農用地轉用管理是土地用途管制制度的重要內容，也是控制農用地轉為建設用地和保護耕地的重要措施。決定農用地能否轉為建設用地的原因主要有三個:壹是農用地轉用是否符合土地利用總體規劃確定的土地用途；二是農用地轉用是否符合土地利用年度計劃和規劃。
分配建設用地控制指標；三是農用地轉用是否符合國家制定的建設用地供應政策。另外，如果農用地轉為耕地，也要看是否與開墾耕地的計劃相結合。
如何確定農用地轉用建設用地的審批權限
根據中央確定的土地集中統壹管理的原則，土地管理法對農用地轉為建設用地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民(含自治區、直轄市人民)。
1，國務院的審批權限。
(1)國務院批準的建設項目占用農用地。包括可行性研究報告按國家基本建設程序由國務院和國務院有關部門批準的項目，需要單獨選址在城市建設區以外的項目。同時包括國務院和國務院有關部門批準的能源、交通、水利、采礦等項目，也包括中央軍委批準的軍事項目用地。
(2)經省、自治區、直轄市人民政府批準的鐵路、公路、各種管線和大型能源、交通、水利等基礎設施項目，需要單獨選址在城市建設區以外的。
(3)城市建設區統壹征用土地包括直轄市、省、自治區人民所在城市、其他城市人口超過654.38+0萬的城市以及國務院確定的其他城市用地。這裏需要註意的是，只有城市本身使用的土地需要報國務院批準，而城市所轄縣的縣城由省人民政府批準，城市的農村集體建設用地由地(市)改為農用地。但是有些城市的開發區和衛星城會作為城區對待，需要報國務院批準。
(4)涉及基本農田。根據《基本農田保護條例》第15條規定，農用地轉用需報國務院批準。
2、省人民政府審批權限* * *
(1)除國務院批準外的其他城市市區占用農用地。
(二)縣、縣級市所在地的鎮和其他鎮的建設占用農用地的。
(3)地、市以下可行性研究或建設項目審批需要占用農用地的。
中國的農地轉建設用地要經過幾級審批。我國對農用地轉用建設用地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。但考慮到我國的實際情況，授權地(市)級人民審批鄉鎮企業、農村公共設施、公益事業和農民宅基地占用農用地。
農用地轉為建設用地應該審批到哪壹級？根據《土地管理法》的規定，農用地轉為建設用地，需要向區(縣級市)國土房管部門申請辦理農用地轉為建設用地的審批手續。土地房產管理部門應當擬定農用地轉用審批方案，按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，報有批準權的人批準。
摘要:建設項目需要占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
(1)國務院審批:省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管道工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的。
(2)原批準土地利用總體規劃的人* * *批準。
農用地如何轉為建設用地孫元熙《土地管理法》將土地分為農用地、建設用地和未利用地三類，嚴格限制農用地轉為建設用地。從法律上講，嚴格限制農用地轉為建設用地的理由是“保護和開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地”，堅守654.38+0.8億畝耕地紅線。然而，建設用地與農用地的巨大差價，促使壹些土地利益相關者將農用地轉為建設用地，有時甚至鋌而走險進行違法犯罪。
我們這裏要說的土地利益相關者是指農村集體土地的所有者或管理者，如農村集體經濟組織、村民委員會、村民小組等，不包括* * *和開發商。所稱農用地是指農民集體所有的農用地，不包括國家所有的農用地。特別是轉為建設用地，是指轉為建設用地後仍歸集體所有，而非國家所有，土地所有權仍屬於農民，而非國家，所以這裏不涉及征地問題。
根據法律規定，農村集體建設用地可以作為宅基地、鄉鎮企業用地(或工商業用地)、公益事業用地，但不得用於商業房地產開發建設。所以農用地轉為建設用地實際上有三種情況:1，農用地轉為宅基地。2.把農業用地變成鄉鎮企業用地。3.把農業用地變成公共用地。
根據《土地管理法》的規定，要把農用地轉為建設用地，必須經過壹個叫做農用地轉用的審批程序。無論是轉為宅基地、鄉鎮企業用地，還是公共用地，都需要辦理農用地轉用審批手續。如果沒有完成這個審批手續，將農用地用於非農業用途，就是非法占用土地，情節嚴重的將構成非法占用農用地罪。
我們來看看農用地轉為建設用地的審批手續是怎麽辦理的。
第壹，如何把農地變成宅基地。
根據規定，農用地轉為宅基地的程序如下:
1.申請建房。
農村村民每年向他們的村民委員會申請壹次建房。經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員會議討論同意後，由村民委員會將申請建房村民的居住現狀和申請在本村建房的情況進行公示，期限不少於7天。
建設農民公寓房，農村村民與村民委員會(或村集體經濟組織)應當簽訂農村村民建房協議。
2.審核建築申請。
村民委員會(或村集體經濟組織)將申請建房村民的居住現狀及公示情況、農村村民建房協議提交鎮、街道國土資源管理所審核，再報鎮人* * *或街道辦審核。
3.確定村民住宅用地的年度範圍。
鎮* * *或街道辦事處按照“壹戶壹宅”的原則對村提出的建房申請進行審核，並將建房申請人名單送區(縣級市)規劃、國土、房管部門備案。經鎮* * *或街道辦事處審核同意，由村民委員會(或村集體經濟組織)向區(縣級市)規劃部門申請村民住宅用地，區(縣級市)規劃部門根據村莊住宅規劃，對擬用地出具規劃意見。
4.土地使用預審。
新增建設用地的，由村民委員會(或村集體經濟組織)持規劃部門批準的用地紅線和邊界坐標向區(縣級市)國土房管部門申請預審，由區(縣級市)國土房管部門出具預審意見。
5.土地使用審批。
村民住宅用地涉及農用地轉建設用地的，由村民委員會(或村集體經濟組織)按審批規定，持規劃部門提供的用地紅線、土地測繪機構出具的土地勘測定界技術報告和地質、礦產、林業等相關職能部門的審查意見，向區(縣級市)國土房管部門申請辦理農用地轉建設用地審批手續。由國土房管部門擬定農用地轉用審批方案，按照《中華人民共和國土地管理法》的規定報送有權審批的* * *。
村民委員會(或村集體經濟組織)使用村集體建設用地建設村民住宅，由市(縣級市)國土房管部門報當地人民政府批準。
用地審批經有審批權的人批準，村民委員會(或村集體經濟組織)依法辦理農用地轉用手續並繳納相關稅費後，由市(縣級市)國土房管部門向村民委員會(或村集體經濟組織)出具用地審批意見。
6.申請建設用地規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證。
村民委員會(或村集體經濟組織)持用地審批意見向規劃部門提出建設用地規劃許可申請。
位於城市、鎮規劃區的，規劃部門應當根據控制性詳細規劃核實建設用地的位置、面積和許可建設範圍，核發建設用地規劃許可證；位於村莊規劃區的，應當核發鄉村建設規劃許可證。其中，建設農民公寓住宅的，規劃部門向村民委員會(或村集體經濟組織)核發鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證；建設農民非公寓住宅的，規劃部門應當根據村莊住宅規劃劃分宅基地，並根據建房申請人備案名單，向申請建房的村民發放鄉村建設規劃許可證或者建設用地規劃許可證。
7.申請批準建設用地。
建設農民公寓住宅，村民委員會(或村集體經濟組織)憑規劃部門核發的鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證，向國土房管部門申請建設用地審批。
農民非公寓住宅建設，申請建房的村民持規劃部門核發的鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證，向區(縣級市)國土房管部門申請建設用地審批。
8.所有權登記。
農民公寓住宅建設，由村民委員會(或村集體經濟組織)持鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證、建設用地批準書、農村村民建房協議，向區(縣級市)國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產證。
農民非公寓住宅建設，申請建房的村民憑鄉村建設規劃許可證或建設用地規劃許可證和建設用地批準書，依法向區(縣級市)國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產證。
第二，如何把農業用地變成鄉鎮企業用地。
鄉鎮企業用地包括兩種具體情況。壹是農村集體經濟組織或村民委員會興辦鄉鎮企業使用的建設用地。二是農村集體經濟組織或村民委員會等單位和個人以土地使用權、聯營等形式持有企業使用的建設用地。
根據* * * *的規定，農村集體經濟組織或村民委員會申請農用地轉用為鄉鎮企業用地，按以下程序辦理:
1.項目立項。
項目單位應當向發展改革部門申請辦理建設項目審批(或核準、備案)手續。
2.申請規劃條件。
項目單位持項目批準(或核準、備案)文件，向規劃部門申請規劃選址。屬於征地留用地的項目，項目單位可憑留用地指標批文按規定直接向規劃部門申請規劃選址。
規劃部門發布規劃紅線，提供規劃條件。
村民委員會(或村集體經濟組織)利用未經規劃、土地管理等部門依法批準的集體所有的建設用地興辦非公共設施和公益事業。批準後未完成預留用地指標的，應先核減預留用地指標。
3.土地使用預審。
使用新增建設用地，項目單位持建設項目選址意見書、規劃意見等文件向國土房管部門申請建設項目用地預審，由國土房管部門出具建設項目用地預審意見。
4.土地使用審批。
項目單位持建設項目的有關批準文件和土地測繪機構出具的土地勘測定界技術報告，向國土房管部門申請用地批準。建設項目用地涉及農用地轉為建設用地的，項目單位應當按規定提供地質、礦產、林業部門的審查意見等報批材料。材料準備完畢後，土地管理部門應擬定用地審批方案和供地意見，按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，報有審批權的人批準。建設項目涉及使用村集體建設用地的，由市(縣級市)國土房管部門擬定供地意見報當地群眾審批。
5.環境影響評估。
實行審批制、核準制的項目，項目單位在向土地管理部門申請預審時，還應向環保部門申報環境影響報告書文件；對於實行備案制的項目，項目單位可在建設項目開工前向環保部門申報環境影響報告書文件。
6.申請建設用地規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證。
項目單位持項目批準(或核準、備案)文件和用地預審意見向規劃部門提出建設用地規劃許可申請，位於城市或鎮規劃區的，由規劃部門根據控制性詳細規劃核定建設用地位置、面積、允許建設範圍，核發建設用地規劃許可證；位於村莊規劃區的，應當核發鄉村建設規劃許可證。
7.申請批準建設用地。
由項目單位持用地審批意見、規劃許可文件、相關稅費繳納憑證，向國土房管部門申請建設用地審批。
8.土地登記。
項目單位憑建設用地批準書依法向國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產證。
第三，如何把農業用地變成公共用地。
這裏的公益性用地還包括鄉(鎮)村設施用地和鄉(鎮)、村委會辦公室、學校、醫院、農技推廣站、敬老院和農村道路、供水、公廁等公益性建設用地兩種情況。
農用地轉為公益用地的程序與轉為鄉鎮企業用地的程序壹致。
農用地轉為宅基地並辦理土地登記手續後，使用者享有宅基地使用權；農用地轉為鄉鎮企業用地(工商業用地)或公益用地並辦理土地登記手續後，使用者擁有集體建設用地使用權；使用者有權在該土地上建造非農業用途的建築物；集體建設用地使用者也可以依法轉讓、出租、出讓、轉租和抵押集體建設用地使用權。
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農用地轉為建設用地的補償是多少？地價主要包括土地出讓金和拆遷補償費，以及基礎配套費。土地出讓金向土地使用者收取，拆遷補償費向土地使用者收取。基礎配套費是指實施水、電、路連通所需的費用。
土地價格包含土地出讓金。土地出讓金和該地塊的地價包含了拆遷補償基礎的所有配套費用。
有效控制征地數量，防止侵害被征地單位利益。新《土地管理法》強化了征用土地的審批、征收、核準權，對征用土地實行國務院省級人民政府兩級審批:
國務院審批權限:(1)基本農田是指根據土地利用總體規劃《基本農田保護條例》劃定基本農田保護區，占用的基本農田由國務院批準，主要是為了加強基本農田保護，禁止城市、村莊等壹般項目，壹些重點建設項目集鎮建設占用基本農田必須嚴格審批，必須按規定重劃基本農田。嚴格管理基本農田的主要措施(二)基本農田的審批權比原規定減少壹半，為1，000畝(66.7公頃)，包括征用基本農田(三)基本農田總用地面積超過70公頃的，包括農田以外的土地和征用35公頃。
根據歸口管理原則，新的“土地管理”采用實際兩級審批原則，即省級人民政府* *考慮本人實際情況，鄉鎮企業、農村公共設施、公益事業、農民住宅等。，其中占用農業授權的地(市)級人民* * *審批現行海關審批權限。
(1)國務院對農業用建設項目的審批包括國務院及其海關部門按照國家基本建設程序對可行性研究報告項目的審批，城市建設區以外需要單獨選址的項目，包括國務院及其海關部門對能源、交通、水利、礦山等項目的審批， 包括中央軍委對軍事項目建設的審批(2)省、自治區、直轄市公民對可行性研究報告的審批* * *鐵路、公路、各種管道、能源。 交通、水利等基礎設施需要單獨位於城市建設區以外的。(3)城市建設區包括1萬個城市和直轄市、省、自治區的城市口。需要說明的是，有些市本身的擴權是市報社審批的，市所轄縣的擴權是省壹級審批的。(城市)
省公民* * *審批權限:(1)除報社審批外，其城市擴張占用農業；(2)縣級市城鎮的新建和擴建占用農業；(3)市* * *批準可行性研究或建設項目需要農業。
由省人民授予或授權省人民設立區、市、自治州的許可:(1)農村土地利用總體規劃確定在村莊和集鎮建設區域內建設農民住宅、鄉村企業、農村公共設施和公益事業設施占用農業；(2)農村道路、水利及其建設使用農村集體農業。
二。建築費用補償
建設征地費用補償機制
根據《中國人民* * *土管理法》等規定，建設征地費用由幾個部門決定。
結構:
(1)土地補償費
(2)青苗補償費
(3)附著物補償費
(4)安置補貼
(5)新蔬菜發展基金
(6)農業占用稅
(7)土地管理費
新菜地開發建設基金中的耕地占用稅兩項費用應上繳國家財政。
2.住宅建設征地費用補償標準及計算
(1)土地補償費
征用土地補償費:前三塊農田平均產值6~10倍，征用土地補償費。
收費標準由省、自治區、直轄市參照被征用耕地的補償標準規定。
(2)青苗補償費
征用土作物影響工程進度，應等待農民收割鏟；用戶應根據大田作物的季節產量和產值計算收獲量。
具體補償標準由省、自治區、直轄市規定。
(三)附著物，是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設施和樹木。
地面建築物、構築物、附著物和其他附著物補償費應根據《拆遷；拆少補少低於原有水平”的原則。
(4)安置補助標準
每個農業港口安置補助費標準:被征用耕地前三項平均產值的4~6倍。
耕地征用安置公頃補貼超棒，征用前三區平均產值1.5倍。特殊情況下適當增加，可以保證維持人民原有水平。
然後土地補償費和安置補助費合計為前三次征地平均產值的30倍，按征收單位計算需安置的農業口數。
面積比和特征量的計算
(5)新蔬菜發展基金
征用城市郊區菜地的單位應按規定繳納新菜地開發建設基金戶。
(6)農業占用稅
耕地占用稅在同等耕地的地區，根據經濟發展程度的不同，稅額相同；
①全縣耕地1.0畝(含1.0畝)面積每平方米2.0~10.0元；
②全縣耕地面積1.0~2.0畝(含2.0畝)，每平方米1.6~8.0元；
③全縣耕種2.0~3.0畝(含3.0畝)土地，每平方米1.3~6.5元；
④縣內種植面積3.0畝每平方米1.0~5.0元；
⑤經濟特區、經濟技術開發區、經濟發達地區甚至耕地特別少。
把規定的稅提高5%是合適的。
獲準占用耕地或者應當經批準占用耕地的單位，應當自占用之日起30日內繳納耕地占用稅，逾期繳納的，按應納稅額的5‰收取滯納金。
(7)土地管理費
土壤管理費收取標準土壤補償費、青苗費、地表附著物補償費和安置補助費四項費用。四費要收2%到4%。
從糧食差價、副食品補貼、預見費等成本基礎中提取2%~4%的土地管理費。
3、宅基地建設用地和臨時使用費用補償
(1)住宅建設征地補償
(2)房屋建築臨時費用補償
農用地轉用、土地征用和建設用地審批是什麽關系？農用地轉用審批是指農用地轉為建設用地，改變土地用途的審批；征地審批是指將集體所有的土地轉為國有土地，改變土地權屬的審批；建設用地審批是指向建設單位提供國有土地使用權的審批。三者的內涵和管理方式不同，但在實際工作中相互交叉聯系，在審批程序上必須銜接。除了不需要辦理征用手續外，可以分為三種情況:(1)農用地轉用審批權屬於國務院，土地征用審批權屬於國務院或者省級人民政府的，國務院在審批農用地轉用時，同時審批土地征用，土地征用不需要另外審批。(2)如果農用地轉用審批權和土地征用審批權都屬於省人民* * *，則省人民* *在批準農用地轉用的同時，也批準了土地征用，不需要再進行土地征用審批。(3)農用地轉用審批權屬於省人民* *而征地審批權屬於國務院的，農用地轉用先經省人民* *同意，再報國務院批準征地；省級人民政府批準農用地轉用的文件是國務院批準征用土地的依據之壹。在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地範圍內依法辦理農用地轉用和土地征用批準後，具體建設項目用地可由市、縣人民政府批準。建設項目單獨位於土地利用總體規劃確定的城市建設區以外，辦理農用地轉用和土地征用的，建設用地審批權由批準農用地轉用的人行使。各級人民政府和土地行政主管部門應當按照農用地轉用、土地征用和建設用地審批的要求提供相關資料並辦理手續。
事情是這樣的:
三者的內涵和管理方式不同，但在實際工作中相互交叉聯系，在審批程序上必須銜接。
農用地轉用審批是指農用地轉為建設用地，改變土地用途的審批；
征地審批是指將集體所有的土地轉為國有土地，改變土地權屬的審批；
建設用地審批是指向建設單位提供國有土地使用權的審批。
以上是三者的關系。
在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地範圍內依法辦理農用地轉用和土地征用批準後，具體建設項目用地可由市、縣人民政府批準。
建設項目單獨位於土地利用總體規劃確定的城市建設區以外，辦理農用地轉用和土地征用的，建設用地審批權由批準農用地轉用的人行使。
各級人民政府和土地行政主管部門應當按照農用地轉用、土地征用和建設用地審批的要求提供相關資料並辦理手續。