評估項目名稱：××（按土地證的坐落）抵押價值評估
委托方：
評估方:
評估人員：
評估報告作業日期：
評估報告編號： 目 錄致委托方函 3
評估師聲明 4
評估的假設和限制條件 6
評估結果報告 10
壹、 委托評估方 10
二、評估方 10
三、評估對象 10
四、評估目的 10
五、評估時點 11
六、評估依據 11
七、評估原則 11
八、價值定義 12
九、評估方法 12
十、評估結果 12
十壹、評估報告的工作日期 13
十二、評估報告的應用有效期 13
十三、參與本次評估的工作人員 13
參加本次評估的註冊房地產評估師簽名（至少有兩名） 13
評估技術報告 14
壹、評估對象 14
二、評估方法選用依據 15
三、最高最佳使用分析 15
四、評估測算過程 15
成本法 15五、評估結果確定 20
變現能力分析 22
附件 23
致委托方函
致函對象（為委托方的全稱）
致函正文 ①評估對象位置、建築面積、土地面積、權屬狀況、用途及形象進度等
②評估目的
③評估時點
④評估結果
⑤參與本報告評估的評估師
⑥房地產評估結果匯總表，包括市場價值、抵押價值
房地產抵押評估結果匯總表
幣種：人民幣
數額及說明
項目及單位 數 額 說 明
1．假定未設立法定優先受償權利下的價值 總價（元或萬元）
單價（元/m2）
2．法定優先受償款 總額（元或萬元）
2.1拖欠建設工程價款 總額（元或萬元）
2.2 已抵押擔保債權數額 總額（元或萬元）
2.3其他法定優先受償款 總額（元或萬元） 3．抵押價值 總價（元或萬元）
單價（元/m2）
地上建築物價值
土地價值
註：抵押價值＝假定未設立法定優先受償權利下的價值－法定優先受償款
致函落款（為評估機構的全稱，並加蓋評估機構公章，法定代表人簽名）
二〇〇**年**月***日
評估師聲明
我們鄭重聲明：
⑴我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。
⑵本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。
⑶我們與本評估報告中的評估對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。
⑷我們依照中華人民***和國國家標準《房地產評估規範》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。
⑸我們已（或沒有）對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些評估人員對評估對象進行了實地查勘），評估人員對評估對象的勘查限於評估對象的外觀和使用狀況，評估人員不承擔對評估對象建築結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋非暴露及難於接觸到的部分進行勘查的責任。
⑹沒有人對本評估報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
⑺本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經本評估機構書面同意，本報告的主部或任何壹部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何書面形式發表。
⑻本評估報告由XX公司負責解釋
⑼參加本次評估的工作人員
參加本次評估的註冊房地產評估師簽名（至少有兩名）
評估師姓名 註冊證書號 簽 字
參加評估人員：
評估的假設和限制條件
1.說明本次評估的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，評估中未考慮的因素和壹些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。
⑴合法前提：
①權屬清晰無異議
②不屬於法律法規禁止抵押的房地產
⑵以立項主體可以在正常市場條件下轉讓為前提
⑶依據合理
⑷優先受償權利
⑸市場穩定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響
2．報告使用者註意的事項：
⑴優先受償款情況：
⑵評估對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；
⑶在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關註點；
⑷合理使用評評估值；
⑸定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。
⑹本項目已於 年 月 日開始預售，預售範圍。
3．評估報告應用的有效期
4．假設評估對象在建工程在評估後按照現有的規劃、設計建設指標持續建設，能夠按照正常建設期完工，取得竣工手續並交付使用。
評估結果報告
壹、 委托評估方
二、評估方
**公司
地址:
法定代表人:
房地產評估資質級別: 資質證書號：
聯系人： 聯系電話：
三、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權益狀況
土地證、項目核準、規劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。
3、實物狀況
簡要介紹在建工程的形象進度。
4、評估範圍
要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建築物分攤的土地使用權。
若抵押物的範圍只是項目的壹部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。
四、評估目的
為確定評估對象抵押貸款額度提供參考依據而評估在建工程抵押價值。
五、評估時點
評估對象抵押評估時點，原則上為完成評估對象實地查勘之日。但評估委托合同另有約定的除外。
評估時點不是完成實地查勘之日的，應當在"評估的假設和限制條件"中假定評估對象在評估時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況壹致，並在評估報告中提醒評估報告使用者註意。
六、評估依據
1、國家法律法規；
2、住房和城鄉建設部、國土資源部等部門規章；
3、北京市政府及有關部門的政策性文件；
4、技術標準
《房地產評估規範》國標GB/T 50291-1999
《城鎮土地評估規程》國標GB/T 18508-2001
5、委托方提供的相關資料：
6、評估人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。
七、評估原則
⑴遵循合法原則。
⑵遵循最高最佳使用原則。
⑶遵循替代原則。
⑷遵循評估時點原則。
⑸遵循謹慎原則。
八、價值定義
抵押價值為評估對象在評估時點的市場價值，等於假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去評估師知悉的法定優先受償款。
評估對象的市場價值包括評估對象占用範圍內的土地使用權的價值與地上建築物的市場價值之和，或抵押地上建築物及其分攤的土地使用權價值之和。
法定優先受償款是指假定在評估時點實現抵押權時，法律規定優先於本次抵押貸款受償的款額，包括拖欠建築工程價款，已抵押擔保的債權數額及其他。
九、評估方法
居住類在建工程抵押應選用適宜的兩種評估方法進行評估，即成本法和假設開發法（需簡述每種方法思路與測算結果，最終取值的依據）。
十、評估結果房地產抵押評估結果匯總表
幣種：人民幣
數額及說明
項目及單位 數 額 說 明
1．假定未設立法定優先受償權利下的價值 總價（元或萬元）
單價（元/m2）
2．法定優先受償款 總額（元或萬元）
2.1拖欠建設工程價款 總額（元或萬元）
2.2 已抵押擔保債權數額 總額（元或萬元）
2.3其他法定優先受償款 總額（元或萬元） 3．抵押價值 總價（元或萬元）
單價（元/m2）
地上建築物價值
土地價值
註：抵押價值＝假定未設立法定優先受償權利下的價值－法定優先受償款十壹、評估報告的工作日期
十二、評估報告的應用有效期
十三、參與本次評估的工作人員
參加本次評估的註冊房地產評估師簽名（至少有兩名）
評估師姓名 註冊證書號 簽 字
參與評估人員： 單位蓋章 年 月 日
評估技術報告
壹、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權益狀況分析
（1）土地登記和權利狀況（權屬證書及登記情況：包括證號、權利人、使用權類型、權利終止日期、他項權利狀況等）。
土地使用權證號 土地使用權人
土地使用權性質 土地面積(m2)
權利終止日期
地價款支付情況
他項權利狀況
其它
（2）項目核準、規劃文件（建設用地與代征地、用途、建築規模與密度、人防情況），施工許可文件。
（3）法定優先受償款情況
（4）銷售許可文件及預售情況
（5）就權益的瑕疵對價格的影響進行分析
3、實物狀況
（1） 宗地情況
（2）地上建築物的規劃與設計標準
（3）地上建築物的建設現狀
（4）對價格影響的分析
4、評估範圍
要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建築物分攤的土地使用權，若抵押的範圍只是項目的壹部分，應就抵押部位對應用途等描述清楚。
5、區位狀況分析
6、市場背景分析
二、評估方法選用依據
根據評估對象的特點，簡要說明選用成本法、假設開發法進行評估的理由。
三、最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原則，應以評估對象的最高最佳使用為前提評估。
四、評估測算過程
（壹）成本法
運用成本法評估應按下列步驟進行：
1.搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；
2.估算重置價格或重建價格
重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的評估對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：
⑴土地取得成本
⑵開發成本
⑶管理費用
⑷銷售費用
⑸投資利息
⑹銷售稅費
⑺投資利潤
3.求取評估對象價格
測算公式
在建工程價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+投資利潤
土地取得成本=土地使用權購買價格+買方應當繳納的稅費
土地使用權購買價格應考慮評估對象土地使用權的年限。
新開發土地和新建房地產，壹般不應扣除折舊。
成本法評估測算匯總表
單 位 數 額 說 明
壹、重新購建價格 元
（壹）土地取得成本 元
購買價格 元
取得稅費 元
或：征收集體土地費用 元
征地補償安置費用 元
土地補償費 元
安置補助費 元
地上附著物補償費 元
青苗補償費 元
安排被征地農民的社會保障費用 元
相關稅費 元
征地管理費 元
耕地占用稅 元
耕地開墾費 元
新菜地開發建設基金 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開發費 元
利息 元
利潤 元
或：城市房屋拆遷費用 元
房屋拆遷補償安置費用 元
被拆遷房屋的房地產市場價格 元
被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額 元
搬遷補助費 元
安置補助費 元
拆遷非住宅房屋造成停產停業的補償費 元
相關稅費 元
房屋拆遷管理費 元
房屋拆遷服務費 元
房屋拆遷評估費 元
房屋拆除和渣土清運費 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開發費 元
利息 元
利潤 元
（二）開發成本 元
⑴勘察設計和前期工程費 元
⑵建築安裝工程費 元
基礎工程費用 元
結構工程費用 元
設備安裝和裝飾工程費用 元
⑶室外工程費 元
a.基礎設施建設費 元
道路工程 元
給排水工程 元
給水工程 元
雨水工程 元
汙水工程 元
中水工程 元
電力工程 元
電信工程 元
燃氣工程 元
熱力工程 元
有線電視工程 元
b.公***配套設施建設費 元
（三）管理費用 元
（四）銷售費用 元
（五）投資利息 元
（六）銷售稅費 元
銷售稅金及附加 元
其他銷售稅費 元
（七）投資利潤 元
投資利潤率 ％
二、在建工程折舊 元
物質折舊 元
功能折舊 元
經濟折舊 元
三、測算結果 總價 元或萬元
單價 元/m2
附件
1. 委托方的營業執照
2. 委托方的委托函
3. 評估對象的位置圖
4. 評估對象四至和周圍環境照片（應有評估師在勘查現場的照片）
5. 評估對象形象進度照片
6. 項目有關批準文件、權屬證明文件
7. 法定優先受償權利等情況的查詢資料和調查記錄
8. 評估中引用的其他專用文件資料
9. 評估人員和評估機構的資格證明等
房地產抵押評估報告
（參數部分）
（居住類在建工程成本法）四、 成本法體系參數
成本法參數體系及取值區間表
項目名稱 相關系數 備註
1 土地取得成本
1.1 土地使用權購買價格 - 根據土地使用權的實際取得成本，參照土地市場情況確定
1.2 買方購買時應繳納稅費 3% 取費基數為土地使用權購買價格
2 開發成本
2.1 建築安裝工程費 基礎工程 - 按照不同的結構，根據工程進度確定，詳見工程造價構成表
結構工程
設備安裝及裝飾工程
2.2 工程勘察設計和前期工程費 5-8% 以建安工程費為基數
2.3 室外工程費 基礎設施建設費 5-15% 根據實際發生情況，按建安工程費用的壹定比例確定，對於別墅類等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。
公***配套設施建設費 - 根據實際發生情況測算
3 管理費用 2-5% 按表中1-2項之和為基數
4 銷售費用 2-4% 按表中1、2、3三項之和為基數
5 投資利息 - 按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數，
6 銷售稅金 5.5% 主要指營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，按房地產評評估值為基數計算
7 投資利潤率 ≤40% 根據北京市居住類房地產市場開發情況，結合項目所處位置與工程形象進度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數
五、 參數體系說明
1.土地取得成本
1.１期日修正系數
期日修正系數根據評估對象所在區位及北京市土地市場情況確定。
1.２買方購買時應繳納稅費
根據北京市情況，契稅按土地取得成本3%。
2.開發成本
2.1建築安裝工程費
包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等。
根據勘察確定的實際工程進展程度及各工程的比重，估算在建工程的建築安裝工程費。其計算公式為：
建築安裝工程費=∑[各項工程完成進度（%）×各項建築工程預算]
不同結構工程中主要工程項目比例
結構分類
項目名稱 建築結構類型
磚混壹等、二等 鋼砼結構 鋼結構
基礎工程 15 25 35
結構工程 50 60 55
設備安裝及裝飾工程 35 15 10
備註：為毛坯房標準的價格構成
上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計標準等，結合實際完工情況進行測算，調整幅度在±10%為宜。2.2 工程勘察設計和前期工程費
包括市場調查、可行性研究、工程勘察、環境影響評價、規劃及建築設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發項目前期工作所必要的費用。
2.3室外工程費
2.3.1基礎設施建設費
基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的居住小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排汙、排洪等工程費用和居住小區紅線以外專門為本居住小區建設的基礎設施費用。
應按照市政府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業性面積所占比例分攤計入。
可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目***用電力設施代維護費，綠化補償費等。
2.3.2公***配套設施建設費
公***配套設施建設費，主要為居住小區服務的、非經營性公***設施和生活服務設施的建設費用，包括非經營性等教育、醫療衛生、文化體育、郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施等。應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按居住面積和營業性面積所占比例分攤計入。
3.管理費用
管理費用，為企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，並據實列入開發成本，通常按土地取得成本與開發成本之和壹定比例測算，根據北京市房地產情況壹般取2-5%。
4.銷售費用
銷售費用，企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。按評估對象土地取得成本、開發成本和管理費用的壹定比例計算，壹般取2-4%。
5. 投資利息
投資利息，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。
其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀開發周期；建安費、工程勘察設計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀開發周期的壹半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。開發周期壹年以內按單利測算，壹年以上按復利測算。
6.銷售稅金
根據北京市相關規定，按評估值的5.5%或5.4%（遠郊區縣）測算。稅率的差別是根據評估對象所在位置的不同確定的。
7.投資利潤率
根據北京市居住類房地產市場開發情況，根據開發利潤率計算基數不同，可以有不同合理取值區間。根據北京市居住類房地產市場開發情況，結合項目所處位置、項目定位、工程進度，投資利潤率不超過土地取得成本、開發成本、管理費用和銷售費用之和的40%。
六、 在建工程折舊
新開發土地和新建房地產，壹般不應扣除折舊。