保障性租賃住房REITs詢價階段即現火爆。
8月8日晚，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT同時公布了發行最新進展，紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT確定了發行價格和發行日期，並公布了網下詢價結果，2只基金網下詢價認購倍數分別高達108.96倍和133.03倍，華夏北京保障房REIT則確定了詢價日期，發行節奏加快。
公募REITs網下詢價認購倍數首超130倍
8月8日晚，紅土深圳安居REIT在深交所發布基金份額發售公告，確定基金認購價格為2.484元/份，基金募集期為8月16日至8月17日。
公告顯示，紅土深圳安居REIT發售的基金份額總額為5億份，發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。初始戰略配售基金份額數量為3億份，占發售份額總數的比例為60%。網下發售的初始基金份額數量為1.40億份，占發售份額總數的比例為28%，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的比例為70%。公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.60億份，占發售份額總數的比例為12%，占扣除向戰略投資者配售部分後發售數量的比例為30%。
據悉，此次發售詢價日截至2022年8月5日15:00，紅土深圳安居REIT***收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，保險機構、券商資管、私募基金、信托、券商自營等機構投資者均有參與。全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新了國內基礎設施REITs詢價認購倍數最高紀錄，機構投資者對保障性租賃住房領域的REIT項目表現出了極大認可。
中金廈門安居REIT在上交所發布了基金份額發售公告，確定基金認購價格為2.6元/份，募集基金份額總額為同為5億份，基金募集期同為8月16日至17日。69家網下投資者管理的220個配售對象參與了中金廈門安居REIT的詢價，擬認購份額數量總和為143.12萬份，為網下初始發售份額數量的108.96倍。
同日，華夏北京保障房REIT在上交所發布基金詢價公告稱，將於8月12日開啟詢價。中國證監會準予華夏北京保障房REIT發售的基金份額總額為同為5億份，戰略配售、網下發售、公眾投資者發售的數量亦分別為3億份、1.4億份和0.6億份。
紅土深圳安居REIT和中金廈門安居REIT在詢價階段即現火爆，與公募REITs火熱的行情不無關系。如最近的壹只公募REIT於2022年7月26日上市，上市首日漲幅達到21.52%，最新價距發行價上漲31.21%。
保障性租賃住房REITs加速落地
截至8月9日，已有14只公募REITs成功上市交易，上述公募REITs項目涵蓋產業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保、清潔能源等資產類別。
此次正處於發行階段的3只公募REITs均為保障性租賃住房項目，從獲得證監會註冊批復到啟動發售工作，保障性租賃住房REITs加速落地。
保障性租賃住房REITs發行意義重大。此前，滬深證券交易所發布保障性租賃住房公募REITs規則指引，對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規範和引導，具體內容為，壹是助力保障性租賃住房領域盤活存量資產，促進投融資良性循環；二是促進保障性租賃住房領域專業化發展；三是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，嚴格落實國家房地產調控政策要求；四是強調回收資金管理，壓實參與機構責任。
據悉，紅土深圳安居REIT本次發行選取了4個深圳優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書且位於深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，***涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約11.58億元。
中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，合計建築面積19.86萬平方米、4665套房源，主要為滿足青年人、新就業大學等市民群體的過渡性租賃需求。
華夏北京保障房REIT的項目底層資產為北京市海澱區文龍家園和北京市朝陽區熙悅尚郡兩處公***租賃住房項目，兩個項目總建築面積約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。此次項目的回收資金將主要用於北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設。
中信證券表示，保障性租賃住房REITs帶有壹定的公***服務屬性，而保障性租賃住房的租金較市場化租金往往有壹定的折扣，因此保障性租賃住房往往具有穩定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租賃住房收益率不會受周期性風險的影響，這種屬性與REITs產品天然適配，看好底層資產運營受局部疫情影響更小的產權類REITs。
公募基金加大投入，搶灘公募REITs
建信基金此前在接受券商中國記者采訪時表示，我國公募REITs市場蓄力已久，未來將是壹條萬億級別的賽道。
公募基金公司紛紛加大投入，搶灘公募REITs。除了已成功發行公募REITs產品的13家基金公司外，不少尚未入局的基金公司已經開始尋覓專業人才，爭取公募REITs項目。
此次發行保障性租賃住房REIT的三家公募基金管理人均具有豐富的REIT管理運營經驗，如華夏基金已經成功發行華夏越秀高速REIT和華夏中國交建REIT，在管公募REITs規模超百億元，紅土創新基金成功發行紅土鹽田港REIT，中金基金成功發行中金普洛斯REIT。
在組織架構和人才儲備方面，紅土創新基金表示，公司設置了獨立的基礎設施投資部以作為基礎設施基金投資管理部門，目前，基礎設施部具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員8名，其中具備5年以上基礎設施項目運營經驗的主要負責人員5名。
華夏基金表示，公司REITs研究管理經驗豐富，早在2015年就組建了專門的REITs團隊，開展REITs研究儲備，現已設立基礎設施與不動產投資部，擁有超過10位專業的基金經理和投資研究人員，負責REITs項目投資和投後運營。
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