8月16，首批保障性租賃房REITs正式發售，三只產品可能引發機構資金搶購約121918億元。至此，上市公募REITs的基礎資產增加了保障性租賃房項目。所以今天，邊肖在這裏整理壹下租賃REITs的相關知識。我們來看看吧！
6543.8+022億機構資金搶購首批REITs。
8月16日，首批三只保障性租賃房REITs，即華夏京保障房REITs、金鐘廈安珠REITs、宏圖深安珠REITs正式發售。根據公告，三只產品預計募集資金總額約38億元。至此，我國公募REITs數量將擴大至17只。
日前，三款產品的網下詢價認購已經結束。網下詢價結果顯示，首批租房類REITs再次掀起機構投資者的“瘋狂搶購”。三只產品擬認購的股份數量均超過65，438+000倍，其中紅土深證安珠REITs全部配售對象擬認購的股份總數為首次網下發行股份的65，438+033.03倍，創下公募REITs網下詢價認購倍數的新紀錄。根據三只產品公告的預計認購規模，將有約6543.8+022億元機構資金搶購上述REITs。
該產品的發售不僅吸引了巨額資金，也贏得了大量機構投資者的青睞。其中，83名投資者參與了紅土地深證安珠房地產投資信托基金，252名被配售。華夏北京保障房REIT和金鐘廈門安珠REIT分別獲得765，438+0和68家機構投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了大部分金融機構，如券商和資產管理、保險、公募、私募、銀行、信托等。
資產趨於多元化，10裕盛加速“試水”
以租賃住房為基礎資產的公募REITs的發行上市，標誌著我國公募REITs覆蓋的基礎設施類型和基礎資產正在加速擴張。此外，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等超過10個省市相繼提出支持保障性租賃房REITs試點。
自去年首次公開發行REITs以來，相關產品覆蓋的基礎設施類型已從壹年前的工業園區、高速公路和倉儲物流擴展到經濟適用房和清潔能源。這些底層資產有的是純市場化的，有的與民生息息相關，有的是政策強監管的。試點資產類別的多樣化引人註目。
值得壹提的是，公募REITs涉及的資產將不限於上述現有類別。根據國務院相關文件，未來盤活存量資產的重點將進壹步擴大到旅遊景區、舊廠房、文體場館，以及國有企業經營的酒店、療養院等新建基礎設施。
目前，基礎資產的擴張正在加速。以景區等旅遊基礎設施為例，據陜西省政府披露，今年7月13日，陜西省發改委與西部證券召開會議，討論陜西華山景區REITs項目相關內容，並表示該項目應為“產業基礎設施公募REITs的標桿和示範項目”。無獨有偶，據中郵證券報道，今年6月，公司中標重慶武隆喀斯特5A景區基建公募REITs項目。
在8月13首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，金杜律師事務所合夥人李文敏認為，公募REITs的擴容和募集應該有四種形式:壹是資產種類和業務業態的開放性；二是主體開放，包括原始權利人和運營管理機構；三是資產法律形態的開放；四是運營管理模式的開放。
風險收益有效平衡市場投資需求。
公募REITs市場運行壹年多以來的另壹大特點是風險收益特征與市場需求高度匹配:基礎資產的經營業績和基金分紅基本符合市場預期，呈現溢價。
根據存續產品公告和相關平臺統計，券商中國公布了165438中11產品的分紅率，平均現金分配率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場表現來看，截至8月14日，首批公募REITs產品平均上市漲幅為25.58%。流動性相對較高，日均換手率在2%左右，高於海外REITs市場。
“目前全市場14榜單中，6個是房產，8個是收益權。目前房地產上市股票平均漲幅在35%-40%左右，業績還是很不錯的。特許經營權平均漲幅約為15%，總體良好。”戴德梁行資產證券化業務主管楊智在首屆大灣區基礎設施房地產投資信托基金高峰論壇上表示。
楊智指出，目前14單批產品采用的是100%的現金流折現法，即收益法，與海外REITs基本壹致。對此，楊誌總結了采用收益法影響估值的三個核心因素:壹是收益水平；第二是收益期的長短；三是評估師選擇的折現率。
符合市場需求的政策正在有序出臺。
雖然我國公募REITs的經驗相對較短，但在過去的壹年裏，公募REITs的配套政策如火如荼，在資產轉讓程序、稅收優惠、資產募集等領域取得了諸多突破。
今年5月，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，其中提到，國有企業公開發行REITs涉及國有產權非公開協議轉讓的，應按規定報同級國有資產監督管理機構批準。分析人士認為，這樣的規定大大簡化了重組過程中的程序，增加了交易的確定性。
此外，今年6月5438+10月，財政部、國家稅務總局出臺相關稅收政策，對公募REITs資產重組相關所得稅提供了遞延優惠政策。遞延優惠政策出臺以來，解決了原始權利人、所得稅、遞延等壹些問題。
但是，我國公募REITs這壹新興市場還有很大的政策完善空間。壹些業內人士也期待未來政策領域的突破和創新。
在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務合夥人李晨關註到了目前該領域的稅務痛點。李晨指出，就今年財政部和國家稅務總局出臺的相關稅收政策來看，政策出臺後，部分項目遇到了實際問題，如對非原始權利人的戰略配售主體是否適用優惠待遇等。且實際監管與稅收優惠政策存在壹定矛盾，相關優惠政策仍有進壹步完善的空間。
AVIC證券資產管理發展部負責人彭蕾_，對公募REITs發展過程中的信息披露制度提出了壹些疑問:公募REITs是否應該根據資產經營權和財產權的特點，在後續運作環節和申報環節進行不同的信息披露，相關制度標準需要明確。
院校探索多元化金融支持
從首批公募REITs解禁的機構投資者類型，可以直接看出機構資金從壹開始就配置首批公募REITs的決心和深度。
根據華泰收集的數據，保險和產業資本在機構投資者中占比相對較高，分別為31.28%和27.72%。還有比例較高的自營券商、基金和子公司專戶、券商資管。此外，還有壹些銀行、理財、信托、私募等類型的機構。
在上述機構中，銀行理財和券商參與REITs的路徑尤為多元化。銀行理財在通過戰略配售和線下發售參與投資REITs的基礎上，還發行專屬主題理財產品，深度參與REITs掘金。券商既是活躍的投資和交易機構，也是REITs市場的重要承接和承銷機構，深度參與REITs做市、基金做市、大宗交易等流動性服務。
除了直接分配，值得壹提的是，壹些銀行已經開始量身定制REITs M&A貸款產品，並間接參與REITs市場。
這是郵儲銀行做的，該行向中國鐵建重慶投資集團有限公司發放了第壹筆公募REITs M&A貸款，作為中國金鐘國鐵建REIT的主要原始所有人和戰略投資者，中國鐵建重慶投資集團有限公司需要認購中國金鐘國鐵建REIT項目565，438+0%份額，共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行向中國鐵建提供了5億元7年期M&A貸款作為其認購資金的壹部分，有效緩解了其戰配份額的融資壓力，釋放了資本金。需要指出的是，該模式適用於主體資質強、基礎資產優質、可分配收益率高的REITs。
租房REITs是什麽，租房REITs前景如何？
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