2021年1月，國家發展改革委辦公廳發布了《關於建立全國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目庫的通知》，基礎設施公募REITs試點工作的開展將對中國資本市場建設產生巨大的影響，盡管目前試點暫時未對商業地產類型資產開放，但未來基礎資產類型或將擴容。展望未來，可以預見商業地產將逐漸被資產投資金融化、證券化所改變，通過金融創新盤活存量項目，優化結構、降低成本成為輕資產模式中非常重要的方向。
談及輕資產市場環境，張剛先生表示可以用數據來說話，並分享了藍光文商旅通過國家統計局、相關大數據、上市公司公告、企業官網、公開資料等途徑，復盤的輕資產市場的現狀。
·存量時代，市場規模數量巨大
“從供給端，我們統計了2005年至2020年商業物業開工面積、竣工面積及增速。近15年，商業物業累計開工面積為36.7億 、累計竣工面積為20億 ；近10年，商業物業新開工面積平均增速為6.49%、竣工面積平均增速為6.47%；供給端支撐商業物業持續供給。”
“在銷售端，近15年，商業物業銷售面積累計16.8億 。近5年，商業物業銷售面積增速減緩，2018年起進入負增長，2019年銷售面積增速為－14.9%；而商業物業平均待售面積為1.8億 。銷售面積增速減緩，商業物業去化難度加大，同時持有打造比例增加。”
供給端和銷售端的差額，造成了超40億 商業物業存量，其規模數量之巨大，讓行業從增量向存量轉變之勢變得明朗，同時商業物業管理服務也迎來了新的市場，用張剛先生的話說就是“商業地產輕資產的‘春天’到了。”
·競爭加劇，涉足企業增多但分散
“在500強物業服務企業中有279家布局了商業物業管理服務，占比75.8%；但是管理面積只有7.38億 ，占商業物業體量的比例不足20%，其中近90%在二三線城市。”
“同時，TOP50商業地產企業商業運營管理面積2.2億 ，占商業物業市場規模不足7%，待管理規模巨大。市場呈現出的是商業運營管理規模分散、行業集中度低的現狀。”
·市場機會，瞄準空白打造差異化
據統計，截至2020年9月底，29個企業（有輕資產輸出業務，且總在管面積 10萬 ）的在管輕資產項目，***計287個（開業時間截至2023年）。
“分析這些輕資產項目，我們發現在布局區域和體量上呈現出了明顯的特征。在布局區域方面，非壹線城市為輕資產競爭主戰場，主要集中於二三線城市，占比近70%；其中購物中心輕資產項目集中於經濟發達區，華南和華東區域占比超過50%；在體量方面，5-20萬 的輕資產項目占比85%，競爭激烈，而低於5萬方的輕資產項目僅占比13%。”
·資本看好，資管+商管雙重能力考驗
在張剛先生看來，市場中有三種輕資產運營的維度，第壹種是以房地產開發為主的企業，第二種是以物業服務為主企業，第三種是商業地產領域的“後浪”——資本驅動型的企業。
“這三種維度中的競爭各有側重，但都會加劇。同時，隨著類REITs、REITs雙模式時代的來臨，資本市場會更加看好商業地產領域，對輕資產管理企業的資管能力和商管能力的雙重考驗即將到來。”
藍光文商旅輕資產業務輸出以市場化為核心，聚焦“對內價值支撐和對外價值創造”，直擊商業地產行業雙滯痛點。在2020疫情黑天鵝壓力下也逆勢上揚，拓展了近100個輕資產項目。
在市場中能有如此大的競爭優勢，張剛先生表示：“在橫向，即商管能力，我們跨越八大品類，且形成了標桿產品線；在縱向，即資管能力，我們打通了資產管理，擁有完整的資產管理的能力和經驗；同時，在第四維空間，即數字化空間的打造中，我們也走在行業前列。正是這壹橫壹縱加數字化的能力，構成了藍光文商旅獨特的競爭力。”
我們可以通過部分數據來感受藍關文商旅的商業運營能力：
·目前已在北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國已布局的100余條以“慢耍快活、自在巴適”為核心理念的耍街，讓“慢耍”文化成為壹種新常態。致力於讓消費者在壹條街道，盡 情感 受壹座城市。
·藍光文商旅用6個月改造了甲級寫字樓項目量子星，使其出租率大幅提升至90%。
·目前，藍光文商旅布局全國17個大區、70余座城市。
直觀的數字是實力的具象化體現，在瞬息萬變的商業地產領域，藍光文商旅能踏浪進階穩定發展離不開其專業化的經營能力：
①首先，在項目落地到發展的整個階段，藍光文商旅將招商運營壹體化落實，依托多年積累的戰略商家、資源儲備和經驗，保證了高效的招商、引商、穩商、育商和迅速補位，確保項目經營品質，提升了資產的價值。
②同時，在項目開業前到開業後的經營期，藍光文商旅將活動推廣品牌化，為項目針對性定制系統化的推廣策略，以主題活動、價格促銷、商家聯動等形式，開展各類運營推廣，並將推廣信息在各大平臺發布，同時利用集團產業優勢，發動全員營銷，提升項目品牌價值。
③針對商戶方面，藍光文商旅也將商管幫扶常態化，定期開展免費的、有針對性的專項培訓，對困難商家開展經營診斷、營銷傾斜、附屬資源支持等多種幫扶措施，通過充分溝通統壹思路，攜手商戶成長，***同創造項目新價值。
④面對散售商鋪，藍光文商旅采取散售經營統壹化的措施，由專業招商運營團隊進行統壹定位、規劃、招商、推廣、運營，保證商家穩定經營，助推資產保值且增值。
藍光文商旅不斷“修煉內功”，逐漸提高物業和服務質量，贏得了合作方的信任，使得八大產品線能快速發展，同時也形成了清晰的發展前景。
“隨著後疫情時代的來臨和新消費勢力的崛起，我們壹直在思考如何將文、商、旅進行更深度的融合和創新，為時代、為市場、為消費者提供更高的價值和新意，在當前個性為王、地域為主、品質制勝的主流需求下，多元滿足城市和消費者的訴求。
同時，藍光文商旅將持續強化‘耍街’和‘藍光城市廣場’兩條核心產品線。在‘耍街’方面，藍光文商旅將深耕消費者所喜愛的特色業態，加深產品的影響力和覆蓋範圍，同時繼續圍繞‘文商旅’特色，孵化餐飲、音樂、 娛樂 等品牌，實現‘耍街’和品牌的雙重賦能。在‘藍光城市廣場’方面，藍光文商旅將在經濟發展比較好的城市采取合資類二房東、委托租賃等方式實現項目快速落地。”
為了做好全產業鏈的協同發展，藍光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的縱向壹體化全周期資產管理模式，並圍繞三個“壹體化”形成了從進入到退出的清晰路徑：
①投、融、退壹體化。商業地產具有強金融屬性，投資難、融資更難、退出難上加難。基於藍光文商旅在商業資產管理全周期、全產業鏈的成熟經驗和綜合服務能力，藍光文商旅成立了資本***享中心，專門為商業地產開發企業提供投、融、退的專業化服務和資源、資金導入。
②招商、運營、銷售壹體化。商業地產與住宅的產品、目標客群、經營模式都不相同，必須與招商、運營深度結合，才能有效避免商業地產陷入滯重、滯銷的雙滯境地。
③策劃、規劃、建設壹體化。商業地產的盤活需要強專業性，要做到“以終為始”，必須從策劃開始，策劃指導規劃，規劃引領建設，才能避免無效成本、降低投資失誤。
在張剛先生看來，藍光文商旅區別於行業中“品牌、招商、運營輸出”的傳統輕資產認知，創造了對泛商業資產管理的三個“壹體化”模式，鏈接了商管加資管的核心邏輯，解決了市場的雙滯痛點，為藍光文商旅自身在市場中創造了新的機會。
2020年7月，在市場投資信心普遍不高的情況下，藍光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項目類REITs成功發行，規模達10.65億元，是2020年民營A股上市公司首單類REITs項目，標誌著藍光文商旅的商業全周期資管已經形成完整閉環，同時也表明了投資者對藍光主體信用和運營能力的認可。
張剛先生表示，藍光文商旅在未來繼續以資管邏輯去進行輕資產輸出，積極對接資本市場，基於自身的“復合型解題能力”和全周期的資管能力，制定了在2021年達到5倍速擴展的目標。
在疫情倒逼下，企業的線上線下壹體化結合的能力也成為搶占先機的關鍵，藍光文商旅獨有的ACP系統亦成為了其輕資產模式能夠快速發展的利器。
ACP平臺由藍光文商旅自研搭建，包含項目全周期管理平臺、信息服務***享平臺、O2O推廣運營平臺、數據管理分析平臺四個部分，為藍光文商旅及其合作方提供商業地產全方位管理運營及信息***享服務。
自啟動輕資產輸出以來，藍光文商旅在全國已落地近100個項目，ACP系統植入後，可以充分解決合作雙方信息不對等的問題，同時，張剛先生表示：“在產業數字化的維度，ACP能從‘投、融、建、管、退’全周期去進行數字化賦能；在數字產業化維度，我們依托於線下累積的龐大數據，通過ACP平臺更好的賦能到服務的過程中，讓數據產生更大的價值。”
基於完善的發展布局，藍光文商旅的戰略也清晰起來，張剛先生介紹，藍光文商旅當下的使命是“商業繁榮城市·資管引領未來”，以“締造壹流商業資產價值管理企業”的願景實現“商業資產價值***享服務平臺”，並在此前提下制定了“1+3+3”的核心打法：以輕資產為核心，資本、品牌、 科技 為驅動，打造委托管理、合資和包租三大模式。
－結語－
壹場對話，讓我們深入了解了藍光文商旅祈願的未來，並看見了他們為了達到更高目標對自身的千錘百煉。在商業地產行業發展前所未有的節點之上，藍光文商旅正以品牌實力、資管邏輯、 科技 賦能等綜合實力，為輕資產市場帶來新的篇章。