壹、土地市場
第二，市場觀察
第三，政策引導
四。匯豐的觀點
壹、土地市場
繼2011月8日保定市國土局12宗住宅用地成交後，3月以來，保定市住宅用地成交1宗。該地塊位於天威西路以南、勝利街以西，成交面積8.6014公頃，成交價格128.8萬元，折合單價99.73萬元/畝。
第二，市場觀察
(壹)市場概況
1，市場變化:
現階段市場沒有大的波動，市場也沒有明顯的轉冷跡象；但市場上也有部分項目銷售不佳，與2010的8、9月份之前項目全部火爆的情況不同。3月中旬以來，大部分營業部的客戶量較2月和3月初都有不同程度的下降，可以認為是市場冷淡的開始。造成這種情況的原因有幾個:壹是市場供應量大增，市區各個區域有幾個項目可供選擇，大規模放寬了客戶的選擇，使得壹些基礎條件較差的項目開始受到冷遇；二是政府的調控措施從購買力上有效阻止了部分購房者入市；第三，調控政策的頻繁出臺，影響了部分購房者對市場走勢的判斷，加重了他們的持幣觀望心理。
二手房交易:近期市場二手房成交量不高，部分門店壹周拜訪壹次；從去年下半年開始，二手房開始出現新拍賣行大幅增加的情況，保定市場投機客戶增長迅速。由此可以得出結論，新建壹手房的部分交易存在壹定的泡沫成分。
3月份大部分大項目價格上調，但與1和2月份價格漲幅相比，出現分化趨勢。對於價格漲幅較小的項目:房源充足，或3月份有新房，小幅上漲可視為開發商的謹慎樂觀和試探性上漲。漲價幅度較大的項目:比如國府升級500元，水榭花城升級400元，新新溫雅苑升級500元，新大城升級400元。這些項目大幅漲價的背景是項目已經回籠了大量資金，還款壓力相對較小。同時，前期項目的市場價格與開發商的預期利潤存在壹定差距，開發商急需提高利潤率。
不同樓盤的銷售差別很大。有些樓盤在新推後比較火爆，但有些項目並不理想。熱銷:華創公館27日開盤約200套公寓帶新單位，當天成交60%；銷售穩定:公園灣3月銷售90多套，近三個月月成交量穩定在60多套，3月略有上升。銷售不佳的項目:佳緣水緣灣3月新銷卡很壹般，只賣了十幾張VIP卡；西湖莊園(新建住宅)開盤兩周後開始降價促銷，比原來的開盤均價低了300元。
2.3月新上市預熱項目
樓盤名稱、位置、預熱價格、預計開盤時間
瑞芳華府蓮池南街南八裏莊4-5月無預熱價。
瑞騰紫晶城北關村4月中旬無預熱價。
華豐源縣長城北街3800北路車管所4月中旬
常春藤水岸國際三豐東路，府河安置區B區南，4月中旬4500。
紅山莊園鮑曼路與西二環交叉口西北角無預熱價開盤5.1。
天籟新城新壹代C區北側5月底無預熱價。
華瑞科技園天鵝中路華清城東側無預熱價格待定。
3月和3月，保定又有3個新上市項目。
房產名稱、位置、概況、交易價格
西湖莊園蠻子英村新居，多層2800元/平開盤銷售20套。
西湖華府莊新住宅，多層價格2500元/平，已銷售100多套。
東皇城裕華東路客運中心西200米路南的商品房，小高層5300元/平，內部認購60多套。
(2)3月份保定各區域代表性樓盤價格、房源、成交統計。
成交均價(元/平)該區域樓盤名稱及價格變動情況。
北市華中國屋3月漲價，500元/平武新房6700成交20套左右。
京南壹品無變化，無房源，6100 0成交。
康龍軍京三月小高層漲價200元/平武新房高層5450；小高層6套，6150成交。
相比2月，北城楓景200元/平前增加了5550余套，已成交13套。
3月，綠都帝都價格上漲100元/平，高層5700無新房源成交30套左右。
維多利亞·薩默縣的物價比二月份高。300元/平3.16新開房源18。樓均價5300(兩個單元，總高32層，壹梯三戶，左邊90.5層，上面18層)。5200賣了20套左右。
東湖片區東湖壹號較2月上漲100元/平高層4750；小高層5500；28套多層7100成交。
東湖印象價沒變，新推多層1帶院141~200平米高層5600；60套左右多層8000成交。
東湖天地價格沒有變化，沒有新的房源。已售出超過65，438+000套。
3月，公園灣價格上漲150元/平無新增房源高層5050；多層6700賣了90套左右。
與2月份相比，西部城區的麗景西城有所增加。3月450元/萍萍開盤新房2#17層東單元壹樓6戶，42m2東單元壹樓3戶11#約50套5250套。
萬和城的價格沒有變化。3.27 8號樓二期開盤* * * 160套推出，4550年銷售60套左右。
相比2月份的部分房源，水岸花城有所增加。3月12，400元/萍萍推出房源:樓* * 18，樓* * 27，樓14，樓19，東單元18。6150成交20多套。
相比2月，嘉園水花園灣上漲100元/平，推出2#東單元兩房93平、四房164平。4900年3月，大概賣了十幾張選房卡。
220元/萍萍:3月7日新開壹套5、6、7、2號單位，33樓4000 3月7日開盤後25天賣出300套左右。
與2月相比，賈森理想城上漲200元/平，3月上漲100元/平。3月19，9#開盤，4600平米90平米兩居室，銷售50多套。
東皇城2月預熱價5600/平；3月內部認購價格下降300元/平。3月9日:1#內部認購，兩居室78和81平米。壹梯四戶。5300賣了60套左右。
常春藤水岸國際預熱價4500
第三，政策引導，
1.商品房銷售明碼標價的政策解讀
3月22日，國家發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，明確提出商品房銷售實行明碼標價，實行壹套壹價，二手房也納入執行範圍。要求開發商壹次性公開所有房源，可以降價打折出售，但漲價必須重新申報備案。未執行規定的經營者將被處以最高20萬元的罰款。
匯豐銀行的觀點:NDRC的目的是通過加強價格監管讓開發商有所畏懼，避免價格欺詐和隨意漲價，從而加強對房地產市場價格的控制。如果實施這壹政策，房價的調整將在更大程度上取決於地方政府的意願。但在目前地方政府調控房價態度曖昧的情況下，這壹規定並不會從根本上抑制房價。從保定房地產市場現狀來看，大部分上市樓盤都處於無證銷售期房的狀態。這壹規定如何實施，對市場有什麽影響，還有待觀察。
2.本地策略控制列表
截至3月29日，已有上海、深圳、鄭州、太原、Xi、銀川、貴陽等70個縣市公布了2011新建住房價格控制目標。
城市控制目標
北京:與去年相比，今年北京新建普通住房價格穩步下降。
上海新房價格漲幅低於GDP和人均收入增長。
廣州新建住房價格的漲幅低於全市GDP的漲幅和城鎮居民人均可支配收入的漲幅。
深圳新房價格指數漲幅低於本年度GDP和常住居民人均可支配收入增速。
蘭州新建商品住宅價格漲幅不超過9%。
Xi安新建住房價格控制目標為漲幅不得高於15%。
濟南新建商品住宅平均價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入增長水平。
太原新建商品住宅年價格漲幅不超過13%。
海口新建住房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入增長水平。
昆明新建商品住宅年度價格漲幅低於全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。
合肥每年新建住房價格漲幅不高於全年GDP和人均可支配收入增速。
銀川新建商品住宅價格漲幅控制在城鎮居民人均可支配收入增速以內。
沈陽新房價格指數同比漲幅不到12%。
丹東新房價格控制目標是同比漲幅控制在9%以下。
佛山新房價格漲幅不高於GDP增速12%。
榆樹房價控制目標要求2010以下新建住房價格上漲50.5%。
嶽陽新建住房價格漲幅控制在65438±00%。
貴陽新房價格漲幅控制在17%。
保定2011新建房價同比漲幅低於當年人均可支配收入和經濟增速。同時，進壹步增加保障性住房供應，提高居民住房保障水平。
2010年保定市城鎮居民家庭人均可支配收入增長11%，地區生產總值增長14%，全年CPI增長3.2%。預計2011年，城鎮居民家庭人均可支配收入增長10%，地區生產總值增長11%，全年CPI增長4%。
匯豐銀行認為，地方政府房價控制目標的出臺，對於此輪房地產調控似乎是提前下了結論，除北京外基本可以用壹個“漲”字概括。在中國指數研究院副院長陳升看來，“地方政府調控目標的出臺，壹定是地方政府考慮了中央的意圖，結合地方實際情況後做出的。這應該是中央默許的增長速度，可以容忍。中央政府從來沒有說過房價會跌。中央壹直表態只是‘抑制房價過快上漲’，所以不能說地方現在‘逆風’。”期待房價下降的“剛需族”可能又要失望了。
四。匯豐的觀點
現在的房市，壹方面是城市化進程帶來的剛性需求，加上通脹預期下的提前消費，另壹方面是政府強有力的調控保民生，可謂是需求與抑制需求的深度博弈。
在國家宏觀市場背景下，保定房地產市場有其獨特性。保定作為中國人口最多的地級市，住房市場消費群體龐大。雖然近年來房價經歷了大幅上漲，但在全省仍處於中等水平，因此市場價格趨勢繼續上漲是大多數業內人士的觀點。在這樣的預期下，從2008年經濟危機的市場低谷中走出來的保定房地產市場價格壹路上漲，近兩年來壹直保持量價齊升的態勢。在這個過程中，大量的供給和主力需求進入市場，供給和需求都被透支了。從目前的統計數據來看，市場供給已經超過了以往的所有時期，在前期市場需求已經釋放的情況下，市場競爭的壓力還會加大。如果後期政府繼續加大對房地產的調控力度，那麽性價比低、市場競爭力差的項目首先會感受到市場轉冷的信號。