目前當地樓市的真實情況是怎樣的？熱點城市的表現往往很有代表性。近日，國家商報記者分別前往廣州、南京、重慶等熱點城市，對這些城市的房地產情況進行了深入調查，以期向讀者展示當前樓市最真實的表現。
從去年底開始，菏澤、珠海、廣州等地樓市調控陸續松綁，“樓市回暖信號來了”的聲音不絕於耳。春節剛過，常州、海口、Xi、南京、深圳等5個城市出臺人才引進新政，其中4個城市降低了落戶門檻。
記者的微信朋友圈最近也很熱鬧。許多房地產營銷人員轉發了各種樓市的最新信息。雖然這些來源不同，但主題都很明確——“樓市回暖”。
值得註意的是，“南京社保門檻降低，釋放大量住房需求”“南京六板塊突破限價”等信息最為搶眼。近日，全國商報記者走訪南京樓市時發現，部分樓盤備案價格接近區域限價，部分房源甚至超過區域限價。與去年下半年的“冰凍”行情相比，南京樓市節後開局“暖意融融”。
突破價格限制，重現日版CD。
2月18日，南京迎來春節後首個開盤項目。當日晚，位於南京雨花臺區南板塊的“中海城南公館”項目正式開盤。記者了解到，該樓盤此次推出142套精裝房，536組客戶報名，中簽率26%。最終，在不到1.5小時內，上述142套房源全部售罄，成為2019年南京樓市首個“日光盤”。
記者註意到，南京主城區上壹次出現“日光盤”是在兩個月前。但值得註意的是，與“日光盤”相比，上述房產的備案價格耐人尋味。
《民族商報》記者以購房者身份走訪時發現，目前上述樓盤所在的南盤，壹手商品房限價約為3.5萬元/平方米。但根據南京市住房保障和房產局官網信息，上述房地產項目中的4套多層和小高層住宅，備案均價在36037元-38842元/平方米之間。部分房源的備案價格雖然沒有超過3.5萬元/平方米的限價，但大部分都超過了限價，最高單價甚至達到了39928元/平方米。
但由於上述房屋均為精裝修交付，裝修備案價格在3500元/平方米左右。即使排除裝修價格因素，仍有壹棟樓的備案均價超過了3.5萬元/平方米的限價。
中海城南公館置業顧問不否認限價松動。他告訴記者:“限價已經放開了。”
對於“放開限價”的理由，“壹方面是物價上漲，另壹方面是土地招拍掛是好事”。置業顧問向記者解釋說:“像我們周圍有幾塊空地，如果起拍價高，這個區域房價有限，那麽開發商就不願意拿地。”
記者在該項目營銷中心還看到，開發商在沙盤旁貼了壹張紙條，“本次開盤銷售價格符合相關規定”、“開盤當日折扣價，小高層大部分房源成交價為33000元~ 35500元/平方米，洋房大部分房源成交價為35500元~ 38000元/平方米”、“部分房源因位置優越高於上述範圍”
在與上述樓盤僅壹站地鐵之隔的禹洲嘉匯星島項目現場，壹位置業顧問也對《國商報》記者表示:“最近限價政策有所放松，很多樓盤都有突破。區域限價35000元/平方米，我們和中海都突破了限價。”
不過，值得註意的是，雖然上述兩個樓盤都超過了限價，但記者從置業顧問處了解到，目前的項目都有3折左右的優惠。
盡管突破了限價，但中海的南公館在當天開盤時依然“日光”不減。
是否意味著樓市調控放開？
《國家商報》記者註意到，雨花臺區除了上述樓盤，還有部分樓盤突破了限價。事實上，從去年下半年開始，南京新房銷售價格已經超過區域限價。
如仙林湖板塊高新魏紫廳1年底拿到銷售許可證，精裝交付的96套平別墅價格為37495元~ 420165438 0元/平方米，毛坯交付的5套庭院別墅價格為43748元~ 46734元/平方米，突破了3萬元/平方米的區域限價
再比如位於秦淮區的萬科安品花園，去年8月份拿到了銷售許可證。38套毛坯房的銷售均價從54273元到61.252元/平方米不等，最貴的房子單價達到62671元/平方米，超過了區域限價45000元/平方米。
……
此外，2月15日，南京修訂了《南京市積分落戶實施辦法》，特別是將“近兩年連續繳納社會保險”的申請條件調整為“累計繳納城鎮職工社會保險不少於24個月”，並取消了落戶指標限制。此舉也被認為是進壹步降低落戶門檻。
在多個樓盤突破區域限價，人才落戶門檻降低的情況下，是否意味著南京房地產調控放開？樓市會回暖嗎？
“調控會繼續，但會放松但不會放開。樓市會回暖但不會回暖，樓市將進入橫盤時代。”新城控股高級副總裁歐陽傑告訴全國商報記者，降低入戶門檻，降低社保條件，降低人才標準，都會增加市場成交量。市場下行時，放松高端盤價格、降低房貸利率等政策是房地產市場逆周期調整的預調微調，都會促進住宅市場的溫度回升。
不過，歐陽傑也認為，“房住不炒”仍是壹個長期定位，回暖不代表升溫。放松不等於放開，調控不會退出。
記者走訪南海程楠公館營銷中心時看到，雖然該樓盤壹期項目的報名已經截止，但仍有人前來看房咨詢。
“目前周邊很多都在拆遷，只有我們這個項目在售。”上述置業顧問告訴記者:“下壹個產品會在8月份左右推出，具體價格會根據當時的市場需求來定。”
不少中介門店的置業顧問也告訴記者:“節後來店裏咨詢、看壹看的客戶比較多。”
但易居研究院數據顯示，南京6月5438+10月商品房成交面積為75.2萬平方米，環比下跌18%，同比下跌32%。
“突破限價，降低落戶門檻，在樓市降溫時對調控政策進行預調微調，並不意味著調控政策會在短期內放開。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對全國商報記者表示，限價的松綁也有助於緩解開發商因成本壓力而“降配”帶來的不穩定因素。
“在市場低迷的情況下，部分城市的限價政策有所微調。突破限價只是政府把主動權交給企業和市場，但項目最後能不能賣出去，還要看價格和產品能不能被市場接受。”同策咨詢研究總監張宏偉也對記者表示，預計未來三到四個季度，市場將延續目前的下跌趨勢。
民族商報記者咨詢南京市民熱線12345時，對方也明確表示:“目前商品房限價還沒有放開。”
如何突破高地價項目
民族商報記者註意到，上述突破限價的項目，要麽是前兩年拍出的高價地塊，要麽定位為高端產品。
比如仙林湖板塊的高新唐子畏項目，在突破區域限價時，開發商南靖高科地產在10月27日以總價654.38+065.438+004億元，溢價率88%，樓面價265.438+0萬元/平方米拿下該項目土地，也是當時仙林湖的“地王”。資料顯示，土地出讓面積4.5萬平方米，規劃建築面積約5萬平方米。
再比如秦淮區的萬科安品花園。雖然不是“地王”項目，但定位是高端別墅產品，門檻很高。最便宜的壹套總價2000多萬。
2065438+2007年9月20日，同樣突破區域限價的中海南方公館項目，被中海地產以總價43.2億元、溢價率27%競得。雖然溢價率不高，但現房是需要出售的。
此外，位於建鄴區河西南板塊的南京目前的單價“地王”葛洲壩中國屋將於今年上市，其未來的市場表現備受關註。據悉，2065438+2006年5月，葛洲壩以總價32.8億元，溢價率110%，樓面價約45200元/平方米競得該地塊，刷新了南京樓面價“地王”紀錄，不僅遠超該地塊所在河流西南部分35000元/平方米的上限，也超過了整體
“我們拿地的價格比較高。因為限價，周邊樓盤價格相對較低。目前我們的價格還沒出來，大概會在六七月份開盤。”葛洲壩中國之家的置業顧問告訴記者，“但是我們最小的戶型是190平米，(售價)應該超過10萬元。”
在市場降溫的背景下，高地價、高端項目相繼上市。怎麽才能突破？
“房企這兩年拿的王迪項目，要麽低價出貨，要麽繼續觀望，等待市場回暖。”嚴躍進告訴全國商報記者，“對於這些王迪項目，壹些全國布局、資金實力雄厚的大中型開發商，可以通過其他項目的收益平滑風險；但有些小開發商可能負擔不起，會面臨更大的資金壓力。他們需要考慮股權轉讓。2月21日，國家發改委發布《關於培育和發展現代都市圈的指導意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確了主要目標。到2022年，都市圈城市化進程取得顯著進展，基礎設施壹體化程度大幅提高，阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制障礙基本消除，成本分擔和利益共享機制更加完善，形成壹批空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業分工協調、交通順暢、公共服務均衡、環境和諧宜居的臺階。到2035年，現代都市圈格局更加成熟，形成若幹具有全球影響力的都市圈。
據了解，城市群是新型城鎮化的主要形式，是支撐國家經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭與合作的重要平臺。都市圈是以具有較強輻射帶動功能的特大城市或大城市為中心，以1小時通勤圈為基本範圍的城市化空間形態。近年來，都市圈建設呈現快速發展態勢，但城市間交通壹體化水平低、分工協作不夠、低水平同質化競爭嚴重、合作發展體制機制不完善等問題依然突出。
為此，《意見》提出，放開和放寬除少數特大城市以外的城市落戶限制，在具備條件的大都市區率先實現同城戶籍準入年限累計互認，加快消除城鄉之間的戶籍壁壘，統籌推進本地人口和外來人口市民化，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。推進人力資源信息共享和公共就業服務平臺建設。
此外，要構建都市圈壹體化發展機制，加快都市圈協商合作、規劃協調、政策協調、社會參與等機制建設，集中力量推進都市圈建設重點任務。其中，在加強政策協調機制方面，積極構建互惠互利的稅收分享機制和都市圈稅收征管協調機制，加強城市間稅收優惠政策的協調。鼓勵社會資本參與大都市區建設和運營。允許都市區城鄉建設用地增減掛鉤節余指標進行跨區域調劑。完善都市圈商品房供應體系，加強城市間房地產市場調控政策協調。聯合開發。"
不過，嚴躍進也認為，目前樓市調控政策已經非常嚴格，房貸利率也處於高位，政策見頂的聲音越來越大，部分城市政策出現微調。“王迪項目的壓力可能會減輕，但產品和價格仍然是王迪項目的關鍵。”
張宏偉也認為，產品和價格仍然是高價項目突破的關鍵。“高價項目會不會因為限價寬松而放開，最終還是要看大的市場情況，產品和價格能不能被市場接受。”張宏偉說。
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