我國本次公募reits主要針對重點領域的優質資產，試點政策強調公募reits“鼓勵信息網絡等新型基礎設施”和“國家戰略性新興產業集群”要試點。而且該項目應具有成熟的商業模式和市場化運營能力，產生了持續穩定的收入和現金流，具有良好的投資回報、可持續經營能力和良好的成長潛力。
根據試點的相關要求，公募reits采用“公開募集基金+資產支持證券”的產品結構，是壹種中等風險收益比的股權投資。根據國際經驗，公募reits可以提供相對穩定的分紅收益，其總的長期復合回報也很可觀。此外，公募reits與股票、債券等其他金融資產相關性低，風險分散效果好，具有較高的配置價值。
就投資風險而言，除了常見的基金投資風險外，公募reits還面臨以下主要風險。
1.基金價格波動風險。公募REITs大部分資產投資於基礎設施項目，具有權益性，整體上受經濟環境、經營管理等因素影響。基礎設施項目的市值和現金流可能會發生變化，這可能會引起公募reits價格的波動。甚至存在基建項目遭遇極端事件的風險，如地震、臺風等，造成巨大損失，影響基金價格。
2.基礎設施項目的經營風險。公募reits集中度高，收益率很大程度上取決於基建項目的運營。該基建項目可能受經濟環境變化或經營不善等因素影響，導致實際現金流明顯低於預算現金流，存在資金收益率不佳的風險。基礎設施項目運營過程中租金、費用等收入的波動也會影響基金收入分配水平的穩定。此外，公募reits可以直接或間接從外部借款，也存在基建項目運營達不到預期，基金無法償還貸款的風險。
3.流動性風險。公募reits是封閉式運作，只能在二級市場交易，不能申購贖回，存在流動性不足的風險。
4.稅收和其他政策調整風險。公募reits的運作可能涉及基金持有人、公募基金、資產支持證券、項目公司等多層次的稅收負擔。如果國家稅收政策調整，可能會影響投資運作和基金收益。
5.終止上市風險。公募reits運作過程中，可能因法律法規觸發或交易所規定的終止上市而終止上市，導致投資者無法在二級市場交易。