如何讓房價軟著陸

自2003年以來，中國政府出臺了壹系列房地產調控政策，但未能有效控制房價的上漲。因此，如何調整現行的房地產政策是新壹屆政府必須直面的難題。高房價不僅成為中低收入群體生活的最大壓力，也成為未來中國經濟發展的最大隱患。從歷史上看，幾乎所有國家都難以避免房地產泡沫破裂導致的經濟和金融危機。因此，讓房價軟著陸是壹個值得探討和關註的“中國夢”。抑制需求比擴大供給控制房價更合理。從供求關系來看，只有兩種方法可以用。壹是抑制需求，二是擴大供給。很多人建議通過擴大供給來穩定房價，這比用行政手段(比如限購政策)更合理有效。而市場化手段的供給擴大，似乎對調控房價有非常明顯的作用，但同時可能助推未來房地產泡沫加速破滅，給經濟和社會留下更多後遺癥。首先，擴大供給意味著更多的城市土地(稀缺資源)將被轉為住宅用地。從2000年到2010年的10年間，中國城市面積從218平方公裏增加到40500平方公裏，增加了86%，在10年間擴大的面積中，其次，根據中國住房和城鄉建設部2010年底公布的數據，中國人均住宅建築面積約為365438 比30年前(1978)擴大了近4倍，但中國最大的問題是住房空置率高，雖然剛性需求依然可觀。 因此，在增加保障房數量的前提下，擴大住宅商品房的供應，必然會導致未來供需缺口的進壹步擴大(中國人口老齡化和出生率下降會使未來住房需求減少)。第三，擴大住宅用地和住房供應，意味著銀行和其他金融部門向房地產業提供的融資規模和比例將增加。壹旦房地產泡沫破裂，金融部門的壞賬率將大幅上升，從而加劇潛在金融危機的嚴重性。從抑制需求控制房價的政策效果來看，雖然政策執行難度大，控制房價短期效果不明顯，但對抑制投機和投資性需求還是有效的。此外，由於土地是不可再生資源，擴大供給必然會消耗寶貴的資源，而抑制需求則不會。擴大供給，抑制需求，必須另辟蹊徑。去年商品房銷售額達到6.4萬億元。可見房地產市場的規模已經很大了。從總市值來看，房地產的規模應該超過100萬億元，成為中國投資者資產配置中最重要的品種。房地產既然形成了壹個巨大的市場，就應該加以規範，借鑒證券市場，實行“公開、公正、公平”三原則，即商品房的持有和交易信息需要在壹定範圍內公開，交易過程要公平，獲得商品房的方式和價格要公平。公開透明最重要。要做到公開透明，首先要實現房產信息全國聯網。目前只有40多個城市實現了聯網。在技術上實現全國各大城市聯網並不難。壹旦實現全國聯網，就有可能查處涉嫌違規的購房者:這就好比之前監管部門清理整頓股市，比如借用他人身份證或者用“拖拉機賬戶”交易，都會被清理終止；對於涉嫌內幕交易的行為，不僅要沒收違法所得，還要給予處罰。此外，國內證券法要求證券從業人員不得買賣股票，而國外要求從業人員在買賣股票時進行披露。那麽，中國房地產市場信息聯網後，對房產所有人基本信息披露的要求應該更高，相關信息必須定期更新，如是否存在借用他人賬戶購房的現象，房產是否被占用、出租或空置等。特別是對於公務員買賣房產的行為，應該要求其及時申報並公之於眾。與證券市場監管部門對內幕交易處罰的嚴厲程度相比，似乎很少有打擊房地產市場內幕交易的案例。比如影響地價、房價的因素很多，其中城市道路交通規劃、拆遷規劃都是重要因素。哪裏規劃了高速公路地下通道或者地鐵、高鐵站，哪裏規劃了拆遷，這壹帶的地價、房價就會升值。那麽，這些計劃或決策的知情人是否存在關聯交易行為，是否從中獲益，都應該及時申報，政府應該成立壹個與證監會職能相同的“房監委”，像證券市場的內幕交易者壹樣，對涉嫌房地產內幕交易的人進行查處。如果全國房地產信息能夠聯網，可以形成三大功能:樓市調控、房產稅征收、反腐與住建部等政府部門聯網，可以幫助房地產調控政策的出臺更加精準；與各級稅務機關聯網可以有利於房產稅的實施；與各級紀檢部門聯網，可以提高反腐效率。再者，如果近期能實現公務員家庭財產公開，可以起到信息監督的壹舉兩得的效果。那麽，全國範圍內將會出現大規模的商品房銷售，這將會以另壹種方式擴大商品房的供應，維護市場的公平正義。同樣，對抑制投機投資需求也會起到明顯的作用，因為至少公務員家庭財產信息公開後，其投資行為受到了全社會的監督，其他有巨大收入來源的人也不怕通過房地產市場達到洗錢獲利的目的。存量控制比增量控制更有效。如前所述，如果房地產信息能夠全國聯網，房地產調控的手段將更加多樣化，技術上的實施困難也可以得到解決。從過去上海、重慶的房產稅試點來看，效果並不理想，主要是征稅範圍太窄。在上海，新購增量房兩套以上都要征稅，不管過去有多少套，過去的都忘了。重慶雖然對存量房征稅，但只針對個人擁有的高端獨棟別墅。上述兩地的房產稅試點，本質上是對大規模房產所有者中的少數增量房產征稅，註定無法調節社會財富的不平等，防止住房資產占有的兩極分化，抑制房產投資和投機，從整體上提高房產擁有成本，實現房產資源的優化利用。只有對存量房征稅，才能觸動現有的利益格局，有效抑制房價上漲。筆者認為近期即將出臺的“房地產交易20%所得稅”非常不合適:房地產交易中應減少免稅，可以降低交易成本從而降低房價，盤活股市，給潛在的系統性風險壹個緩慢釋放的通道。在財產所有權的過程中，申請房產稅的門檻略高，稅收是累進征收的，這樣才能得到絕大多數人的支持。供應增加。今天的政策正好相反。開征房產稅是通過增加房產擁有成本來優化房地產資源的合理配置，關鍵是如何制定合理的起征點。門檻無非是從起始面積、套數、單位面積價格、總價等幾大指標中選擇。，這勢必成為最具爭議的方案，就像工資所得稅起征點的調整壹樣。但房產稅要想通過，必須針對中國居民房產總量的前10%-20%，而不是中低財富階層。中國個稅改革之所以廣受詬病，是因為大部分高收入群體沒有得到有效征稅(除了少數規範運作的高收入行業，很多行業的大部分高收入群體采取各種避稅方式，灰色收入部分更難征稅)。雖然多年來壹直提出對家庭征收綜合所得稅，但壹直沒有實施，說明我國確實存在行政部門改革意願不足的問題。因此，我國全面開征房產稅，也可能面臨“只聽見樓梯響，不見人下來”的結局，但作為學者，我的願望是盡快在全國範圍內推出房產稅。房產稅要多借鑒西方的成熟經驗，同時必須提高房產信息的透明度。然而，中國經濟社會領域關鍵信息的透明度總是比預期的要慢，主要是來自既得利益者的阻力。同樣，對存量房產征稅的阻力還是很大的，但還是希望新壹屆政府決策者能夠克服困難。當然，調控房價實現軟著陸還是很難的，因為市場價格的波動在壹定程度上是隨機的。如果調整政策力度太大，房價大幅下跌的可能性還是存在的。但是，由於政策的重點是抑制需求而不是擴大供給；是為了提高市場的透明度，優化房地產資源配置，而不是擾亂市場秩序；縮小而不是擴大貧富差距；那麽，房地產價格經歷大幅震蕩後回歸理性的概率還是比較大的。即使出現暴跌，也比擴大供給導致暴跌的結果要好。存量調控政策見效後，還有回旋余地，可以通過刺激需求來穩定房價。