房地產估價行業是房地產中介行業的壹部分。隨著經濟的快速發展和改革開放的不斷深入，我國房地產評估行業隨著房地產市場的快速發展而逐漸成長起來，房地產評估行業也得到了廣泛的應用。隨著房地產市場的逐步完善和分工的更加細化，人們對信息、知識和專業服務的需求與日俱增，這也創造了許多商機，為房地產評估市場提供了發展空間。正視房地產評估行業的現狀和問題，把握其發展趨勢，尋找發展對策，盡快縮短與發達國家的行業距離，是非常重要的。壹、中國房地產評估行業發展現狀。我國房地產評估行業起步於上世紀80年代中期，由於行業起步較晚，加上我國特殊的國情，整個房地產評估行業壹直處於政府主導的狀態，行政色彩濃厚，適用範圍相對狹窄。近年來，隨著我國經濟的快速發展，房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁，房地產估價業務得到廣泛應用，服務對象和服務形式日益多樣化，使房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、稅務等經濟活動中不可或缺的基礎性工作。房地產評估行業的蓬勃發展，客觀上要求越來越多的專業人士加入這個行業。我國在借鑒國外和發達地區經驗的基礎上，於1988開始實施房地產估價師持證上崗制度，於1992建立房地產估價師職業資格制度，於1995實施房地產估價師全國統壹職業資格考試制度。經過多年的發展，目前全國共有房地產中介機構6000多家，房地產估價師25萬多人，取得房地產估價師職業資格的有2萬多人。整個房地產評估行業的蓬勃發展，對我國房地產市場、資本市場和產權轉讓市場的發展起到了重要作用。房地產評估行業已經成為房地產中介行業的重要組成部分，對房地產行業的發展起著至關重要的推動作用。二、房地產評估行業存在的主要問題(壹)房地產評估行業立法滯後，評估業務缺乏法律保障。由於我國房地產評估行業起步時間不長，壹直處於摸索和借鑒的過程中，難免存在行業法規和制度不完善，缺乏全面完善的職業規範和行為規範，行業缺乏自律等問題。對於違規違紀行為也沒有具體的、可操作的法律法規，沒有真正意義上的“有法可依、有章可循”，這種缺乏應有的法律保障，使得房地產估價師在執業過程中畏首畏尾，無法充分發揮其積極作用，其鑒定結果也難以得到社會的認可，無法發揮其對全社會、各行業房地產中介活動的應有監督作用。隨著我國社會主義市場經濟體制的深化和房地產市場的逐步完善，現有的文件和規範如果不加以補充和完善，將無法適應不斷變化的市場需求。(二)行政部門的越位管理限制了市場的有效競爭。目前在上海市房地產估價師協會註冊的評估機構，大多是原隸屬於行政部門，脫鉤改制後進入市場的。在這個轉型過程中，大部分評估機構和房地產估價師都以質量和服務贏得了市場口碑，樹立了自己的行業形象。但也有壹些評估機構憑借與原管理部門的關系，既辦業務評估，又辦中介評估，偏離了脫鉤改制的目標。然而，壹些行政部門為了鞏固和保護原本隸屬於管理部門的評估機構的利益，口頭或心照不宣地幹預執業活動，或為其介紹客戶。有些地方行政部門不承認非自己作出的評估機構的評估報告的效力。這些行為已經超越了行政機關本身的管理權限，是壹種嚴重違反市場規則的不正當競爭行為，也阻礙了房地產估價師公正、獨立地開展估價活動。(三)房地產估價師整體素質和誠信度不高。房地產估價具有很強的專業性，依賴於評估師的經驗和誠信。壹個優秀的評估師不僅需要掌握評估專業知識，還需要具備建築、機電、經濟、法律、金融、財務、項目管理等方面的知識。
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科學技術常識196，除具備壹定的專業能力和經驗外，還要遵守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀的原則。在國外，評估機構員工的信譽和誠信非常重要，這是壹個評估員工的核心價值。目前，我國尚未形成壹套非常完整、科學的人才培養、準入和晉升機制，法律法規不健全，對從業人員缺乏嚴格的約束和考核，導致很多評估師對房地產估價的認識不足，市場競爭激烈導致很多從業人員職業道德淡薄。與歐美發達國家相比，我國房地產評估行業的人員整體素質較低，客觀上制約了房地產評估行業的進壹步發展。三、房地產評估行業發展趨勢隨著經濟全球化席卷中國，越來越多的外資企業和外資評估機構進入中國，給中國房地產評估行業帶來了機遇和挑戰。壹方面，投資主體的多元化和投資主體的多元化，拓展了我國房地產評估行業的市場和業務領域。但與此同時，國外評估機構的進入也帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化服務意識及評估技術；另壹方面，中國房地產評估行業面臨著國際評估機構的競爭。如何縮短與發達國家的差距，如何把握房地產評估行業未來的發展趨勢，更是意義重大。筆者認為，中國房地產評估行業的未來將呈現市場化、國際化、信息化、專業化、規範化的發展趨勢。(1)市場化房地產評估行業提供的是對房地產公開市場價值的評估，因此越客觀、越貼近市場，其信譽越好，評估業務的市場份額也就越大。評估人員和評估機構將在市場的磨礪中逐步建立良好的信譽。現代社會越來越註重企業的形象和商業信譽，同時房地產估價機構和個人的判斷標準也會發生變化，更加註重估價機構的質量和信譽，競爭更加激烈，優勝劣汰明顯。(二)國際化隨著經濟全球化進程的加快，越來越多的國外資金湧入中國，這對中國房地產評估行業的發展無疑是壹個很好的市場機遇。為適應這壹客觀需要，評估機構應在業務類型、評估理念、評估人才等方面進行國際化發展。(3)信息化房地產估價行業是房地產行業的重要組成部分，房地產行業的發展與國家的經濟發展和政策調控密切相關。同時，由於房地產評估行業是壹個社會服務行業，房地產評估行業掌握大量的房地產市場信息，建立完善的客戶信息數據庫非常重要，這是行業提供優質服務的前提和保障。國外房地產評估行業的發展也證明了這壹點，所以信息化是房地產評估行業乃至評估機構未來的發展方向。(四)專業化隨著社會分工的進壹步細化，社會要求評估機構提供的服務必須優質、專業，才能在行業競爭中立於不敗之地。同時，評估機構在提升專業能力的同時，要不斷拓展市場空間，擴大業務範圍，改變業務單壹、業務量少的局面，以評估為抓手，全方位開拓市場，提高評估人員的素質和能力，更好地服務市場，占領更多。因此，“業務多元化、服務專業化”應該是很多服務機構追求的目標。(五)標準化由於房地產評估行業發展歷史悠久，發達國家的行業法規和技術規範健全，具有規模化和標準化的優勢。中國房地產評估業要與國際接軌，與國際評估機構競爭，必須引進和采用國際通行的評估標準，加強評估立法，規範評估技術。規範是房地產市場健康發展的途徑。四。房地產評估行業發展對策近年來，我國宏觀政策穩健，經濟快速發展，房地產評估行業市場潛力和發展空間巨大。未來，房地產評估行業市場化、國際化趨勢明顯，服務領域和業務內容也將呈現多元化、專業化趨勢。國際評估機構的蜂擁而至將增加行業的競爭壓力。針對我國房地產評估行業存在的問題，結合房地產評估行業未來發展趨勢和國際市場的挑戰，采取有效措施和對策，促進房地產行業健康持續發展，顯得日益迫切和重要。(1)建立和完善房地產評估行業的法律規範是房地產評估行業存在和發展的基礎和保障。只有有明確的法律支持，才能保證房地產估價師獨立、客觀、公正地開展業務，真正實現其中介服務職能。隨著我國法制化進程的不斷深入，各行業的法律規範也在不斷完善，房地產評估行業也應抓住機遇，推動其法律規範的頒布和實施。房地產估價行業的法制化建設，有利於明確行業協會、房地產估價機構和房地產估價師的權利、義務和責任，切實落實行業自律準則，規範行業職業道德，及時曝光違法機構和人員。特別是要明確各種不規範行為的不規範之處，嚴厲查處鑒定活動中違法違規的典型案例，完善處罰措施，讓違規者和失信者利益受損，表揚守信者，樹立行業典範，建立接受社會監督的反饋機制，用法律手段規範房地產評估市場。(2)加強房地產估價行業自律組織建設，服務行業發展，離不開行業組織的管理和監督。中國房地產估價行業自律組織是由房地產估價機構和房地產估價師組成的自我管理、自我約束的社會團體——中國房地產估價師與房地產經紀人學會(以下簡稱中房科)。行業協會不僅要維護和建立經濟和商業圈。
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學術或職業研究的分支
技術2008.09。總人數196的會員的合法權益，同時也要處理嚴重損害行業整體利益的會員，同時要及時反映廣大會員的呼聲。如果公司內部或公司之間發生糾紛，協會可以進行調解。各級自律管理可以保證行業內部環境乃至外部環境的凈化。中國房科自建立房地產估價師職業資格制度以來，發揮了壹定的溝通、調解和服務功能，但監管和監督功能沒有得到有效發揮。今後要充分發揮上海市各級房地產估價師協會的監督作用，壹方面要監督房地產估價師的誠信行為，另壹方面要監督房地產估價中介機構的信用，嚴懲各種違規行為。行業協會也應承擔壹定的信用服務職能。目前，我國的信用服務業還處於初級階段，運作不規範，有的甚至自身存在信用問題。因此，協會在信用體系建立初期，除了協助行業主管部門進行信用管理外，承擔壹定的信用服務是非常必要的。(3)培養高素質人才，提高房地產估價師執業水平。房地產評估行業的發展壯大，需要從業人員整體素質的不斷提高。目前房地產估價行業整體素質較低，後備力量明顯不足。它與行業發展的新挑戰、新要求之間的矛盾十分突出。因此，房地產估價師應積極提高自身的專業素質，在理論研究、實務分析、政策法規、學術和國外動態等方面進行培訓和學習，並與房地產估價師資格認證和註冊相結合，促使房地產估價師不斷充實新知識、新法規和新技術，把估價行業培養成為學習型行業。具體來說，在人才培養方面，壹方面要求嚴格執行房地產估價師資格考試制度，嚴把增量人才選拔的切入點。此外，應加大宣傳力度，鼓勵和培養更多優秀人才加入房地產估價師隊伍；另壹方面，借助中國房科等自律組織，開展房地產估價師年審和跟蹤教育，加強現有人才在房地產政策法規和相關評估技術方面的繼續教育和培訓，不斷提高對國家現行房地產調控政策的理解和把握。還需要強調的是，作為房地產估價師，不僅要學習業務知識，還要強化法律意識，嚴格把握合法與非法的界限。因此，房地產估價師還必須學習民法、經濟法、合同法等民法知識，以及刑法、刑事訴訟法等刑法知識。學習法律知識，了解法律責任和違法後果，是房地產估價師防範執業風險的重要措施。(四)制定房地產估價師職業道德規範，促進誠信經營在房地產估價領域，由於缺乏信息透明度和專業知識，真實客觀地了解房地產的價值是非常困難的。房地產估價師可以以專業的角色，通過向需求者披露房地產價值信息來解決這個問題。在評估過程中，評估師扮演著公眾信任的角色。在這個過程中，專業知識固然重要，但更重要的是評估師具備值得信賴的條件。因此，房地產估價師在執業過程中必須誠信經營，嚴格遵守行業職業道德規範，嚴格控制評估報告質量，不斷改進和提高技術水平和服務質量。社會在有條件的情況下可以積極建立房地產估價師信用檔案，由中房所負責組織、全面收集和匯總估價師執業信息，建立信用發布和開放系統，提供網上查詢服務。根據這些動態信息，還可以計算劃分不同信用等級的評估機構，接受社會公眾的監督。(五)加快拓展業務領域，積極創新業務品種。目前國內大部分評估機構的業務比較單壹，基本只開展房地產評估業務。從國外成功的評估機構的管理中可以看出，他們的業務範圍涵蓋了很多方面，業務範圍多元化的趨勢越來越明顯。國內很多評估機構必須走多元化發展的道路，拓寬業務領域，創新業務品種。除了為政府部門提供土地定價咨詢服務外，還應積極介入各類房地產評估、咨詢、規劃、可行性研究等相關服務市場，為開發商和投資機構提供全面便捷的壹站式服務。同時，充分發揮評估師的專業技術優勢，挖掘市場業務潛力，拓寬業務渠道，全面介入城市房屋拆遷、城市更新改造、城市資產運營、企業資產運營、企業並購等業務。(六)增強鑒定機構競爭力目前，我國大多數鑒定機構面臨的是鑒定機構數量多，但規模小，競爭力弱，鑒定機構生存壓力大，行業惡性競爭激烈。即將進入中國市場的國際評估機構大多綜合實力雄厚，發展歷史悠久，服務理念和專業化程度較高，這無疑增加了中國評估機構的競爭壓力。因此，我國評估機構應放眼未來，加強評估機構間的合作能力，發展專業化和品牌建設，逐步將服務理念和技術標準與國際化接軌，通過重組兼並實現企業集團化，增強競爭力。五、總結鑒定既是壹門科學，也是壹門藝術，雖然經歷了100多年，但仍需要發展壯大，需要行政主管部門、行業自律組織、鑒定機構、鑒定人的共同努力。只有這樣，才能適應經濟全球化的要求。■(作者單位:嘉興市規劃建設局房管所)
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