分析什麽是REITs基金
備受市場矚目的公募REITs以“超級速度”推進著。自5月17日晚間，首批9只公募REITs基金正式獲得證監會批復。小編在此整理了什麽是REITs基金，供大家參閱，希望大家在閱讀過程中有所收獲!
什麽是REITs基金
REITs(RealEstateInvestmentTrusts)，即不動產投資信托基金，簡單來說就是通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為流動性較強的標準化金融產品，在證券交易所公開交易。而國內試點的基礎設施公募REITs，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。
壹句話概括，公募REITs是通過募集眾多投資者的資金，用於投資不動產來獲得收益的壹種金融產品。
與普通公募基金不同，公募REITs采取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格，通過銷售機構參與基金份額認購。
REITs的收益主要來自兩部分
1、高比例分紅。基礎設施公募REITs產品采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低於合並後基金年度可供分配金額的90%，穩定的分紅率類似於債券的派息，表現出債性特點，但強制分紅並不等同於債券的固定利息回報。
2、交易差價。基礎設施公募REITs采取封閉運作，但後續會在交易所上市交易，投資者可以在二級市場進行競價交易。基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以後漲跌幅限制為10%。
從已經申報的REITs產品來看，預計現金流分派率普遍在4%-12%之間，國金、浙商以及富國REITs還給出了內部收益率預測，基本在6%左右，超過傳統國債、中高等級信用債投資的壹般收益。
博時基金基礎設施投資部基金經理表示，從風險收益特征來看，公募REITs介於股票和債券之間，風險特征比債券要高，不同的項目會有不同的風險等級。
平安基金相關負責人也表示，作為另類投資產品，公募REITs與股票、債券等其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。長期來看，REITs的長期回報率表現優異。
REITs基金值得買嗎
從產品設計來看，基礎設施公募REITs仍然主要面向的是戰略投資者和機構投資者。
按照規定，公募REITs的首次發售，分為戰略配售、網下詢價並定價、網下配售、公眾投資者認購等多種方式。其中，戰略投資者包括基礎設施項目原始權益人或其同壹控制下的關聯方，以及其它專業機構投資者，且原始權益人配售比例至少20%;網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、商業銀行及其理財子公司等專業機構投資者，配售比例不得低於剩余份額的70%。也就是說，剩給個人投資者的配售比例最高只有24%。
對於投資者來說，公募REITs產品結構等信息復雜壹些，可能是目前公眾接觸的最復雜的產品類型。那麽，公募REITs產品對普通投資者而言，有怎樣的投資價值?
博時基金表示，公募REITs作為壹種資產組合分散化管理的有效工具，和其他資產類別的相關性較低，投資公募REITs有助於降低由股票和債權構成的資產組合風險並提高其分紅率水平。此外，由於公募REITs具有強制分紅要求，並受益於穩定的派息水平以及資產成熟運營，可有效對沖周期性波動風險。
東吳基金表示，對於投資者來說，基建市場擁有著巨大的體量和存量，以往資本市場基礎設施類資產投資價值只能部分體現在債券，ABS等產品上，且這些產品小眾化，普通投資者參與門檻高。本次公募REITs將把優質的基礎設施建設項目以公募基金的模式推向市場，擴大了市場的參與度，普通投資者也有望分享國家經濟和不動產市場發展的紅利。而且，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低杠桿限制等特點。
此外，東吳基金表示，公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使投資者有望獲得相對穩定的投資收益。這壹點非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。
博時基金基礎設施投資部基金經理補充道，從海外經驗來看，個人投資者和機構投資者都會買REITs產品，由於投資期限較長且波動相對穩定，個人投資者通常會通過養老金賬戶來進行投資;但在國內，由於REITs產品設計較為復雜，普通投資者剛開始的接受度壹般，該類產品的主要受眾仍然是機構投資者。
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