房產抵押
2065438+2005年8月，買方小張與賣方小劉簽訂房屋買賣合同，約定以800萬元的成交價購買小劉所有的房屋壹套。合同簽訂後，小張如約付給小劉200萬元。後來小張發現2015年5月房屋已經抵押，小劉拒絕解除抵押，房屋交易無法繼續。於是，小張將小劉起訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，並要求小劉返還已付款項，支付違約金。
分析:
抵押是指抵押人與抵押權人(債權人)書面約定不轉移對抵押財產的占有，並以此作為擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法折價或者以拍賣、變賣財產的價款優先受償。在二手房交易中，經常會出現以下情況:1。雙方簽訂房屋買賣合同時，買受人明知房屋有抵押，約定出賣人限期解除抵押，但隨後出賣人違約，不辦理解除抵押手續；2.簽訂房屋買賣合同時，買受人對該房屋已有抵押並不知情；3.房屋買賣合同簽訂後，出賣人將對房屋設定新的抵押權。由於抵押涉及第三方抵押權人的合法權益，在抵押的情況下，買賣合同不能繼續履行，雙方只能解除合同。
財產扣押
2065438+2006年2月，買受人小江與出賣人小吳簽訂房屋買賣合同。合同簽訂後，小江如約支付了購房款，卻被告知房屋已被外地法院查封，無法繼續過戶。原來，小吳向壹個外人借了800萬，後來無力償還。案外人在外地法院起訴小吳，向法院申請查封小吳名下的房屋。查封期間，禁止買賣、抵押和轉讓。無奈之下，小姜將小吳起訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，要求小吳返還購房款並支付違約金。
分析:
這裏所說的查封，主要是指民事訴訟中的財產保全，是指人民法院為保證將來生效判決的執行或者避免財產損失，而采取的限制處分當事人財產或者爭議標的物的強制措施。主要有以下幾種情況:1、起訴前或者訴訟過程中，壹方當事人申請財產保全措施查封對方當事人名下財產的；2.在執行過程中，被執行人不履行債務，其名下有可供執行財產的，也可以查封。房產被查封後，禁止抵押和轉讓，所以這種情況下房屋買賣合同不能繼續履行。
中心產房無法辦理上市手續。
2016年8月，買受人小劉與出賣人小張簽訂房屋買賣合同。合同履行期間，因該房屋不符合中心交房上市條件，無法辦理上市手續，合同無法繼續履行。小劉將小張起訴至法院，要求解除雙方的買賣合同，並要求小張承擔違約責任。
分析:
所謂中央交房，稱為“中央單位在京購買的公有住房”，壹般是指職工以房改成本價或標準價購買的中央單位在京共同建設的安居工程住房和集資建房。這種房子不同於普通商品房，在出售上有壹定的政策限制。如果要出售中央交房，前提是房屋符合上市條件，可以上市，需要辦理已購公房上市登記表。不符合掛牌條件的，法院不能強制雙方繼續履行合同。
購房資格變了。
2015 10，買方小吳與賣方小劉簽訂房屋買賣合同。合同簽訂後，小劉以房價上漲為由，拒絕繼續將房子賣給小吳。小吳將小劉起訴至法院，要求繼續履行合同。案件審理過程中，經法院核實，小劉拒不履行合同，於是小吳重新購買了該房屋，並於2016年6月辦理了過戶手續，現小吳已不具備購房資格。經法院解釋，小吳變更了訴訟請求，要求解除雙方合同，並要求小劉承擔違約責任。
分析:
根據北京市住房限購政策，1住房限於本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市無房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年以上(含)的人員。限購政策出臺以來，糾紛也在不斷增加。常見的情況有:個人或家庭在簽訂購房合同時符合購房資格，後該個人或家庭在合同履行過程中或法院訴訟期間回購該房屋，或夫妻離婚後再婚購房，不再符合購房條件，導致現有購房合同無法繼續履行。
(以上回答發布於2017-03-30。目前的購房政策請參考實際情況。)
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