證券時報記者吳家明曹琛段久輝
壹線城市壹直是全國樓市的風向標。國家統計局發布的《2020年2月70個大中城市房價變動情況》顯示，壹線城市房價在年末呈現出“頂端”行情。證券時報記者實地調查發現，在這波“翹尾”行情中，優質學區房成為引領上漲的主力軍。
壹線城市房價再度領漲，樓市調控悄然而至。昨天，上海發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，促進房地產市場平穩健康發展。
北京:“壹夜過40萬”
只是壹個案子。
北京大廈市場價格穩中有升，被業內稱為“翹尾”行情。另壹方面，最近壹則北京海澱學區房壹夜暴漲40萬的新聞備受各方關註。證券時報記者從多家學區房銷售中介了解到，歲末年初，北京學區房成交量較大，前期優質房源被消化。價格方面，北京學區房確實有小幅漲價的趨勢，與壹年前相比漲幅在5%左右。“最近由於成交量和交易量的大幅增長，業主的議價空間較小。而海澱區知春裏的房源，壹夜暴漲40萬，只是個例。”中介說。
近日，證券時報記者走訪了北京西城區多個學區房。壹位中介告訴記者，“金融街學區房的教育資源首屈壹指，小戶型很受歡迎。”談及近期房價是否上漲，“房價相對穩定，但近期成交量和交易量較大，業主議價空間較小。”上述中介也告訴記者，雖然西城區實行多校劃片政策，但整體教育資源是壹流的。“近期成交量明顯放大，與今年4月份錄取信息收集有關。很多有需求的客戶都選擇在春節前交房。”記者隨後來到宣武門外大街，與該樓盤僅壹街之隔。這個區域屬於西城區的廣內學區。相對於金融街的教育資源來說是“二流”的，但區域內的平均房價也在11萬元每平米以上。壹套總價只有285萬元的房子引起了記者的註意。但房子是平房，面積只有16平米，折合單價17萬多。
“我是北京海澱的業主。學區房價格確實大幅上漲。當然之前也跌過。相比其他壹線城市，北京正在復蘇。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。對於目前北京樓市的特點，他進壹步分析稱，近期北京樓市基本平穩，少數區域上漲，交易趨於活躍。“北京房價上漲的原因很簡單。疫情帶來的資金和需求都回來了，尤其是學區房需求猛增。出國深造是不可能的，只能選擇國內。此外，北京的限競房供應發生了變化，不限價成為主流，購房者也逐漸意識到價格會發生變化。另外，最大的原因是北京房價之前跌過，北京房子性價比高。”
景輝智庫首席經濟學家胡景暉對證券時報記者表示，從全國來看量價回升的區域集中在長三角和大灣區，北方地區樓市並沒有明顯回暖。但是北京有得天獨厚的優勢和豐富的資源。疫情過後，北京房地產市場交易量得到釋放，市場改善需求明顯增加。他認為，目前，北京的樓市政策調控力度僅次於深圳。只要房價在壹個相對合理的區間，調控政策就不會加碼，只是略有調整，比如限售、購房條件等。“如果沒有像深圳樓市那樣的變化，政策不會有太大變化。
從國家房地產調控來看，調控政策越來越細化和地方化。然而，北京急需解決的是教育資源的不平衡。"
上海:“暖冬”
燥熱的市場迎來調控。
沈寂了三年的上海樓市，在2020年迎來了量價齊升，成交量壹路攀升。特別是去年6月5438+01、2月65438的上海樓市“暖冬”行情，燥熱難耐，市場回暖明顯。
“學區房市場太火了！”上海浦東新區市民王女士告訴證券時報記者，“看房子的時候，房東會加價5萬元。我沒有猶豫，但是就這麽定了。不然那套房不到半個月總價就漲了40多萬。”她介紹，2020年65438+2月底，她果斷購買了上海浦東內環壹套面積33平方米的老房子，成交價約450萬元。半個月後，同壹個小區的幾套房源掛牌總價已經漲到490多萬元。
"充足的供應為年底交易的新高奠定了基礎."上海中原地產市場分析師陸文熙介紹，2020年2月上海新建商品住宅成交面積為122.7萬平方米，環比增長59.1%，創下2020年新高。與此同時，雖然上海新房供應和成交都在增加，但記者了解到，壹些熱門板塊的稀缺戶型和學區房供不應求，壹房難求。
此外，據同策地產咨詢統計，2020年2月，上海新開樓盤超30個，超過20個項目認可度超過100%，13項目數量超過1000組。幾個月前，上海新房市場人氣最高的壹個項目，13人搶壹套房，項目首套房參與搖號，驗資700萬，買二套房驗資甚至花了13萬。不過，陸文熙也認為，目前上海樓市結構失衡，對熱點板塊和熱點樓盤的認可度較高。相反，遠郊只需要認就可以了。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，在目前的市場交易中，剛需和剛需是絕對主力，上海樓市是三年低迷後的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險改善需求、抗通脹需求、改舊量、公民招考教育改革、放寬人才落戶，這六種力量的合力形成了目前的樓市熱度。"
火熱的上海樓市也迎來了新的調控。昨晚，上海發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，明確嚴格執行住房限購政策。離婚後三年內購買商品房的夫妻，其擁有的住房數量按離婚前家庭總人數計算。調整增值稅免征期限，個人出售購買不滿5年的住房，全額征收增值稅。《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品房銷售計劃備案管理。嚴格執行商品房銷售“壹口價”和“實名登記制”等管理制度。完善新建商品房公證搖號制度，優先滿足“無房家庭”購房需求。調控政策的出臺有望促進房地產市場平穩健康發展。
廣深樓市的翹尾行情
深圳樓市剛剛度過了“神奇”的2020年。2021深圳新房市場再次被前海的“網上名人新市場”攪得沸沸揚揚。不過，記者發現，龍光前海天境和田健月桂府的新規則發生了壹些變化，需要在I深網APP上註冊購買意向後，才能在線提交相應微信官方賬號的信息。前海的兩個“網上名人新址”是今年全市第壹個采用統壹房屋登記系統的豪宅網站。該系統將於今年全面鋪開，對購房者的資格審查將更加嚴格。
壹套二手房的差價導致新的熱潮出現。另壹方面，深圳二手房價格依然堅挺。去年2月65438+最後壹周，深圳二手房網簽量達到4866套，環比上漲104.8%。雖然近兩周網簽量已降至2000套以下，但“跳尾”行情顯示了購房者和業主的心態。
“我和中介跟業主談了3天，業主壹分錢都不願意降。”葉小姐是剛需購房者。她看了南山南油區域的幾個樓盤，看中了這個區域的房子帶來的學位。“現在稍微過得去程度的二手房，價格都很堅挺，掛牌價高得離譜，很少有真心賣的房子。”
不僅是深圳，粵港澳大灣區的龍頭城市廣州，樓市也走出了“頂尖”行情。據上海易居研究院統計，去年四季度壹線城市房價再度上漲，廣州成為去年四季度最活躍的壹線城市。去年2月，廣州新房和二手房價格環比上漲0.7%，在70個大中城市中排名第二。
深圳和廣州所處的環境不太壹樣。記者采訪了廣州、深圳的多位市場觀察人士、中介和買家。從他們反映的情況來看，廣州樓市經過兩年多的穩定，被挖掘的可能性較大，市場已經進入上升通道。而且深圳、廣州冷熱不均的市場非常明顯，廣州天河、黃埔、南沙的樓市更為“火爆”。
“2018在海珠區長崗買了壹套二手房，現在的價格和當時買的價格幾乎沒有變化。”麥先生在廣州生活多年，他似乎很後悔當時的決定。“我朋友當時選了天河公園旁邊的壹套二手房，均價已經從當時的每平米8萬元漲到現在的1.2萬元。”
廣州“火熱”的樓市也引起了相關部門的關註。本月初，廣州市住房和城鄉建設局表示，正在開展房地產市場秩序專項整治行動。6月5438+09日，廣州市天河區人民政府發布天河區住建園林局關於嚴厲打擊哄擡房價等擾亂市場秩序行為的提醒函。文章指出，對參與惡意炒作、哄擡房價和傳播虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的中介機構和從業人員，將依法查處，追究其法律責任。
深圳和廣州面臨的微觀環境和監管壓力完全不同，這也會影響兩市後續的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州房價上漲是人才引進政策、深莞溢出效應、“價格窪地”等因素共同作用的結果。過去幾年，三四線城市房價主要受益於棚改紅利，二線城市主要受益於人才新政。但隨著棚改熱潮消退，貨幣政策回歸中性，壹線城市價值重新顯現。當然，東部壹些二線城市的房價還是有很多利好支撐的，只是不如壹線城市的集聚效應。