辛辣的把戲
大學畢業後，小曾已經在深圳定居了幾年，上周他和女朋友在福田區民政局領了證。只有在辦證的這壹刻，他的人生才會和“深圳”交織在壹起。
2065438+2009上半年，小曾和女友在父母的支持下，在廣州增城區珠村買了壹套100多平米的婚房。但直到現在，這個年輕人仍然無法理解100多公裏外的深圳到底發生了什麽，讓他無法到達“上車”的門檻。
在小曾獲得許可的時候，壹群人也在尋找答案。
7月8日，深圳市住建局組織的10人檢查組赴長沙市住建局交流檢查房地產市場管理工作。長沙人愛吃鹹辣，對待房地產調控也很辣。同齡人見面，壹眼就能看出門道。來自深圳的檢查組對長沙房地產調控和房地產市場監管的成效、先進經驗和典型做法給予了“高度評價”。
在趕赴長沙的四天前，深圳市住建局還參加了由住房和城鄉建設部副部長召開的座談會，參加座談會的有萬科、華潤、等開發商，以及科控股等房地產中介公司..
市場的情緒開始波動，壹些敏感的人隱約感覺到深圳樓市可能會迎來收緊調控。同樣在上周，寧波的四個部門發布了新的規定來給過熱的房地產市場降溫。有人說深圳要刮風了。
涼風真的在吹，在這個炎熱幹燥的南方城市裏使勁吹。
7月15日，深圳市住建局等八部門聯合發布《關於進壹步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，自發布之日起實施。
《通知》設定了比2016調控政策更嚴格的規定，包括增加住宅限購年限，要求深戶滿足“落戶滿3年+社保滿3年”，夫妻離婚追溯期延長至3年；非首套房房貸收緊；部分恢復奢侈稅，總價增加750萬。外界稱之為“新深八條”。
像小曾這樣的“新市民”受到了沖擊，他們在籌集購房資金的同時，還要承受“時間換空間”的壓力。而外來投資者，比如“七蟹姐”，可能會在制度套利上碰壁，他們很難花幾萬元和深戶結婚獲得買房資格。此前，深圳政府僅對離婚炒房進行杠桿限制。
深圳中原也披露，上半年深戶購房比例進壹步提升至82%，較去年增加約5%。
錯覺
形勢迫使政府出臺政策。西南證券在壹份報告中指出，2010以來，人口流動最重要的特征是“選擇性流入中心城市”。
既然北京上海已經開始控制人口流入和人口結構，深圳自然要承擔更多的人口流入壓力。自2015年4月龍頭中心城市房價上漲以來，深圳從2016年第三季度開始實施最嚴格的調控政策。
數據來源:深圳市統計局，意見指數整理。
深圳歷年的統計數據也清晰顯示了人口流動帶來的房地產助推效應。2011之前的8年，深圳房地產開發項目增速普遍低於非房地產開發項目增速，這種情況在2011之後基本扭轉。其中2017受調控影響小於非住房項目，但增速仍達到21.6%。
數據來源:深圳市統計局，意見指數整理。
房地產開發投資方面，2016調控出臺後，住宅投資占深圳房地產開發投資的比重持續下降。
住宅投資20101405萬元，僅占同期房地產開發投資的47.48%，創下1993以來的最低比例，2018年49.36%的比例為次低，反映出該市開始向商業、寫字樓、工業等行業邁進。
但僅僅過了三年，深圳在樓市本身供需不平衡的基礎上，又疊加了首個示範區、豪宅稅放寬、商業公寓“只租不售”限制取消等因素。2065438+2009四季度以來，樓市又有上漲跡象。去年放寬豪宅稅後，據深圳中原統計，6月5438+01和2月13和8973套全市二手房成交套數分別突破2016年5月以來的8000套紀錄。
2020年，深圳是新冠疫情影響下最先反彈的城市之壹。3月份70個大中城市住宅銷售價格中，深圳新房和二手房銷售價格領漲壹線城市，二手房價格同比上漲9.7%，時隔兩年位居全國第壹。
4月份，壹系列事件終於讓深圳走上了嚴管之路。
先是16年4月，深圳市住建局、深圳市規劃和自然資源局發布新規，提出加快商品房供應、大幅降低預售門檻、促進城市更新等措施。這被外界解讀為壹個信號，即深圳從供應而非限購限貸的角度緩解了房價上漲的壓力。
事實上，深圳今年在土地供應方面確實表現出了非凡的努力。深圳中原統計數據顯示，上半年土地成交28宗，同比增加10宗；成交土地面積94.66萬平方米，同比上漲64%，其中住宅用地占比超過50%。深圳也是為數不多的上半年增加土地供應的城市，這是後話。
回到17年4月，國家時隔半年再談房地產，表示要促進房地產市場平穩健康發展。只是沒人能準確預測“穩定健康發展”到底有多厲害。
三天後的4月20日，市場傳言央行深圳中心支行下發通知，要求各商業銀行對住房貸款資金違規流入房地產市場進行緊急自查。
此後，深圳明確開展為期3個月的針對“收茶費”、“物業囤積”、“惡意漲價”等市場亂象的專項整治行動；深圳寶安住建局還責成所有住宅項目采取委托公證、公開認購、搖號的方式銷售。
以上措施取得了壹定的效果，但仍然無法改變樓市的趨勢。在國家統計局6月15日發布的5月份70個大中城市數據中，深圳新房銷售價格同比增速依然領跑壹線城市，二手房同比上漲12%，幾乎僅次於唐山；6月21日，金融街光明項目備案394套，但獲批客戶8998批。
1996結尾，互聯網泡沫破裂前幾年，格林斯潘有句名言:“非理性繁榮可能導致資產價格膨脹。”深圳可能面臨同樣的挑戰，但該市樓市的許多買家和研究人員表示，大家的入市熱情是供需失衡的，並沒有表現出明顯的非理性。
然而，更厲害的“辣招”終於來了，深圳從供需加碼轉回了限購限貸之路。