住房公積金制度最初是經濟發達國家解決低收入家庭住房問題的成熟經驗，在實踐中曾作為政策性住房金融發揮了巨大作用。其本質是壹種由國家支持的社會自助形式。通過金融互助，通過繳存公積金增強購房支付能力。
我國住房公積金制度是政府解決職工家庭住房問題的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關、事業單位、各類企業、社會團體、民辦非企業單位及其在職職工按照工資的壹定比例繳納，歸職工個人所有。住房公積金存儲在專門賬戶，專門用於職工購買、建造和大修自住房，可以向職工個人提供住房貸款，具有義務性、互助性和安全性的特點。根據規定，住房公積金可享受計入企業成本、免征個人所得稅等稅收政策，存貸款利率實行低進低出原則，充分體現了優惠政策。
1994，中國城鎮住房公積金制度全面實施。1999我國頒布了《住房公積金管理條例》，並於2002年重新發布，逐步將住房公積金制度納入法制化、規範化軌道。目前，住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、金融監管的管理體系已基本建立。
截至2003年底，全國建立住房公積金的職工達到6045萬人，累計公積金5563億元。職工提取購房和退休公積金1743億元，發放個人住房貸款2343億元，支持了327萬職工家庭購房建房，為改善居民家庭住房條件發揮了重要作用(資料來源:中國住房保障社會保障狀況與政策白皮書)相關統計顯示，截至2004年底，全國住房公積金覆蓋率達到58%， 並且全國建立住房公積金的職工人數達到61.38萬人，累計積累公積金7400億元，累計發放個人住房貸款3404億元。 * * *支持434萬職工家庭購房建房。
住房公積金屬於政策性住房金融，是我國住房保障體系的重要組成部分。其特點是以金融手段直接支持城鎮職工在市場上解決住房問題。從實踐經驗來看，公積金制度在支持低收入家庭住房方面發揮了巨大作用。住房公積金制度的實施，不僅滿足和改善了部分低收入家庭的住房條件，住房公積金的增值收益也成為廉租房建設資金的主要來源，有力支持了廉租房建設。但我國住房公積金是在城鎮住房制度改革後建立的，相關制度需要在實踐和探索中逐步完善，以確保其能夠充分發揮政策性住房金融的應有作用。
住房公積金保障和使用制度的局限性
雖然住房公積金制度在住房保障體系建設、城鎮住房制度改革、促進住房消費、改善職工居住條件等方面做出了突出貢獻。但是，隨著住房公積金制度的深化和發展，住房公積金的管理也存在許多弊端，如管理制度本身的缺失，管理制度的不統壹，或者多頭監管制度的存在，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康快速發展。
公積金的安全性主要體現在內部控制和外部監管的問題上，近年來挪用和貪汙公積金的腐敗現象就是明證。此外，公積金的投資安全也是壹個不容忽視的問題。
住房公積金是由各方組成的管理委員會用於住房公積金管理中心決策、運營、銀行專戶存儲和財務監管的資金。根據《公積金管理條例》，公積金管理中心是繳存人行使管理職責的代理機構。雖然管理組織和監督機制比較健全，但在實際執行中仍然存在監督不力的問題。有的管委會流於形式，重大問題不能充分發揮決策作用。依靠管理中心負責人操作巨額資金，不僅責任大，風險也大。同時，住房公積金管理中心每年向財政部門報告資金使用情況，實際上只是靜態監管，難以充分發揮監管作用。而銀行托管也是按照管理中心的要求來分配資金，缺乏真正的管理職能。因此，同級監督權力行使不力是監督缺失的主要原因。此外，由於金融市場的高風險，即使按規定購買了國債，由於托管機構的經營效率和購買國債的品種風險，公積金增值收益也無法如期收回，這也導致公積金部分本金面臨很大風險的可能性。
住房公積金的使用率反映了壹個城市房地產業的發達程度。近年來，我國住房公積金使用率壹直徘徊在50%左右，地區間差異明顯。
分析表明，影響公積金充分發揮其政策性住房金融功能的因素主要有以下幾個方面:壹是消費意識相對落後，不習慣提前消費，導致公積金只存不還。其次，管理中心市場競爭意識不強，市場推廣不力，公積金服務水平不高，貸款手續復雜，貸款發放時間長。開發企業更願意與商業銀行合作，擠壓了公積金貸款的市場份額。三是住房公積金與商業銀行貸款利率差距較小，且受額度限制，在政策性住房金融方面優勢不明顯。第四，住房公積金流通的限制，造成部分地區公積金供不應求，需要嚴格控制貸款額度，而部分地區大量閑置，使用效率不高，極大影響了增值空間。第五，申請公積金貸款，部分地區有附加條件，沒有商業貸款寬松。第六，公積金的用途主要是用來買房，實際很少用在自建和維修項目上。而且只能用於購買不能用於租賃，導致買不起房的家庭長期享受不到住房公積金。同時，相對較低的儲蓄和較低的貸款實際上使低收入家庭遭受利息損失。
淺談住房公積金制度的優化
通過以上對住房公積金的分析，不難看出，制度創新和加強監管是優化和完善公積金制度的重要方面，相應地，制度優化可以從以下幾點來談:
壹是加強監管，確保安全。強化管委會的實際權責，管委會名單要向社會公布並接受監督，資金流向要經過管委會批準，財務情況要及時向管委會和財政部門報告。同時，如果公積金出現問題，管委會成員要承擔連帶責任。
第二，加強信息交流，統壹網上監管，主管部門和人民銀行實施動態監管。建立同級財政與上級主管部門之間的網絡動態監管系統，隨時掌握征收、使用等流向。統籌地區之間的資金使用，改變分割的現狀，讓公積金流通起來，充分利用公積金，提高使用效率。
第三，拓展使用方向。除了購房、自建、維修外，還應加大對中低收入家庭的支持力度，包括按月、按年提取支付住房租金。
第四，降低利率。公積金貸款是政策性金融，具有保障性質，不應隨商業貸款利率頻繁調整。降低公積金貸款利率或實行差別利率，對購買總價較低的自住、小戶型住房的低收入家庭提供更優惠的貸款利率。同時，創新和豐富貸款種類，使其充分發揮政策性和保障性金融作用。
第五，簡化貸款手續，提高服務水平。提高住房公積金的運行效率和服務水平，加強宣傳，積極與開發企業合作，充分利用住房公積金。
第六，及時合理調整貸款額度。各地要根據社會經濟發展、人民生活水平提高和房地產市場發展變化，適時合理調整貸款上限，使公積金貸款滿足低收入家庭住房需求。經濟適用住房制度及其發展
我國經濟適用房的發展始於1998。經濟適用住房是中國住房保障體系的重要組成部分。2004年建設部發布的《保障性住房管理辦法》中規定，保障性住房是指“政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質”。可見，經濟適用房主要有兩個特點:壹是經濟適用房是政策性住房的保障，這是與市場化商品房的主要區別；二是政府在保障房建設中提供優惠政策措施，如減免相關稅費、免收土地出讓金等。，並相應地在建設標準、供應對象、銷售價格等方面對其進行限制。
出臺保障性住房政策，在各方面給予優惠政策和措施，是政府保障中低收入家庭住房權政策的體現。由於城市低收入家庭收入水平低，難以用市場化手段徹底解決住房問題，導致城市出現貧民窟現象，影響整個城市的穩定和發展。保障性住房制度為廣大中低收入家庭實現“居者有其屋”做出了不可磨滅的貢獻。統計數據顯示，從1997到2004年，全國保障性住房投資達到3852.85億元，占同期房地產開發投資的11.1%。1999至2003年五年間，全國保障性住房竣工套數達26.8萬套，占同期竣工套數的221%。從1999到2004年，全國保障性住房銷售面積達到218萬平方米，占同期住宅銷售面積的15.9%。
經濟適用房制度的利弊
經濟適用房已經走過了十幾年的房改歷程。政策的初衷是幫助中低收入家庭解決住房問題。為了支持保障房建設，國家規定對保障房項目免收土地出讓金，減免很多稅費。同時，地方政府也在制定政策措施方面給予了支持。經濟適用房在很大程度上有效解決了中低收入群體的住房問題，貢獻也是巨大的。
誠然，經濟適用房制度作為經濟適用房制度的壹個重要方面，在解決城市中低收入家庭的住房問題上發揮了巨大的作用。但在運行過程中也出現了壹些令人關註的問題，這些問題引起了職能部門、學者和社會各界的強烈關註。甚至關於經濟適用房的存廢之爭也壹度成為社會爭論的焦點，對於經濟適用房的發展前景也沒有壹致的看法。從實踐的角度來看，經濟適用房存在的問題主要包括:
大戶型和高檔住宅的趨勢導致了高房價，限制了真正的中低收入群體的消費。銷售過程管理不嚴，導致壹些不具備條件的群體購買經濟適用房，使補貼中低收入群體的政策目的大打折扣。高比例的保障房被用於投資和出租，不僅使政府補貼和公共資源流向非對象，也為權力尋租提供了機會。投資的逐年下降使得經濟適用房供應稀缺，造成壹定的市場無序。開發商、監管部門、購房者之間存在信息不對稱。開發商為了降低建設成本，追求利潤，通常以提高容積率為手段，房屋質量無法得到有效保證。此外，與完全意義上的商品房相比，保障房的價格構成和價格形成機制有較大不同，有其特殊性。在確定保障性住房價格時，不僅要考慮成本因素，還要考慮中低收入家庭的支付能力。
關於健全和完善經濟適用住房制度的建議
從以往的制度實施和目前的市場情況來看，可以從以下幾個方面完善和優化保障性住房制度:
壹是嚴格控制保障性住房保障範圍，確保保障性住房的特殊性。建議只賣給拆遷戶和危改戶。
二是根據經濟發展水平和人民生活水平，建築面積應控制在60平方米左右。
第三，加大廉租房制度建設，形成以普通商品房市場和二手房市場為主體，高檔住房市場和廉租房市場為補充，保障性住房為必要補充的完善市場體系。
第四，在減少保障房投入的同時，政府應推動住房公積金制度和住房補貼制度的實施，確保各單位建立相應的保障制度。
第五，參照國外經濟適用房法案，政府出臺法律要求開發商建造商品房時，小戶型低價房不得少於開發單位總數的壹定比例。
第六，嚴格管理保障性住房上市交易。經濟適用房屬於政策性住房，購房者擁有有限的產權。杜絕從保障房交易中獲利的市場行為。廉租房制度及其發展成就
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城市居民最低生活保障標準、住房困難的家庭提供社會保障性住房。自1998以來，中國政府積極推進廉租房制度建設，不斷完善廉租房保障政策。對按政府規定價格出租的公有住房和廉租房，暫免征收房產稅和營業稅。地方政府在國家統壹政策的指導下，結合當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜地建立面向城市最低收入家庭的廉租住房制度。廉租住房制度以財政預算為主，多渠道籌集廉租住房資金，實行多種保障方式，以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔。對於住房面積和家庭收入低於當地政府規定標準的家庭，當地政府將按照申請、登記和輪候程序做出安排，確保其基本要求。
從1998提出建立廉租房的設想，我國廉租房制度已經走過了近十年的歷程。65438-0999建設部發布《城鎮廉租住房管理辦法》。在此基礎上，2004年3月，多部委聯合頒布了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。辦法規定，申請廉租住房制度必須符合兩個條件:最低收入家庭和住房困難。根據建設部的數據，截至2006年底，全國已有512個城市建立了廉租房制度，總投資70.8億元，共有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房制度改善了住房條件。其中，2006年到位資金占33%。2006年解決了654.38+02.2萬戶低收入家庭的住房困難，占45.5%。
發展廉租房需要解決的三個問題
從廉租房的發展和現狀來看，我國目前的廉租房制度正處於完善過程中。宏觀調控政策將廉租房制度建設納入地方政府目標責任管理，促使地方政府更加重視住房保障制度建設，極大地促進了廉租房制度建設。特別是《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》的出臺，預示著廉租房將是未來住房保障的重點。總的來說，廉租房建設還有三大問題需要解決。
首先，廉租房建設資金來源不穩定，資金嚴重缺乏，政府預算安排的資金相對不足；其次，壹些城市對廉租房制度建設不夠重視，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區；三是廉租房制度不完善，監管審批等程序存在漏洞，符合條件的家庭無法及時獲得住房保障。而且未來發展廉租房制度最大的困難還是資金的問題。
廉租房制度:住房保障的焦點
2007年8月13日，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》(即“24號文件”)發布，提出把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的壹項重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府提供公共服務的重要職責，加快建立和完善以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策。可以看出，住房保障作為公共服務已經上升到民生的高度，政府對房地產市場的調控已經轉移到住房保障的層面，政策關於廉租房的各項規定和政策目標都體現了廉租房已經成為住房保障的重要渠道和方式。
24號文件對擴大廉租住房制度範圍、合理界定保障對象和標準、完善現有制度中的保障方式、多渠道增加廉租住房供給和保障廉租住房保障資金等方面作出了具體的政策規定和安排，並在更深層次上提出了實現廉租住房保障供給的目標和途徑。但是，從總體上看，廉租房還存在三個亟待解決的問題:建設資金、住房和保障對象的資格審批。
首先，從我國廉租房建設資金的主要來源來看，渠道主要有財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈。參考國外的多元化經驗，包括政府註資、市場融資、設立基金或債券等，可以看出，雖然我國政策進壹步要求土地出讓金凈收入的壹部分用於廉租房建設，但仍顯得較為簡單和有限。調動壹切可用的資金，采取多元化的融資方式和渠道，有望為廉租房建設的資金來源提供更有效的解決方案。
其次，雖然中央政府非常重視廉租房制度建設，但地方政府的執行力度還有待提高。目前我國廉租房數量還不到房地產市場的10%，地方政府任重道遠。如果不能真正站在民生的角度，支持和放寬廉租房建設用地，鼓勵和落實開發商建設廉租房的優惠政策，政策的落實可能達不到預期效果。所以，只有增加房子的數量，才能滿足大量低收入人群的住房需求。
三是加快低收入家庭住房情況調查，全面建立保障對象住房檔案，及時出臺實時可行的城市最低收入家庭廉租住房申請、審核、退出管理等規範性文件。在規範廉租房申請審批機制的同時，要引導低收入群體的住房消費觀念，糾正廉租房無產權導致的心理抵觸的錯誤觀念。雙限商品房，即政府出讓土地時限定戶型、限定價格的商品房。雙限商品房是近兩年面對房價上漲，在調整住房供應結構方面，繼“經濟適用房”之後，國家政策調控的產物。雙限商品房由限價商品房演變而來，即由原來的限價商品房演變為增加戶型面積。
早在2004年2月，寧波市政府就率先推出了限價商品房。實踐證明，限價商品房在降低房價漲幅、滿足中低收入家庭住房需求方面發揮了積極而重要的作用。於是限價商品房在全國範圍內大範圍推廣，然後通過增加戶型限制，變成了雙限商品房。
從目前雙限商品房的市場情況來看，部分地方政府對實施雙限商品房的熱情較高。雙限商品房既有住房保障的色彩，又有商品房的屬性。政府在計算開發成本後，對售價、戶型面積、建設標準、銷售目標等進行限制，將開發商的利潤控制在合理範圍內，最終制定土地價格。這就從土地源頭控制了房價，打破了房地產市場的壟斷，保護了中低收入者的住房利益。同時，地方政府仍然可以收取壹定的土地出讓金。
雙限商品房的出現，有效彌補了住房供應的斷層。經濟適用房和商品房消費群體之間存在消費差距，既沒有能力購買商品房，也沒有資格申請經濟適用房。雙限商品房可以有效解決這壹困境，恰好彌補了這壹市場空白。雙限商品房價格低於普通商品房，購買條件相對於經濟適用房寬松，成為市場的有益補充。
作為市場的有益補充，雙限商品房的意義是積極的。實施過程中的很多細節也需要探索和完善。從目前的市場經驗來看，把握和解決好四個問題，將有助於政策的推廣和實施效果。
壹是要確定雙限商品房開發企業的利潤範圍；第二，合理規劃雙限商品房開發規模；第三，引入有效的監督機制，避免腐敗；第四，建立有效的循環機制。住房租賃與梯度消費模式
誠然，近年來，房地產市場和居民住房消費心理存在壹些誤區，如盲目攀比、貪財、買房必須買新房等。但這種消費觀念與中國人口多、人均資源少的國情嚴重不符。迫切需要引導和強化合理消費的理念，提倡建設小戶型住房，購買二手房和租賃住房，使房地產市場回歸正常的理性供求狀態。
目前，我國二手房市場發展滯後，大量現房流通不暢，住房需求過度集中在壹級住房(新房)市場。相關數據顯示，我國二手房市場僅占住房交易總量的20%-30%，迫切需要建立和形成住房市場的梯度消費格局。
住房消費市場梯度消費模式的形成將有效穩定房價，促進市場穩定發展。即中低收入家庭通過購買價格較低的二手房解決住房問題；中等或中高收入家庭，可以通過轉讓舊房，再購買新的高性價比的中檔房來改善住房條件。從而形成住房的梯級消費，促進壹、二級市場的協調發展。
同時，壹個健康的住房市場也應該是壹個買賣租賃並存的市場。買和租並重的二元消費觀念的形成，有利於梯度消費格局的形成。租房也應該是住房消費的壹種選擇。住房租賃使人們能夠根據自己的收入調整住房支出，形成合理的梯級消費模式。這種消費模式和行為反映了真實的需求，有利於市場的健康發展。
因此，應簡化已購公房和二手房的審批手續和交易審批程序，適度降低交易稅費，加大二手房抵押貸款的信貸支持力度，積極引導開發企業變單壹銷售模式為租售並舉的營銷模式。同時，中介服務業的發展和規範，為交易雙方建立暢通的渠道，以及來自二手房交易和住房租賃市場相應的政策鼓勵和規範，也將對住房梯度消費格局的形成起到良性的推動作用。