商業地產如何設計融資模式？

眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金占用大、資金回籠慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資要比住宅開發復雜和困難得多。對於擁有超強自有資金的開發商來說，可以主要依靠自有資金籌集建設資金。這些開發商不會擔心資金的償還，他們有足夠的時間和耐心持有物業，並取得長期的投資回報。對於自有資金並不雄厚，想嘗試開發商業地產的開發商來說，首先想到的就是銀行貸款，這是目前應用最廣泛的融資方式。當然，為了緩解利息壓力，壹些承包商也會采用預付款的方式來解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款門檻(四證合壹，自有資金35%)時，壹些實力不足的開發商會考慮使用信托資金。但由於信托資金成本相對較高(12% ~ 15%)，更多信托資金作為過橋貸款補充自有資金。隨著房地產信托新政的出臺(同樣要求四證，35%自有資金，還要金融機構擔保)，這條路基本已經被堵死了。對於自有資金不足的開發商，可行的融資策略是在目前的市場條件下，與基金合作開發。這些基金雖然要價比較高，但畢竟只是為了彌補自有資金不足的缺口，金額不會太大。當自有資金達標，項目資質較好時，建議向銀行申請開發貸款。畢竟銀行的資金成本比較低。目前這是壹種可行的建設資金融資方式，也是國內大多數商業地產開發最常用的前端融資方式。解決了建設資金問題之後，剩下要考慮的就是如何償還這些資金，因為大部分銀行還沒有開展商業物業管理貸款的業務，而且銀行貸款周期短，其還款周期與商業物業的現金流流入周期不匹配。這就是為什麽大多數開發商在短期貸款和長期投資的壓力下，不得不選擇項目，並在完工後迅速出售商業物業。這樣最容易被投資者接受的就是物業式的商鋪，以高額的固定回報吸引投資者。為了讓這個回報看起來更可信，逐漸被引入擔保機構，甚至為了增加信用，銀行最後變成了擔保機構。壹般來說，前幾年大部分產權式商鋪的投資回報，都遠遠達不到支付給投資者的固定回報。開發商之所以這麽做，只是為了融資需求償還銀行貸款。產權式商鋪逐漸成為不折不扣的融資金融產品，其實際內在價值已經不重要了。投資者關註的是可信的固定回報，這意味著開發商以8%和9%的成本“借”更多的錢。基金和信托基金的使用成本會高於這個數字。如果開發商是現金流管理高手，不斷推出好的新項目，這個操作就不會有問題。然而，壹旦開發商的現金流出現問題，物業式商鋪將面臨巨大風險。當開發商不能按時從自己的現金流中支付租金給投資人時，產權式商鋪產生的現金流很難支付給投資人7%-9%的固定回報。屆時，產權式商鋪的投資者將蒙受巨大損失。當產權商鋪變現方式受到限制或難以奏效時，越來越多的開發商選擇其他後端融資或變現方式，壹些開發成熟、經營狀況良好的物業可以向銀行申請商業物業管理貸款；另外，有壹定規模、收益質量好的商業物業，可以通過REITS打包上市。廣州越秀於2005年率先在香港發行REITS，開創了將國內優質物業打包海外上市融資的先河。隨著新加坡嘉德置地和深國投、澳大利亞麥格理銀行、大連萬達等大型項目的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS在海外上市。同時，具有壹定規模、質量較好的商業物業也可以通過CMBS(commercial real estate mortgage loan backed securities)進行融資，該產品類似於住宅MBS，只是支持不同的資產。在REITS上市受阻時，萬達通過發行總價值6543.8+450億美元的CMBS產品獲得後端融資，這是國內首個此類融資方式。雖然REITS和CMBS是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債基證券產品，而REITS是權益基證券產品。房地產投資信托基金主要面向個人投資者，而CMBS將主要面向銀行間市場和機構投資者。官方表示，由於投資群體不同，證券性質(股權VS債權)不同，預計CMBS在中國的發展速度將快於REITS，並將被越來越多的商業地產開發商使用。相對於國內商業地產的快速發展，國內商業地產的融資方式過於落後，未來幾年這壹領域的創新會有很大進步，上述融資方式會逐漸成為常規渠道。在不久的將來，商業地產開發商將采取的融資方式包括:前端融資:自有資金+基金+銀行貸款+承包商預付款的組合；後端融資:向機構投資者整體出售/打包上市/CMBS/改善型物業商鋪/銀行貸款。這些多元化的融資組合將成為未來商業地產融資模式的主流。不同背景和項目質地的開發商的差異，會導致每個項目的融資方式不同。開發商要充分利用這些新的融資方式，結合最適合的融資策略。可以預見，單純依靠銀行貸款為商業地產融資的情況會逐漸減少。本文摘自我出版的《戰略贏在未來——運營匹配鑄造商業地產之王》壹書的第四章。本書是國內第壹本多視角闡述商業地產企業發展戰略的專著，理論與實踐完美結合。