土地出讓金管理辦法：《土地出讓金管理辦法》的主要內容包括建立土地出讓金收支專戶、土地出讓金全額進入地方預算、土地出讓金分配方式等，其中國有土地出讓收益的分配和管理機制是其中的核心問題。土地出讓金納入地方土地出讓金管理辦法：壹直以來，土地出讓金有中央和地方管理兩種思路。其中，國土資源部的意見就是成立國家土地專項基金，由中央政府部門統壹管理土地出讓金。此次土地出讓金改革是建立土地出讓金專用賬戶，取消預算外的收支專戶，將土地出讓總收益全部納入地方財政預算，同時徹底將征收和支出兩條線進行了分離。財政把地方財政納入預算，將加大財政部門在土地管理中的話語權。專家表示，在土地使用、整體規劃、土地整理、補償等問題上，國土資源部仍將起到重要作用。有別於國土資源部將土地出讓金統壹上收、建立基金專戶、由中央統壹調配的思路，財政部當時提出的方案核心，是由地方自行安排土地出讓金的使用，土地出讓金管理辦法但規定其中用於“三農”及社會保障的資金比例，並納入地方財政預算內管理，監督其使用。由於土地出讓金收入存在較大的波動性，財政部方案還規定，在當年度的土地出讓金收益中40%納入次年財政預算，並規定地方政府不得用於當期收入安排使用，剩余部分則由地方政府在相關領域內自行支配。在土地出讓金管理辦法體制上，管理辦法明確了仍由地方政府管理、中央政府監督的原則。不同的是，以前只是籠統地說，土地出讓金由地方政府負責，現在已經明確了由省、區、市政府壹把手負責。專家稱，土地出讓金的壹部分統壹由中央調配的做法可能會抑制地方政府的批地沖動。據悉，土地出讓金管理辦法各城市須在當年度的土地出讓收益中提取壹部分納入次年的財政預算，地方政府不得用於當期收入安排使用，剩余部分則由地方政府在相關領域內按規定支配。將土地出讓收益納入次年預算將進壹步增加透明度，業內專家認為，這有助於防止地方政府“坐支”，使地方政府從以地生財的短期利益中轉移出來，著眼於長期收益。建立專用賬戶在土地出讓金管理辦法此之前，土地出讓以協議出讓為主，交易雙方協商價格，出讓後直接用於市政建設，不少地方的發改委和財政局都無從過問出讓價格和用處。上世紀90年代中期，被查出有100億元土地出讓金收入用於違規性城市建設，包括建招待所等，中央開始重視土地出讓金的使用問題。專家表示，土地出讓金管理辦法規定土地出讓金屬於財政性資金，應該由財政專戶管理。但是地方在將這筆資金交到財政專戶前有個過渡戶，是由國土部門直接支配，用於支付土地開發公司的土地整理及農民補償款。進入專戶前，財政對這筆資金的具體收支還是不知情。規定了土地出讓金財政專用賬戶後，所有的土地出讓金都要進入這個賬戶，比如說，如果壹塊地以1000萬元成交，這1000萬元必須進入財政賬戶，由財政部門掌控，至於後期的利益分配，都由財政部門來執行，這樣既保障了財政的完整性，又體現了國家土地財政的特征。支持農村建設土地出讓金管理辦法：今後的土地出讓總收益的分配情況為：50%-60%被用於拆遷補償和土地壹級開發，15%用於農村土地開發和農村基礎設施建設，5%用於廉租房建設，其余的才能用於城市基礎設施建設和城市土地開發。有些省、市已經先行壹步。從5月1日起，重慶市就規定，土地出讓金收益計提農業土地開發資金的比例由按國家核定的土地出讓平均純收益的15%調整為20%。“以前土地出讓金管理辦法各地土地出讓金收入用於失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公***事業的比例偏低，大部分被用於城市基礎設施建設和城市土地開發，這成為中央政府不得不重視的問題。”專家表示，“這樣硬性規定主要是為了支持新農村建設。”我國的土地管理體系隨著新規定的出臺和相關法規的逐步完善將逐步呈現出“體系健全、分工明確、多部門協調”的格局。地方政府在土地領域的“自由空間”將會變窄，這將有利於遏制土地違法、違規問題。出讓金的性質土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若幹年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是壹個既有累計若幹年的地租性質，又有壹次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若幹年地租總和，采取壹次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣壹個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格;也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。《土地管理法》對土地出讓金的使用範圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。在土地國有的情況下，土地出讓金管理辦法國家以土地所有者的身份將土地使用權在壹定年限內讓與土地使用者(國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲)，土地使用者壹次性或分次支付的壹定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金壹般壹次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的“年租制”還是有所不同的。
法律客觀：目前，我國國有土地使用權出讓的方式有四種：協議、招標、拍賣、掛牌。在這四種方式中，招標和拍賣、掛牌具有公開性、競爭性，壹般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規範協議出讓最低價標準至關重要。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。壹方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另壹方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不壹，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的壹定比例確定的協議出讓最低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不壹致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標準。最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的壹定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標準。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平均純收益征收定額標準，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價＝新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是壹個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，壹般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標準，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40％，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低於標定地價的40％”作為衡量低價出讓國有土地的標準。