今年以來，上海寫字樓租賃市場持續回暖。多家房地產咨詢機構的數據顯示，今年第三季度，上海凈吸納量再創新高，空置率穩步下降，租金也止跌回升。
李傑告訴記者，今年寫字樓市場穩中求進，不會像去年那樣盲目降價。“去年‘價格戰’打得最慘的時候，比誰的價格都低。租金實在降不下來，就補貼裝修費。”
第三節寫字樓市場
凈吸收量創下新高。
中國新天地商業管理(辦公室)總經理王鴻在接受記者采訪時表示，相比去年受疫情影響整體寫字樓市場租金和出租率的小幅下滑，2021的寫字樓租賃狀況恢復良好，公司在滬寫字樓——企天地5號和英諾創智的出租率均已達到接近滿員。與此同時，瑞虹企業天地已正式竣工並迎來首批租戶，其中包括T 65433。
華潤置地商業華東寫字樓部負責人張帥銀也告訴記者，陸家嘴濱江中心今年在總部簽約了4家獨棟客戶，包括浦銀安盛基金、山西證券、欣欣租賃、閱文集團，還吸引了多家金融科技企業入駐。“目前陸家嘴濱江中心只有壹棟獨棟寫字樓，有幾個意向客戶正在緊密洽談中。”
上述寫字樓租賃情況是今年上海寫字樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發布的報告顯示，今年第三季度，上海寫字樓凈吸納量繼續上升，並創下單季度新高，達到44.9萬平方米。搬遷和租金擴張趨勢進壹步擴大，約90%的19子市場實現正增長。截至第三季度末，上海寫字樓市場空置率環比下降0.7個百分點，至17.1%。
“從成交類型和地段來看，回遷和擴租需求占比高達70%。”世邦魏理仕報告顯示，“前灘、南京西路等市場壹房難求，前灘本季度空置率低至4.3%，僅次於外灘。”
李傑告訴記者，最近兩年，很多核心商圈的租戶確實搬到了前灘等新興商圈。壹方面，前灘等新興商圈各種配套還不錯；另壹方面，租金比核心商圈低40%至50%，壹些制造企業傾向於購買或租賃新興商圈的整棟寫字樓。
在凈吸納創歷史新高的同時，租金指數的趨勢拐點也出現了。世邦魏理仕的報告顯示，第三季度上海寫字樓租金止跌企穩，報價和有效租金較上季度分別上漲0.6%和0.8%。空置率方面，三季度上海核心商務區、核心拓展區、新興商務區空置率分別為11.9%、17.9%、21.7%，環比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。
疫情的緩解和經濟的復蘇——這就是王鴻給上海帶來寫字樓租賃良好復蘇的原因。“作為中國對外開放的窗口城市，基於優質新增供應和戰略性新興資本的加持，寫字樓市場回暖跡象仍將持續。”
世邦魏理仕華東區顧問、寫字樓部負責人張越表示:“2021寫字樓需求的持續增長，顯示了上海作為國家對外開放窗口城市良好的經濟基本面。浦東“先行區”的新政策逐漸吸引了更多的外國金融和專業服務進入區域市場。第三季度浦東需求環比增長近90%，外資占比大幅提升。”據介紹，未來半年，上海寫字樓市場預計將有約69萬平方米的新增量入市，上海全年凈吸納量將創新高，租金有望繼續上漲。
非中央商務區空置率高。
二房東模式有隱憂。
在租賃市場數據向好的同時，在業內人士看來，上海寫字樓市場也存在壹些隱憂，比如非中心商圈空置率達到20%以上，無休止的“二房東模式”。
“今年的租賃情況還可以，肯定比去年好很多，和2019年基本持平。”非中心商圈物業租賃的壹位人士告訴記者，“但周邊寫字樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大很多。”
雖然非中央商務區的租賃市場也較為活躍，但根據仲量聯行的報告，空置率環比上升1.3個百分點，至27.8%。“近年來，上海甲級寫字樓發展迅速，每年新增供應量在654.38+0萬平方米至654.38+0.5萬平方米之間。”仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃鎮告訴記者，“至於空置率是15%還是20%趨於健康，目前沒有專門的數字。”
另壹位行業分析師告訴記者，從空置率來看，20%以上的數字確實不低。隨著供應量的不斷增加，這可能是非中心商圈未來的壹大隱憂。
相比非中央商務區的空置率數據，寫字樓市場出現的“二房東”模式更令業界擔憂。壹些個人、科技公司或商務咨詢公司以略低的價格租下整層的寫字樓，然後裝修配置辦公家具，分成不同大小的辦公室，以較高的價格租給中小租戶。二房東給業主的租金不高，可能存在“偷面積”行為。
“上海寫字樓裏的‘二房東’不在少數。據我所知，周圍每棟寫字樓都有兩三個‘二房東’。”壹位業內人士告訴記者。李傑也向記者證實了這壹現象，但比起二房東帶來的競爭，她更擔心後遺癥。“之前幾乎所有租用工作站的模式都退出了舞臺，壹地雞毛。壹旦二房東出了問題，破產或者跑路，租客還在，問題就留給業主，肯定壹地雞毛。”