國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳近日表示，公募REITs首批試點產品近期將推出，並且首批試點不是壹個產品，而是壹批產品。此前，上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會。萬億公募REITs市場再次引起關註。
首批公募REITs試點產品即將推出，相關細節尚待敲定
3月31日下午，在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會的“租賃住房融資及證券化的作用”圓桌論壇環節，王步芳表示，公募REITs首批試點有望近期推出。王步芳介紹，證監會第壹批試點城市包括北上廣深以及雄安和海南等；底層資產方面，長租公寓、基礎設施資產、公***服務設施資產、經營性物業以及證監會認可的其他資產等都為選項。
王步芳介紹，從開始探索到現在，公募REITs籌備工作已歷經十多年。今年春節前後，證監會開始做安排，希望盡快把公募REITs試點推出來。3月份，相關人士在證監會、交易所做了很多溝通。不出意外的話，近期首批試點會出來。
同樣在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會上，中國證券投資基金業協會秘書長陳春艷談及公募REITs的進展時表示，做資產證券化業務是為了服務實體經濟，“只要有利於實體經濟，有利於供給側改革，我們壹定會大力推進。”同時，在推進這些創新的過程中，監管層也會註意防範風險。
近期上交所也召集基金公司和券商開會，商議公募REITs的籌備事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度關註的產品創新。
種種跡象表明，公募REITs的籌備工作漸入成熟階段。至於首批試點產品的具體出爐時間，目前尚無壹致意見。部分人士認為，快的話，4月份首批試點產品就會出爐。
運行模式為公募基金+ABS
從接近交易所人士了解到，公募REITs采取公募基金+資產支持證券(ABS)運行模式，這是業內達成的***識，即產品的載體為公募基金，底層資產以ABS方式存在。專業人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS這壹模式也是我國發展公募REITs的合理選擇。
談及近期上交所召集券商和基金公司召開的公募REITs相關會議，壹位知情人士透露，機構接下來要開始尋找項目，不局限在房地產，但項目凈收益水平需能滿足潛在投資人的需求。“不鼓勵產品設計上出現擔保或者差額支付的形式，希望基金公司券商在向潛在投資者推廣時強調公募REITs的權益類屬性”。
壹位券商資管資產證券化負責人這樣解釋采取公募基金+ABS運行模式的原因：“公募基金不能買樓，ABS不能公開發行，用公募+ABS便既可以公開發行，也可以做到投資於底層的包括房地產資產在內的物業資產。”
北大光華管理學院發布的REITs研究報告顯示，公募基金+ABS這種模式能夠充分應用現有公募基金和ABS市場的規則和成熟經驗，可以盡快培育和發展REITs市場的管理能力，是適合市場現狀的壹個合理方案。不過業內人士表示，首批試點產品具體細節難言確定，例如產品的投資標的方面需要滿足哪些條件等。(中國金融信息網)
30日，中金公司投行部資產證券化負責人、執行總經理秦波表示，對未來資產證券化市場蓬勃有序發展很有信心，公募REITs的出臺萬眾矚目，將有非常大的想象空間。
秦波是在“第三屆中國結構信用與資產證券化全球投資者年會”上作出上述表述的，他認為過去幾年，資產證券化產品圍繞實體經濟服務獲得了長足發展。
“我們對未來市場蓬勃有序發展很有信心。”他說，壹是服務居民消費的消費金融，以及服務企業融資需求的融資租賃等企業將持續通過資產證券化獲得融資。二是供應鏈金融，其中應收賬款證券化將持續幫助企業實現降杠桿的目標。供應鏈金融ABS將有效降低核心企業的上遊融資成本，從而降低實體經濟綜合融資成本。三是通過REITs、收益權ABS等產品盤活固定資產，為基礎設施建設提供建設資金。四是公募REITs的出臺萬眾矚目，有非常大的想象空間。
秦波認為，市場持續、健康發展和參與主體息息相關。壹方面參與主體需要圍繞企業的需求持續創新，應收賬款、供應鏈金融、REITs等產品在過去幾年裏湧現，有效的服務了企業需求。二是需要風險把控，監管機構對產品以及市場情況都非常熟悉，也在有針對性的出臺掛牌指南和信息批露指引對市場進行指導。三是投資人的種類日益豐富，境外機構也在密切關註這個市場。(上海證券報)
前瞻2019:公募REITs元年
隨著去杠桿以及債券市場信用事件的不斷發生，2018 年機構投資者的風險收益偏好整體下行，資管新規出臺使得銀行理財投資配置受到階段性影響，疊加現階段很多ABS 產品設計存在依賴發行主體的情況，過去壹年多數機構投資者對於ABS 的關註點聚焦在發行主體資信方面，壹定程度上偏離了ABS 重視基礎資產的機理。盡管年末部分存量類REITs 底層資產的市場化成功處置，能夠壹定程度上提振市場信心，使投資者關註點重回優質物業資產上來，不過大部分ABS 產品真正實現脫離主體信用還任重道遠，這需要投資機構和發行人的***同努力，也需要中介機構更能提升能力、勤勉盡責。
過去四年多的積累推動滬深交易所類REITs 產品成功覆蓋國際REITs 市場主要基礎物業類別，基本完成了在商業物業盡職調查、交易結構、並購安排等環節的知識儲備，初步培育了REITs 的發行人與投資人市場。隨著以金融監管部門為代表的政府機關積極推進公募REITs 規則進程、培育市場創新，我們有理由期待2019 年成為中國公募REITs 元年，推動中國商業不動產市場進入新時代！
存量時代：資產管理能力至上
“我相信中國房地產市場未來會往壹個更成熟的方向去發展。”甘啟善接受《中國房地產金融》采訪時表示，很多房企逐漸從開發時代邁入存量時代、資產管理時代。
今年房企融資壓力持續上升，銀行、信托等融資渠道吃緊，導致房企開始對發債的需求陡增。過去三年火熱的CMBS 市場，就是房企對資金強烈需求的壹個體現。甘啟善認為，CMBS 發行呈現較難發行的局面，公司評級AA 級及以下會比較難發行，對發行主體的要求更加趨向看重資產的現金流。
“資產現金流能不能保證未來三至五年存續期中，足夠覆蓋歷史的支出。”甘啟善指出，這對房企具有強約束，也要求房企具備資產管理能力。如果說CMBS是要求資產有壹個穩定的現金流，那麽未來真正推出REITs，則要求資產未來有壹個比較看好的增長潛力，包括租金的價格、資產的價格。“這就要求資產管理人需要將資產真正的價值發掘出來，並通過改造、管理，重新提升資產價值。”甘啟善說。
關於中國REITs 的發展，甘啟善認為無論何時推出，在他看來比較看重投後管理，資產管理人有沒有盡到提升資產價值的責任。
對於外資越來越多看好中國房地產市場，甘啟善認為，去年外資並購中國資產的趨勢還會延續，“所以妳會看到市場上的外資基金還是很活躍，但其實市場上真正優質的資產，能夠提供不錯的投資回報，相對來講還是比較缺乏，特別是可持續發展方面的資產相對來說比較少。”(中國房地產金融)
(雲水長和)