障業主的合法權益至關重要。