國家發改委和國家統計局的調查顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比4月份收窄0.9個百分點。環比上漲0.1%，比4月份回落0.1個百分點。單從數據來看，房價仍在上漲，期待已久的普跌局面並未出現。開發商和購房者都心存疑慮。房價能降嗎？
答案自然是肯定的。股市暴跌本身就是對資產價格泡沫的回應。如何避免房價下跌？但是，房地產市場有自己的運行規律，價格的理性回歸還在路上。所以首先要分析房價的運行周期。
房價運行的周期類似於經濟周期，必然會經歷多個發展階段。首先是價格回升。在長期處於均衡狀態後，房價在需求的推動下出現了小幅上漲。其表現是壹手房和二手房價格基本同步上漲，房價泡沫成分不多。二是物價快速上漲。投資需求明顯占據主導地位，房價開始脫離供需均衡位置。其表現是二手房價格漲幅明顯高於壹手房，房價泡沫開始逐漸積累。第三是物價漲幅逐漸回落。單月價格漲幅不是最大的，但仍保持較高的環比漲幅。其表現是壹手房價格漲幅超過二手房，房價泡沫迅速膨脹。第四，價格小幅盤整。無論是壹手房還是二手房，環比增速都大幅下降，接近復蘇階段的水平。其表現是壹手房價格漲幅明顯高於二手房，房價拐點初現。第五，是房價普遍下跌。
為什麽房價會呈現上述趨勢？顯然是開發商和投機資金博弈的結果。眾所周知，投機資金是房價泡沫的始作俑者。房價上漲階段，自住需求占主導，投機資金也有部分參與。由於投機資金的逐利性，在低價蠶食了壹手房後，往往會潛伏起來，等待時機以更高的價格完成套利過程。導致二手房價格漲幅明顯高於壹手房，房價進入快速上漲階段。後知後覺，開發商開始醒悟，於是捂盤或者天價開盤。畢竟有了二手房價格的支撐，購房者也不會覺得太離譜。由於房價漲了壹段時間，投機資金知道獲利空間不大，參與度減弱，開發商在這輪博弈中占據上風。壹手房的漲幅再次成為市場的風向標，但漲幅有所放緩。此時，購房者依然絕望，投機資金出逃，市場成交開始明顯下降，房價進入小幅盤整。
“長期下跌”是股市的四字箴言，同樣適用於房價的走勢。成交大幅萎縮後，房價停滯不前，開發商擔心成交上不去，投機資金擔心價格下跌。購房者也看出了端倪，普遍采取觀望態度。最終二手房價格崩盤，由於產權年限，部分投機資金止步。二手房價格下來了，壹手房能獨善其身嗎？顯然不是。比價效應和日益緊張的資金鏈迫使開發商降價賣房。於是，房價普跌的局面也出現了。
以近期領跌大盤的深圳房地產市場為例。在經歷了回升、快速上漲、逐步減少三個階段後，於去年6月5438+10月達到頂峰，之後高位盤整，小幅回落。今年3月以後，物價開始加速上漲，特區內外都進入下行通道。房價普遍下跌已經成為事實。深圳的房價走勢很好的解釋了房價周期，所以不是市場獨有的現象。5月份70個大中城市住房銷售價格監測顯示，二手房銷售價格首次環比下降0.2%。二手房價格開始下跌，壹手房價格自然岌岌可危。全國房價盤整半年，房價普遍下跌還會遠嗎？
■民生視角
跌幅前三:寶安、龍崗、鹽田。
昨日，市國土房產局發布的2008年第二季度深圳同區域普通住宅商品房成交均價顯示，今年第二季度我市同區域普通住宅商品房成交均價繼續下跌，全市57個區中有56個區均價低於壹季度，1個持平。其中，下降幅度最大的是寶安區，其次是龍崗區、鹽田區和南山區，福田區和羅湖區下降幅度較小。
1龍崗均價首次突破5000大關。
市國土房產局公布的數據列出了全市57個區的普通住宅商品房成交均價。成交價格表顯示，寶安區成交均價降幅最大，為4.1%，從壹季度的5978.73元降至二季度的5712.16元。
龍崗區成交均價首次跌破5000元大關，由壹季度的每平方米5082.92元降至4872.83元，跌幅近3.6%。其中，均價最高的區域為龍崗中心區，為每平方米6436.76元，較壹季度的6996元下跌8%；跌幅最大的是龍崗地區，從壹季度的每平方米5907.42元降至5375.75元，跌幅達9%。
鹽田區成交均價首次跌破萬元，由壹季度的每平方米10097.45元降至9775.438+07元，跌幅為3.25%。小梅沙區域普通住宅商品房抗跌性較強，均價與壹季度持平，為每平方米11315元；其他三個地區沙頭角、鹽田和大梅沙分別減少了4%、4%和5%。
南山區、福田區、羅湖區成交均價分別為每平方米11349.43元、11515.77元、8675.9元，跌幅分別為2.74%、1.13%。
據了解，這是繼去年第四季度之後，我市同區域普通商品住宅成交均價的第三次下跌。
2紅樹灣地區均價最高。
記者對比後發現，全市均價最高的區域仍然是紅樹灣區域，為每平方米17524.4元，但這壹價格比壹季度的每平方米18160元下降了3.5%。福田中心區和香蜜湖區分別位列第二和第三，分別為15940.63元和15819.64元，較壹季度分別下降0.9%和2%。
全市均價最低的依然是坪地、坑梓、坪山，均價從壹季度的每平方米3769元下降到3712.49元，降幅1.5%。
六區中，南山區均價差異最大，最高的紅樹灣區為每平方米17524.4元，最低的西麗區僅為8855.35438+0元，相差8669元。
特區羅湖均價最低。
據了解，根據去年開始實施的《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》，政府因公共基礎設施建設需要拆遷房屋時，在房屋評估價與同區域商品房交易均價之間選擇最高價的，給予被拆遷人貨幣補償。全市* * *共分為57個區，各區商品房成交均價由市拆遷辦每季度定期公布。
據市內同區域普通住宅商品房成交均價課題組介紹，為了及時、客觀、全面地反映市場變化的實際情況，實時更新原始樣本數據，對57個區近350個樓盤進行跟蹤調查，全面掌握市場變化情況。其次，對樣本數據中的各類住宅進行詳細分類並與去年同期進行對比，重點是二手房，同時也參考了壹手新房的價格下降情況。此外，結合深圳市相關部門公布的房地產價格相關數據(如環比指數、各區成交均價等)對理論計算結果進行調整。).
因為普通商品房的泡沫成分比高檔住宅少，所以價格變動比較平穩。根據測算目標和技術路線，本次測算最終結果顯示，今年二季度全市普通住宅商品房市場價格總水平與壹季度價格水平相比繼續回落，回落幅度較壹季度有所加大，各地區回落幅度略有不同。其中，跌幅最大的是寶安區，其次是龍崗區、鹽田區，南山區排名第四，福田區、羅湖區跌幅較小。福田區成交均價超過南山區，排名第壹。南山區成交均價排名第二，鹽田區排名第三，羅湖區成交均價全特區最低。特區外，寶安區的成交均價仍然高於龍崗區。
4房地產逐漸回歸理性
專家在接受記者采訪時表示，2007年下半年以來，國家陸續出臺了壹系列房地產市場宏觀調控政策，對深圳的房地產市場產生了很大影響:2005年以來，房價持續上漲的勢頭終於得到遏制，樓市進入持續低迷期，觀望氣氛濃厚，交易量大幅下降。據統計，2007年，全市商品房銷售面積5551.6萬平方米，同比下降30.04%；其中，住宅銷售面積500.4萬平方米，同比下降29.04%，為2000年以來最低。與此同時，商品房銷售價格也有所下降。同區域普通住宅商品房成交均價的持續下跌，也反映了壹手樓市的疲軟和房價的持續下跌。
該專家指出，2008年以來，深圳房地產市場交易壹直處於低迷狀態，出現了“量價雙跌”的局面；3月以來，隨著“特價房”等壹些新樓盤的出現，樓市出現了緩慢回暖的跡象，但市場仍在低位運行，商品房成交面積仍在萎縮。從市場的角度來看，這是對近年來房價過快增長的壹種調整；隨著房價的逐漸下降，說明房地產正在逐漸回歸理性。他預計，整體來看，未來深圳房地產市場仍將處於發展調整階段。